海南
进入年末，海口楼市风云涌动，连海口“地王”—中海明德里，都开始杀疯了！
最近，海口楼市传出“海口中海明德里，推出特价19999元/㎡房源”的消息，不断有渠道人员对外释放该信息获客。
据小易了解，“19999元/㎡的房源主要为低楼层特价房源，高层要到24000元/㎡以上了。”
这完全是亏本大甩卖的节奏！
海口中海2021年5月以89500万元成交总价成功摘牌该地块，成交楼面价15059.15元/㎡，创下海口楼面价新高，拿下“地王”，且近几年一直没有被超越。
遥遥领先的楼面价，也意味着后期超高的售价预期：按照正常的地产开发逻辑，销售价至少需要拿地楼面价的一倍，才有可能回本。
即使是成本控制大师中海操盘，业内预估，中海明德里入市价可能要接近3万+
来源：海口市发改委
最终，今年6月，备受关注的中海明德里备案价爆出：住宅(装修)均价只有25000元/㎡。
正当整个市场都在观望，“地王”中海会以多高的价格面市时。
明德里以远低于备案价的均价23600元/㎡开盘，再次跌破眼球！
中海明德里（网易房产摄）
即使主动下调价格预期，但是并没有得到市场的积极响应。
某机构的调研数据显示，中海明德里开盘仅去化百分之十几，这种去化率，在海口核心城区的品牌楼盘中，十分少见。
此后，中海明德里发力营销动作，推出“购车位减房款”等促销动作，加大渠道佣金力度“住宅一级1.3%，跳点1.5-2%”；市场上也不断传出中海明德里不断下调价格的消息。
据海口住宅与房地产市场信息网中显示，中海明德里今年备案销售2、3、6、7号楼，总共368套房源。截止目前，认购、签约、备案的房源仅为150多套，总去化不足40%（其中也有备案滞后等因素）。
各种营销组合拳之下，中海明德里却依然卖不好！
最终到了11月末，价格下线跌破2万，成为海口国兴-红城湖片区首个价格下探到2万+以下的品牌楼盘。
而19999元/㎡的最低价，只比拿地楼面价高出了4940元/㎡，建安成本可能都包不住。
除了自身卖不动，价格穿底的另一个重要原因是中海明德里区域的竞争白热化开启。
进入11月后，旁边的保利和颂以高调的态势宣告即将入市，品质感渲染十足；另一侧的元垄望品，也已经是现房待入。据统计，仅该片区就有7个楼盘进入销售或准销售期，堪称今年海口竞争最激烈片区。
楼间距肉眼可见的窄（网易房产摄）
而中海明德里本身也是一身bug：受限于地块和地价因素，中海明德里容积率超4.0，最终导致了楼间距短、绿化率低，密度高、装修标准不高等等。
或许，对于中海明德里而言，在冬天来临之前，以亏本的价格抢在年前甩卖开跑，拿回现金流，不失为明智只选。
亏就亏了吧，毕竟家大业大！
但是海口楼市，已是“地王”不能承受之重！
本文部分图片来源于网易房产拍摄
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