有望减债至少60亿美元！世茂披露境外债重组框架

距宣布推进境外债务重组近一年半后，世茂集团迎来了阶段性进展。

12月7日，世茂对外披露了债务重组初步方案，预计将减少负债至少约60亿美元。

世茂表示，目前已向境外票据持有人组成的临时债权人小组、合共持有较大比例境外债务的银行贷款人小组提议了初步重组框架，主要包括新发债务工具、债转股、向债权人支付同意费等内容，涉及本金总额约117亿美元。

世茂计划通过三步措施化解境外债务

在债务重组框架方面，世茂具体给出了三项措施：

其一，世茂将部分现有债务交换为以境外资产组成的抵押品组合作为担保的新债务工具，到期日预计不超过9年；

其二，世茂以较现有债务本金金额折让的价格，将部分现有债务交换为具上限金额的新优先担保债务工具，该新债务工具将享有类似其他新债务工具抵押品组合的优先顺位担保，并将较其他新债务工具获得优先偿还；

其三，世茂将部分现有债务交换为公司股票挂钩工具，全部转换后，该部分将转换为世茂较大比例的普通股。

通过以上的方式，世茂将实现减少负债约60-70亿美元，并将优化公司财务实力及业务运营，改善公司运营业绩。

“债市观察”梳理发现，截至今年6月30日，世茂集团境内外计息债务、应付款合计约420亿美元，折合人民币约3008亿元。

其中，世茂未经审计的境外计息债务约140亿美元、境内计息债务约250亿美元，应付关联方款项约30亿美元，另有总权益约90亿美元，非控制性权益约60亿美元。

境外债务包括约70亿美元的优先票据、约30亿美元的银团贷款、约20亿美元的双边贷款、约20亿美元的抵押项目贷款。

世茂方面坦承，目前整体流动性资金仍然受限。截至10月31日，世茂的现金结余合计约220亿元人民币，其中世茂持有的现金约为10亿元人民币，上市附属公司等持有的现金约40亿元人民币，另有约170亿元人民币是受预售及其他监管安排限制的资金，大部分现金存放于项目层面的监控账户。

尽管在手资金不足以偿还债务，但据世茂对运营和现金流表现进行的测算，未来仍将有大量资金流入。在2023年-2033年间，世茂预计能产生的累计无杠杆营运现金流总额约为2000亿元人民币-2500亿元人民币，其中预计酒店及其他商业运营产生的累积营运现金流净额约为60亿元-100亿元。

值得一提的是，世茂还披露了重组后的境外债务偿还路径。该公司表示，境外资产有可能供世茂用于偿还经重组后境外债务，而大部分重组后的境外债务将依靠境内业务产生并可上缴到集团境外实体的现金流偿还。

此外，世茂手中物业及设备的未经审核账面值约为人民币170亿元，投资物业的未经审核账面值约为660亿元人民币。

截至公告发布日，世茂尚未与各类债权人就境外重组条款订立最终协议。在境内债务方面，世茂在今年上半年完成了多笔公司债券展期，涉及规模约189亿元。

世茂卖资产还债

事实上，在债务违约前后，世茂就曾多次处置资产以回收现金流，包括上海外滩茂悦大酒店、北京分钟寺地块、广州亚运城项目等，而上海佘山世茂洲际酒店、上海世茂广场、深圳世茂深港国际中心等物业也曾被摆上货架。

前不久，世茂旗下有着“中国第一高楼”之称的深圳世茂深港国际中心二次流拍，起拍价相比评估价打了6.4折，但仍无人竞拍。

经“债市观察”梳理，世茂深港国际中心是世茂在2017年以239.43亿元拿下，当时规划建设600米左右超高层建筑，故被称为“中国第一高楼”，该项目共包括12宗40年商办及公建用地，总建筑面积达到145.04万平方米。

今年7月5日，世茂深港国际中心项目首次线上拍卖，项目评估价约163.05亿元，起拍价约130.44亿元，但无人接盘；11月，该项目二次拍卖，降价26亿元，起拍价约104.35亿元，最终仍然惨遭流拍。

据了解，世茂深港国际中心项目股权较为复杂，这也是投资人比较担心的问题之一。

公开资料显示，世茂深港国际中心项目由“ST”世茂（600823.SH）持有51%权益，上海世茂集团通过全资子公司持有19%权益，中信信托通过合伙企业持有剩余30%权益。拍卖的12宗土地中有10宗已被抵押给中信信托，本次拍卖的申请执行人也是中信信托。

“界面新闻”报道显示，2017年，中信信托以深圳深港国际中心项目为底层资产发行信托产品；2020年7月，“中信信托·深圳龙岗融资集合资金信托计划”成立，募集规模达87亿元。

2022年2月，中信信托宣布其中的57亿项目资金遇到兑付困难，随后3月，世茂深港国际中心停工，世茂债务危机也自此爆发。

同年8月，北京市第三中级人民法院对深港国际中心项目的12宗土地进行了查封，期限为三年，并查封及轮候查封项目中的283套房产，冻结深圳世茂新里程100%股权。随后在9月，因票据追索权纠纷，深圳前海合作区人民法院也对此次拍卖的12宗地进行了查封

从整体销售额到“第一高楼”，世茂降价也“卖不动”，不知道世茂集团董事局主席许荣茂作何感想。

另据市场消息，在今年11月，许荣茂持有的、位于香港中环中心的两个全层单位曾寻求降价出售，该房产减价6.7%至每平方英尺2.8万港元，合共减价约1亿港元，两层最新叫价共逾14亿港元。

易居研究院研究总监严跃进分析认为，世茂近期处置的项目体量太大，在当前金融环境下，一些投资者根本是不可能来收购的，资金缺口太大了。“对世茂来说，只有盘活项目才有资金来源，所以盘活存量资产和增加流动性仍是世茂短期内的重要工作。”

另据“财联社”消息，世茂集团、世茂股份日前参加建设银行、上海银行的交流座谈会。与会银行就存量项目的资债结构优化，以及在建及新开工项目融资等多个方向和具体项目上，与世茂达成共识。

值得注意的是，世茂作为出险房企，能进入银行座谈会一员，确实是一个积极信号，但银行支持也需要世茂体现出“自我造血”能力。

来源：世茂集团公告、第一财经、债券看市等

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本刊法律顾问：广东南国德赛律师事务所 谢炎燊、陈慧霞

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