30年前的日本楼市，王石财富论坛敲响警钟

王石相信大家都不陌生，万科的创始人，也是荣誉会主席了，他对房地产的理解还是非常深刻和到位的，而他近期的一段话也是让很多人心里一震，到底是廉颇老矣的不识趣还是一语道破真相的智者，相信大家接下来会有自己的判断。

根据财富中文网的报道，就在11月28号，王石在《财富》全球论坛上说到，日本30年前发生过的事情，中国正在发生。他还补充到，中国房地产的问题才刚开始，调整当中还会有暴雷，还会有债务违约，但是政策层面我们已经看到了变化。如果调整得好，借鉴日本经验，他认为3-5年能调整过来。但是不要抱希望说，政策对了，明年或后年就会好。

王总的这段话还是比较有远见的，在日本经济泡沫破裂后，当时很多人都觉得日本已经不再值得学习了，而万科却在加紧学习日本，此后的20年间还在不断的送工程师或管理者去日本学习。因为在非基督教文明中，第一个实现现代化的国家是日本。而日本已经完成工业化了，咱们还没有，日本走过的路，日本的教训，我们都要学。

很多朋友可能还不知道日本30年发生过啥事了，咱们简单说一下，从1985年广场协议之后，日元大幅升值，国民的购买力和消费欲大增，大家都爱买买买，一个日本普通人，躺在家里什么都不用干，两年后资产就能翻倍。当时的经济政策也相当激进，不停地放水降息，热钱不能闲着，大家开始大肆买股票、买房产，而这个时间段的上涨不能简单说上涨了，而是暴涨了。在1991年，日本的房价达到了历史的最高峰，日本一线城市等核心地段更是涨到了6.2万美元/平米。全民炒房的日本人坚信房产会一直升值，人人都是百万富翁，在这种自信心理之下，消费旺盛，又极大推动了日本经济的发展，这时候的整个日本社会，都弥漫着一种“不会投机就是笨蛋”的浮躁氛围。

但是好景不长，1990年后，国际环境变化，美元重新加息，日本经济增长也疲软，这时候之前积累的泡沫已经到了日本政府都扛不动的地步了，再不刺破的话就要崩掉了，所以日元加息、银根收紧，出台各种政策去限制土地交易，所以导致大量工厂倒闭，很多青年人失业，失业并不可怕，可怕的是失业的这群人都是之前疯狂加杠杆还欠了一屁股房贷的人，这也导致日本的这时候无比惨烈，民众几十年积累的财富瞬间灰飞烟灭。

咱们看看日本下跌的四轮降价的重要节点，第一波降价是日本房企撑不住，一些大的房地产开发商开始暴雷，前期拿地太贵，但是现在卖不出去了，所以房企为了回流资金保命，新房开始降价。而二手房因为原业主的购价太高，他们不想亏钱降价，导致二手房市场陷入有价无市的局面；

第二轮降价是由于日本当时经济形势不好，很多人陷入生活困难，还不起月供，大量房子沦为法拍房。无法偿还月供的业主不得不弃房断供，房子被银行法拍。银行为了回笼资金，降价拍卖，进一步加剧了房价下跌；

第三轮的降价是真正的二手个人业主，由于二手房业主终于挺不住了，不得不降价抛售，带动了原本的投资客看到了市场前景不妙，即使亏钱割肉也要清仓，引发了第三波抛售风潮，房价下跌进入恶性循环；

第四轮降价，是日本1992年开始征收房产税，直接给房价捅了刺刀，因为经济形势不好，多余的房子每年需要支付大量的物业费和房产税，彻彻底底地称为负资产，就造成了人们把多余的房产不计成本地降价抛售，这一波降价潮直接把日本的房价推入了低谷，大量日本的房子送出去都没人要了。

回到咱们自己的楼市，大家看看咱们现在属于哪一步，还是属于第一轮的降价阶段，目前大家看到的都是房企的暴雷，房企为了保命在不断降价促销，但是很多地方不让公开降价，特别是一二线城市，一出现大降价，马上就喊停或者暂停网签了，但是这个趋势也是不可逆转了，不让降价卖房最终的结果就是房企躺平等破产或者更多烂尾了；而子在个人业主方面，现在的大量二手房都是处于有价无市的阶段，相信很多人都想卖房，可就是没人来看房了，也没人出价格了，也导致了二手库存逐步形成了堰塞湖，因为现在能卖出去的二手房都是国资手上的存量房、法拍房这类，他们可以比较大幅度的降价，个人业主还没意识到降价的重要性，也就是并不想亏钱去降价，因为持有成本还不高，所以还抱有回暖涨价希望。

而现在这个阶段，咱们已经在主动刺破房价的泡沫了，就像这几年各地价格的下降，提前还贷潮的到来，都给我们软着陆平添了更安全的砝码。而现在各种政策出来是为了什么，一方面是主动让国资出掉手上的房子，包括国央企、城投的房子和存量二手房，另一方面是吸引维持住地价和延长平稳过渡的时间，因为居民不买房了，房企就不拍地了，地方就没啥收入了，这是一个循环过程，从土拍收入也可以看出，从2021年高峰期的8.7万亿，到今年1-10月的3.49万亿，这个落差也让很多地方特别难受，但是现在又不能立马收到房地产税，才会产生各地卖经营权、增大行政罚款等操作出现，这是地方无奈之举，巧妇难为无米之炊。

而王石说的，如果咱们调整得当，3-5年可以调整过来。因为日本房价最疯狂的鼎盛时间是1990年，而房地产税1992年出台，咱们这轮最高点是在2021年中旬，到现在其实已经过了两年半的时间了，咱们的韧性还是更加强一些，至少房地产税今年肯定不会出了，因为咱们在高峰期已经出手救市了，现在就是不断托举住阴跌的幅度，然后继续降低大家的杠杆。

而就业才是楼市不暴雷的真正底线，因为对普通工薪阶层而言，房价的下跌其实并不算最可怕的，最可怕的是掏空六个钱包并背负巨大杠杆后，却发现自己所在公司即将倒闭或者降薪甚至裁员到自己身上了，这种背景下，才是压垮每一个普通业主最后的稻草。所以，现在没看到大面积的断供潮，因为工薪阶层这个大群体还没大面积失业，所以有些地方就算房价下跌了20%甚至30%，很多人也在默默忍受，多拿出点工资去还贷了，存量房利率的下降也是让这群人每个月能稍微喘几百块钱的一口气。

所以后面的时间，大家要注意几方面：第一，如果你很需要买房，尽量少加杠杆，有多大能力买多大的房子；第二，跟国资学习，提前超越普通的卖房人，敢于对手上一般城市、区域的房子进行断舍离，而不是拿着最高峰的价格对比自己的心里预期，该离场的时候离场；

第三，盘点自己的现金流，除了工资以外是否还有其他收入，如果没有，尽快多降低杠杆，降低消费，凑到5万以上就跟银行申请提前还贷，一般银行每年有两次提前还贷的机会，然后手上要留好至少18个月的月供，即使第四轮降价潮来了，你也不会成为马上挂掉的那一个，熬过去的，才可能是赢家。