这些旧改正在取消保障房！实探深圳两豪宅片区

乐居新媒体深圳

近期，广州拉开了新一轮城中村改造的序幕！

根据规划，至2035年广州推进城中村全面或混合改造项目165个，主要集中在中心城区。

都知道“三旧改造”是难啃的硬骨头，深圳亦如此。

与国内多数城市的“棚改”改造模式不同，珠三角地区有着鲜明本地特色的城市更新模式。包括深圳在内的旧改，主要由市场化主导，土地增值收益由原业主、开发商与政府共享。

上一轮城中村改造，集中在2016年-2019年。而近些年随着宏观经济的下行，旧改陷入了不同程度的滞缓困局，如何提速也成了各个城市棘手问题。

在深圳，南山区是首个提出为城市更新提速，达到“双85%”签约率可申请行政调解介入拆迁。

近日，乐居君走访了深圳多个中心城区旧改项目，除了南山村（回顾：停滞12年！南山800多年古村旧改，如何靠新政破局？），还有安托山“三旧”更新项目京蓉混凝土厂，以及原恒大湾厦村一期旧改。

令人诧异的是，这些项目都取消了保障房规划，增加商品住宅用地。

安托山片区“工改保”项目

拟调整为“工改居”

安托山一块旧厂房改造地块，由原来的工业用地改为“保障性住房用地”，近日又拟将其调整为“居住用地”。

片区内居住用地资源稀缺，除了在建设的卓越操盘的南天电力旧改，日前福田土地整备局发布了一则有关京蓉混凝土厂城市更新单元草案公告引起关注。

京蓉混凝土厂城市更新单元位于福田区香蜜湖街道，具体位于安托山与华侨城片区交汇处。已被列入《2023年深圳市福田区城市更新单元计划第三批计划》。

更新单元用地面积12160平方米，拆除用地面积12160平方米，其中开发建设用地面积6953平方米。

大家最为关注的是这块地有40240平方米住宅，和包含3 1班幼儿园和托育在内的5695平方米公共配套设施。

在今年9月26日，福田区城市更新和土地整备局发布关于《福田区香蜜湖街道京蓉混凝土厂城市更新单元规划(草案)》的公示，明确这是一个纯保障性住房项目。

而就在最近，福田土地整备局再次发布公告，11月21公示同意对更新方向进行调整，拟调整为“居住用地”，项目申报主体为深圳市博林京融投资有限公司。工商信息显示，该公司由深圳博林集团有限公司全资控股。

博林集团是一家深圳本土企业，在深圳开发有西丽博林天瑞、沙井博林君瑞等知名项目。经过二十年发展沉淀，逐渐形成了博林地产、博林金融、博林文化三大板块。

京蓉混凝土厂城市更新单元位于桥城东路与侨香路交汇处东侧，在一治广场（君子广场）西侧，地块的西南侧是传统富人区华侨城，东北侧就是安托山片区。

地块现状，乐居摄于23.11

地块规模比较小，但片区配套比较成熟，步行至2/8号线侨城北站仅5分钟，燕晗山郊野公园、园博园也在周边，地块斜对面便是华侨城创意文化园、深圳华侨城旅游度假区。

可以说，地块承接着新旧两个豪宅区。安托山成为继深圳湾、科技园之后，近年深圳楼市又一个豪宅聚集地，也是今年首个积分摇号项目海德园所在片区。安峦公馆、万科臻山府都是单价在10万 以上的豪宅盘，后者更是一房难求；华侨城的二手参考价也房价并不低，约在8万-12.5万/㎡之间。

后海优质旧改

取消保障房，招商蛇口接手

恒大在深圳有几十个旧改项目，据不完全统计，其中已立项的20个旧改单元，安居建业已介入的有9个。而恒大旧改库存中最代表性的两个项目，规模最大的龙岗四联社区排榜村、约50万㎡建设用地，被深铁置业接手。

最为优质的后海湾厦村旧改一期，原联合饼干厂地块今年初被招商蛇口接手。值得一提的是，联合饼干厂地块取消了保障房规划，全部居住用地为普通商品房。

街道区位图

2020年1月草案地块指标

2023年3月草案地块指标

原联合饼干厂城市更新单元最早列入《2019年深圳市南山区城市更新单元计划第二批计划》。从2020年初公布的规划草案中，更新单元用地面积33111.3平方米，规划容积为134716平方米，其中住宅90711平方米，含人才住房和保障性住房29028平方米。

而在今年3月最新的规划草案中，规容建面下调至98754平方米，其中住宅88449平方米，并无保障性住房。换言之，商品住宅面积比原先多了近2.7万平方米。

项目处于深圳市南山区招商街道后海大道与工业七路交汇处。与地铁海月站、湾厦站的距离相当，周边聚集了恒裕滨城二期、翡翠海岸、宝能太古城等单价最高20万 以上的豪宅。根据片区定位，这个项目建成后，无疑也是个高端豪宅。

地块目前还没有动工痕迹，现场仅有几个安保人员看守。招商雍景湾与地块一街之隔，街区安静干净，周边还有深圳市育才三中、育才第四小学，生活与教育配套齐全。

乐居摄于2023.11

除了上述项目，深圳还有多个旧改取消保障性住房规划，虽然还在草案公示，但八九不离十了。深圳的保障房够用了吗？
据深圳住建局官方信息，2023年深圳全市计划供应分配保障性住房6.5万套（间），截至8月底，全市已供应分配保障性住房3.4万套（间），今年年底前将完成全年任务目标。

而“十四五”的规划更加宏大，深圳将推74万套保障性住房，2023年全市计划建设筹集保障性住房18.5万套，按照目前的完成率，大概率是能如期完成目标。

对于房企而言，保障房占据宝贵的土地资源，建成后无偿归还给政府，取消保障房用地，等于加大房企的利润空间。