案例分析：因公共利益需要可以收回国有土地，何为公共利益？

因公共利益的西药确需征收土地的，符合条件的可以进行征收，但是要归于适当的补偿。那么什么是公共利益的需要？哪些才算是公共利益的需要呢？2020年新版的《土地管理法》58条作出了明确的说明，对此北京楹庭董国女律师通过案例跟大家详细分析下。

基本案情：2007年3月份海口某房地产开发有限公司通过挂牌形式取得了642351.28平米国有土地使用权。2012年市原国土资源部门作出多份函件，认为案涉的土地存在权属纠纷和征地遗留问题，就暂缓了报建。市主管部门认可涉案土地没有开发是因为行政部门的原因所致。

2015年省主管部门作出了关于有关处置闲置土地工作的通知，在这里面称为24号文。如果因主管部门原因造成土地的闲置，该通知规定了一个收回土地的价格。土地使用权人已缴交的土地价款、前期合理投入以及至收回土地使用权之间的利息总额来予以确定，如该价格高于市场评估价格的则按照市场评估价格协议收回土地使用权。

2017年市国土部门就告知了该房地产开发公司，涉案土地构成闲置并拟有偿收回国有土地使用权，但双方没有达成一致意见。2018年的1月，市主管部门向房地产公司作出征地决定书，以公共利益为由，决定收回涉案土地的建设用地使用权，并给予适当补偿。这里的适当补偿是按24号文执行，该房地产开发公司不服就提起了相关的诉讼。

在这个案子里它既有闲置土地的问题，又有因公共利益收回的问题，那原来《土地管理法》对公共利益没有明确的规定，什么是因公共利益的收回？《土地管理法》第58条规定，涉及到刚才说的收回的规定，为实现城市规划进行旧城区改建以及其他公共利益的需要，确需使用土地的，规定了两种类型：一种是比较明确的，另外一个属于兜底条款。一个是为实施城市规划进行旧城区改建这种方式的，因为这个原因而进行的收回。另一个是兜底条款，也就是说其他公共利益的需要。

刚才也提到原先的《土地管理法》第58条关于有偿收回国有土地使用权的规定，还是没有说明什么是公共利益，是不是其他公共利益指的是什么？在2020版的《土地管理法》里对公共利益的范围有明确的界定，什么是公共利益？首先，军事和外交需要用地的是公共利益。其次，由主管部门组织实施的能源、交通、水利、通讯、邮政这些都属于基础设施建设需要，涉及的基础的设施道路等等，就是前面说的这些交通的、通讯的、水利的这些基础设施的建设需要土地的。

第三是由主管部门组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、生态环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社区综合服务、社会福利、市政公用、优抚安置、英烈保护等公共事业需要土地的。第二个说的是基础设施，第三个说的是公共事业，第四个是由主管部门组织实施的扶贫搬迁、保障性安居工程建设需要使用土地的，第五在土地利用总体规划确定的，城镇建设用地范围内，注意了这里必须是在土地利用总体规划内，已经确定的土地利用总体规划，确定的城镇建设用地范围之内。

如果土地利用总体规划把它确定为村庄用地或者说农用地，能不能实施下边所说的成片开发？这个是不行的，必须在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内，这是一个前提条件，第二个前提条件是经省级主管部门批准，第三由县级主管部门组织的成片开发。就是这三个条件：一总体规划确定的城镇建设用地，二省级主管部门批准，三县级主管部门组织的成片开发，这三个条件组成了第五条公共利益这种用地的内涵。

这几个条件缺一不可，缺少一个条件都不符合第五条的规定。为什么要强调这一条呢？因为现在很多房地产开发都是一个片区的开发，属于成片开发，这种成片的房地产开发是不是属于公共利益用地？那看一下前面两个条件，是不是总体规划确定的城镇用地建设用地范围之内，里边有没有占用其他的农用地，原来属于农用地需要征收的这种情况。征收农用地的这种情况是不是经省级主管部门批准的，这些都是前提要件。这些就是构成了公共利益的具体的范围的界定和概念。政企纠纷当然找北京楹庭律师。我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，采用“四步维权法”制定初步的维权方案。运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。

本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。