张广杰：40万+样本透视居民置业需求新图景

2023年12月7日，由北京中指信息技术研究院主办，中国房地产指数系统、中国物业服务指数系统承办的“2023中国房地产大数据年会暨2024中国房地产市场趋势报告会”在北京隆重召开。

房价预期减弱、收入预期下滑，居民购房信心出现波动下滑

居民房价预期明显减弱。从居民房价预期年度变化来看，居民对未来房价看涨预期逐步下滑，已经由2020年的33%下降至2023年1-11月的13%，累计下降20个百分点；看跌预期快速提升，由2021年的16%上升至2023年1-11月的30%，累计上升14个百分点。各线城市房价预期均出现一定下滑，其中一线房价预期下滑最为明显，上涨预期累计下降32个百分点，下跌预期累计增加27个百分点；二线、三四线房价预期继续下滑，房价上涨预期分别下降14、12个百分点，下跌预期分别增加11、2个百分点。

居民收入预期出现下滑。从居民收入预期年度变化来看，居民对未来收入增加预期下滑，已经由2020年的38%下降至2023年的35%，累计下降3.8个百分点，收入稳定预期持续增加，逐步提升至41%，较2020年提升2.8个百分点。房价收入下滑，导致居民防御性储蓄意识明显，更多储蓄占比约为48%，购房投资倾向相对较弱，仅为13%。

居民购房信心呈现波动下滑。近4年居民购房信心呈现波动下滑，从2020年的43%下降至2023年1-11月的23%，累计下降20个百分点。从不同类群置业信心变化来看，不同年龄阶段人群购房信心均呈现不同程度下滑，其中80后、85后降幅最为明显，达到25个百分点以上；不同公司性质就业人员购房信心也出现明显减弱，其中私营、民营企业就业人员购房意愿下滑最大，分别下降25、23个百分点。

一线城市置业需求韧性更大，三四线购房需求下滑。近年来限购政策放松，高能级城市对低能级城市存在一定虹吸效应，二线、三四线在一线购房占比约为48%，三四线、县域区域在二线购房占比约为23%，县域在三四线城市购房占比仅为9%。从居民购房需求变化来看，一线购房韧性更大，购房需求相对较高，2023年购房需求占比约为67%，三四线购房需求呈现持续下滑，已降至41%。

85后、90后中等收入群体为主要购房者

85后、90后为主要购房人群。从购房年龄结构来看，85后、90后为主要购房人群，购房占比均在三成左右。其中85后购房需求占比相对稳定，90后购房需求出现一定下滑，高位下降4个百分点，95后购房占比出现低位微增，购房占比约为19%。

购房人群家庭结构以夫妻、夫妻+子女、与父母同住三种类型为主。目前购房人群家庭结构以夫妻、夫妻+子女、与父母同住3中类型为主，是购房主要家庭结构；独居、夫妻+子女+父母等两端家庭结构购房占比出现低位增加。分线来看，一线城市购房独居者明显多于二三类城市，与父母同住明显；二线、三四线城市三口之家特征突出，夫妻+子女特征占比较多。

购房家庭收入集中在10-30万。从购房人群的年家庭收入分布来看，购房家庭年收入集中在10-30万，占比接近五成；其次是家庭年收入为30-80万元，占比接近三成，呈现小幅下降；10万以下购房人群占比呈现低位增加，2023年提升3个百分点；80万以上购房人群占比相对较少，约占10%左右。

改善需求持续增加，住房产品结构上移

改善需求持续增加，占据需求主导地位，投资购房需求下降。从居民购房需求来看，2020年以来改善需求呈现持续增加态势，由2020年的28%提升至2023年1-11月的38%，占比提升10个百分点；投资需求逐步减弱，由2020年的21%下降至2023年1-11月的13%，占比下降8个百分点。从购房需求季度变化来看，改善需求持续位居高位，投资需求趋势性下滑9%；政策持续支持刚需释放，需求在2022年二季度以来小幅增加11%。

改善需求推动下，三居户型需求占比提升。从居民对户型的需求来看，二居、三居购房需求波动上升，占比分别提升5、7个百分点；一居户型需求小幅下滑，伴随家庭结构小型化，四居、五居以上需求也呈现缓慢下滑趋势。

120-144平产品成交结构占比持续增加。从重点30城成交结构来看，90-120平成交占据主导地位，占比约为43%；120-144平成交占比稳步提升，占比达到28%，2016年以来累计增加9个百分点，而90平以下占比持续下滑，由2016年成交占比的34%下降至2023年的17%，累计下降17个百分点。

居民购房时更关注价格与住房品质，注重规避新房交付风险

价格与住房品质是居民购房重点考虑因素。从居民购房重点考虑因素来看，价格、住房品质是最重要的影响因素，占比分别达到62%、51%；其次是对交通、学区、区位关注度比较高，占比介于20%-40%之间，医疗、停车、商业、生态环境等方面关注度相对较低。

购房规避交付风险，现房偏好特征更加明显。从2023年居民未来购房需求来看，居民仍倾向于购买新房，居民会更加注重现房的安全性及现房的设计体验，新房现房需求占比达到43%，明显高于新房期房占比的24%。

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➤企业研究

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➤物业研究

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