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房地产规模究竟多大,为何有的项目打折兑付?万向信托总裁王永刚上午这样回应…

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21世纪经济报道 记者陈嘉玲 北京报道

12月8日上午,万向信托召开面向投资人的公开说明会。据悉,约有150位投资人参加。

针对该公司“房地产项目暴雷规模200多亿”、“800多亿资产有500亿投向房地产”等市场说法,万向信托总裁王永刚进行了辟谣并介绍称,目前公司房地产项目余额约85亿元,政府基建项目(贵州政府平台项目)余额约20亿元。

“不是这85亿的项目都出问题了,有三分之一的地产项目是正常运转的,三分之二确实出现资金问题。”王永刚称,虽然公司项目众多,但单个项目规模超过3个亿的很少,大部分项目的规模在1亿元左右,处理比较容易,我们认为公司有能力、有信心把这些问题处理好。

21世纪经济报道记者还注意到,从投资人提供的现场视频和录音来看,今日这场历时约3小时的沟通会进展并不算顺利,王永刚讲话数次被现场投资人打断,在谈到“基建215号”等项目打折兑付的问题时,现场一度出现较为混乱的对话。一位投资人对记者表示:“暂时没有实际性结果,项目的一些核心问题仍没有得到回应。”


(12月8日上午,万向信托召开面向投资人的公开说明会。图片拍摄:参会投资人)

王永刚:“公司有能力解决”

“近期的舆情问题,引发了很多老客户的普遍担忧,担心公司倒闭、担心产品无法收回,所以我们对一些共性问题做一个回应。”王永刚在上午的说明会中针对近期万向信托项目延期停息等情况进行了说明和回应。

针对市场上质疑的“房地产项目暴雷200多亿”、“重仓房地产项目超500亿”,王永刚称:“这是一个很大的误导,概念完全不一样。那是过去的通道业务,事务管理类的项目。目前公司房地产项目余额约85亿元,政府基建项目(贵州政府平台项目)余额约20亿元。”同时他还强调,万向信托目前正常运营,符合监管部门的各项监管指标。

“有三分之一的地产项目是正常运转的,三分之二确实出现资金问题。”王永刚表示,今年下半年突然爆发,一方面是由于市场形势与我们的预判相差很大。万向信托房地产项目的规模从年初的100多亿元降至约85亿元,最高时的规模350亿元,过去三年压降了260亿元。去年房地产项目资金回笼100多亿,今年仅回笼25亿元。目前要服从“保交楼”的宏观大局,本金和利益都要放到后面来归还。

另一方面是由于销售不佳等因素,目前三分之二的项目出现现金流问题。截至今天,有两个项目的延期方案在受益人大会上被投资人否决了,其他项目均与投资人进行了充分沟通、投票表决延期方案。这些项目的底层资产均有充分的抵押物,包括土地、住宅、在建工程等。但是每个项目的情况都不一样,在处置的过程中也各有各的矛盾,所以需要针对性地化解风险。

谈及万向信托的项目处置和风险化解能力,王永刚表示,目前公司针对涉及延期的项目都设置了专门的工作小组,由风险管理部门牵头、信托经理等成员组成工作小组,共同促进项目的处置。“虽然公司项目众多,但单个项目规模超过3个亿的很少,大部分项目的规模在1亿元左右,处理比较容易,我们认为公司有能力、有信心把这些问题处理好。”

此外,针对“万向信托投资人到监管投诉举报,且多个项目已被监管介入调查,万向信托是否合法合规?”这一问题,王永刚回应称:“我们所有的运营都是合法合规的,如果投资人认为有项目违法违规,欢迎大家举报。如果给大家造成损失的,投资人也有权利对万向信托进行追索。”

多项目延期、停息、打折

实际上,今年以来,万向信托陆续出现项目延期和停息的消息。

21世纪经济报道记者从多位投资人处获悉,万向信托出现延期、展期、停息的项目或达数十个,涉及规模或达数十亿元。这些信托产品包括政信类、房地产类。其中政信类的多个项目投向贵州都匀、遵义等地市;地产类的项目则投向佳兆业、金科、祥生等房企,且多数是三四五线城市的房地产项目。此外,据财联社报道,万向信托两个医养项目——“健康教育2号”“健康教育4号”同样出现兑付问题,涉及规模近10亿元,均投向六盘水红桥医院医养项目。

一位房地产信托项目的投资人告诉本报记者,其于2020年9月投资的“万向信托地产939号-祥生诸暨江南里东区二期集合资金信托计划”(下称“万向信托地产939号”)在2022年3月至9月期间分批公告展期至2024年2月,“展期仅仅是展期,万向信托未对后续的处置有任何方案”。

而根据该项目10月份发布的第12期信托资金管理报告,万向信托地产939号存续规模约为5.44亿元,信托计划期限为2020年9月10日至2024年3月17日。早在今年6月发布的一份临时信息披露公告还称,受前期工程进度滞缓的影响,标的项目第一期无法在预期的交付时间即2023年6月30日前完成正常交付。目前项目公司正全力推进工程建设,但受延期交付的影响,2023年1-5月份,销售去化仅3套,销售额1712万元。同时还强调,如果标的项目后续销售去化未能明显改善,项目公司仍将面临现金流紧张的局面,并且随着存续期间的进一步延长,项目公司各项成本费用的增加,存在信托利益受损的风险。

一位房地产信托项目投资人也对记者表示,其投资的佳兆业东戴河项目从年初至今都没有收到利息。根据该项目在10月份发布的第9期信托资金管理报告,项目期限为2021年6月至2025年8月,项目共募集及实际运用资金1.75亿元,产品成立之日至2023年10月9日之后的十个工作日之内分配收益合计1338.76万元。同时报告还披露称,万向信托已对信托贷款的融资方及担保方提起诉讼保全措施,查封保全了信托计划项下全部抵质押物等资产,并取得了该案一审判决,后原审被告提出上诉,目前待浙江省高级人民法院二审判决。

“12月5日,我们收到基建215号和流动10号两个项目终止并清算的公告,随后收到万向公司转入的资金,其中215号为委托本金的8.4折、10号为9.4折。”一位政信类信托项目投资人对记者表示,对此单方面毫无法律依据的打折行为,我们向万向信托提出过异议,希望公布化债协议和专户明细,但没有得到回复,希望监管部门能介入调查。

根据项目推介资料,“基建215号”的交易对手方为贵州清水江城投集团有限公司(原名:都匀经济开发区城市投资开发有限公司),项目标的系都匀经济开发区11号道路西段工程,项目预期年化收益率根据认购金额及类别不同分别为7.1%~8%不等。

在上述公开说明会中,当谈及“基建215”等项目打折兑付的问题时,现场曾一度出现较为混乱嘈杂的对话。投资人针对为什么打折兑付等情况提出质疑,王永刚回应称:“目前当地通过专项债拿到100亿元,分配到各个金融机构的融资项目和项目工程建设款。有的贵州政信类项目打7折,这些都是跟融资方谈的方案,我们当然是希望把钱要回来,如果不要回来,到12月底,今年的指标就分完了。”

同时,王永刚还表示,目前“基建197号”也在征求意见。“这个事情很难判断,到底是落袋为安还是继续等,这件事情是要经过大家表决的。”

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