北京买房|西城月坛学区超全面学校及小区买房指南（收藏版）

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今天来分析西城第一梯队的另一个学区---月坛学区，月坛今年的调剂情况比德胜要好一些，少部分出区了。之前写过德胜的学区分析，一般大家都会对比月坛和德胜，月坛这个片区有很多部委单位，蒸包比德胜要多，很多有蒸包的会买这个片区，比较稳，普通的买学区房的家长不是特别敢买太好的小学对应的学区房。随着以后孩子减少，慢慢会有所改善，好学区的优势会更加显现，25年将会是一个临界点，26年以后的概率都会比较大。

下面我还是会从地理位置、生活配套、学校介绍、小区介绍等几个方面，做一个全面的分析，希望对大家在买房过程中有一个帮助。PS：没有团队，也不是中介，个人业余时间写文章做分享而已。西城、东城、海淀的各个学区我都很了解，只是我写一篇这种学区房的板块分析文章需要比较久的时间，看到的5千字、6千字，可能是我从7000、8000字删减后的结果，尽量给大家更全面的介绍，所以很多板块还没有写出来，但会慢慢更。

一、地理位置

月坛片区西到三里河路，东到西二环，北到阜成门外大街，南到莲花池东路。挨着海淀的羊坊店片区，地理位置优越，片区内有很多部委单位，比如财政部，物资部，发改委，广电总局等。

片区内的地铁路线主要是1号线南礼士路和木樨地站、16号线玉渊潭站、2号线复兴门和阜成门站，交通很方便。

二、生活配套

片区内的商超主要有物美超市，离得比较近的逛街的商场百盛购物中心(复兴门店)，服饰、餐饮都有。

医院有大名鼎鼎的北京儿童医院，还有复兴门医院

公园有南礼士路公园，月坛公园

各种配套很完善

三、学区内学校分析

终于来到最让大家迷糊的学校部分了，还是先看一张表，然后咱们一个个分析。

先说我最后框红框的那个中学，之所以框出来，是因为这个学校他是一个特色校，是全区招生的，不参加派位，有点类似点招那意思，也会有外交干部孩子，属于外交学院下面的。另外，月坛片区还有一个铁二中的小学部，它是全区招生的，没有学区房，100%直升铁二中。

下面就说片区内的5个小学。

1、育民小学：这是西城前三的超级牛小，15个班，校风好，管得严，家长老师都很拼，以前还面向全北京点招，现在没有了。育民有三个校区。但是现在买上不了，zb最多，观察一下25年的情况再说吧。

2、三里河三小：牛小，9个班，按之前的排名算是一流二类，三里河三小按原来排名比中古好，近几年的热度中古更高一些，学校硬件不如中古。生源质量高，2个校区，校园比较小，但是学校管理比较严一些。zb没有育民多，现在买也有点悬，观察一下明年24年的情况再说吧

3、中古友谊小学：牛小，12个班，重视英语和科技，有自己的英语教材，学生的英语水平不错，硬件条件很好，zb次选，热度仅次于育民，2个校区，可以观察一下25年的情况再买对应的房子

4、复兴门外第一小学：传统优质校，10个班，按以前的排名是二流一类，硬件条件好，2个校区，有很多免费的兴趣班，学生课余生活比较丰富。今年复兴门外第一小学的有很少部分去了白云路。

5、白云路分校小学：普小，8个班，2个校区。接收调剂生，数学竞赛成绩不错，毕竟生源还是很不错的，731后比较稳，23年还接收了其他几个小学的调剂。

再说一下调剂情况：月坛还是有一些出区了的，有去展览路的西外附小，奋斗小学，建大附小，金融街的华嘉小学，广内牛街的康乐里，广外等等，另外注意的是，中古划片的有月坛北街展览路街道的一些房子，这种对应的是展览路的阜外一小。总体来说比德胜的全部出区还是好很多的，最起码有个白云路兜底。

再说一下初中的情况：

标红的四中、八中、一六一中、北师大实验中学分校、北京师大附中等，这些都是非常好的初中；161分校，35中，西外，铁二中这些都是区重点，最大的坑其实就是44中，不过它只有6个班，进步也比较大，所以坑不太大，月坛的两个登记入学的学校，44中和161分校都有58个校额到校名额。

下面是西城中学的全区和学区登记的一个计划，大家可以大体推断一下入坑和中奖概率

四、小区踩盘分析

最复杂的部分看完了，下面就是整个片区的一个房子情况了。这个片区的入门一居占坑的得600万以上，基本在650左右，两居700-900w左右的都有，门槛还是比较高的，没有平房。而且我去看房的时候，发现很多5几年的苏联时期建的房子，3层小楼，以前我觉得5几年的房子肯定破烂不堪，这次去我感觉这种房子也挺不错的，现在银行纯商贷也能贷25年，自己住其实挺舒服的，下次介绍展览路的百万庄社区的时候，我会详细说一下这种房子。但是很多人也会介意以后的出手问题。

月坛这边的豪宅是金融世家和融泽府，基本都得3000万起，户型比较大，对应育民小学，三里河二区A区，三里河二区B区，三里河三区新楼，也不错，对应三里河三小，一居室900-1000万。

下面我会挑每个小学对应的1-3个典型小区进行详细的踩盘分析，精力有限不可能全都详细介绍到。我这里有月坛所有的小学对应的所有小区情况的一个介绍，需要的可以找我要。

1、育民小学对应小区

汽南小区

建成年代52年、70年、82年、96年的都有，18栋楼，1021户，均价14.3w，总价620W-1500W，多数为板楼，3栋电梯楼，汽南小区是机械部分房，小区的优势就在昆玉河河边方便遛弯，小区前后有花园和凉亭，离白云叠翠公园300米，西面紧邻的是中国人民公安大学。小区内部整体感觉一般般，也没啥小区环境，学区房嘛，大部分好学校对应的房子都不怎么好。离1号线木樨地步行1.3km左右

1-4居都有，40平左右的占坑房600w左右能拿下，还有不到50平的2居，700w左右，下面这个户型58.7平，报价920w，低楼层，共16层

白云观小区

白云观小区是73年-92年建成的，17栋板楼，1705户，均价13.8w，5-6层高的一梯三户（77年），11层高的两梯四户/九户（92年），6层高的一梯两户（91年），小区已经完成改造，老小区，没啥环境可言，一般般。主力户型是50-55平一居室和74平2居，84平3居室，户型非常多样，现在南北50平小两居有报价550w的。离1号线南礼士路站步行1.4km左右

2、中古小学对应小区

三里河一区3号院

这个小区还是很不错的，算是这边的改善盘了，楼龄比较新1999-2000年，5栋塔楼，均价17.8w，小区环境在这边属于很棒的了，还有网球场，物业管理也很不错。一居室58-66平，2居室75平左右，3居99-122平。离地铁16号线玉渊潭东门站步行1km左右

户型很多，但是在售的房源并不多，2居室得1300w起步，下面这个76平的低楼层房子，报价1365w，共18层，两梯十二户

物资部大院

均价15.1w/平，原来GJ粮食和物资储备局建的，建成年代在1960-1999年，所以有一些苏联年代的楼，层高3.3米的那种，共39栋楼。物资部大院属于这边管理配套都不错的老小区，虽然不是封闭式大院里，但是物业管理还不错，院里绿化可以，停车也相对方便。

中古小学的低年级部就在院里，还有一个很不错的物资部幼儿园，小区已经做过改造了，配套很齐全，有食堂、健身房还有共享办公区，离玉渊潭公园700米，到地铁16号线甘家口站，步行500多米。

1-4居都有，37平占坑房得550w以上，看了一个户型不错的2居，顶层（共5层），57平，1966年的房子，报价828w

3、三里河三小对应小区

这里面比较好的就是三里河二区A\B区、三里河三区新楼

三里河二区A区

小区是1999-2006年建成的，八大部委联合建的家属院，均价16.8w，共4栋塔楼，810户，2梯10户，环境和绿化都很不错，小区里面还有一个小花园，物业管理也很不错，在售的房源也不多，贝壳上显示只有3套在售。900多w只能买个50多平米的一居室，比较适合改善人群。离地铁16号线玉渊潭东门站步行900米左右

53平一居室报价956w，中间楼层共20层，这个房子是回迁性质的产权，但是它不是回迁楼哈

三里河二区B区

均价16.9w左右，2000-2004年建成，相比于A区，B区占地面积更大一些，绿化更好一些，人车分流，共6栋塔楼，986户，贝壳上显示只有2套在售的。其中两梯8或10户，主力户型是77-100平的2居及80多到130多平的3居，1居比较少，55平1000w左右。

离地铁1号线木樨地站步行700多米。

注意：三里河二区A区1到4号楼，B区6-10号楼里有一些零散的房子房本上写的是按照经济适用房住房管理，不过它是公房社区，不是回迁房社区，B区的甲11号楼是回迁楼，4梯20户，跟其他的楼不太一样

此外还有一些老公房社区，就不一一介绍了

4、复兴门小学对应小区

铁二区

铁二区是一个比较大的社区，均价15w，铁道部分房，1983-2001年建成，共29栋楼，2700多户，分南、北、中、东四个区，有几个楼是回迁的，有带电梯的塔楼和不带电梯的板楼，其中北区的楼龄比较新，3栋塔楼，1999年的，复兴门外一小就在小区旁边。

小区环境还算可以吧，算这边还可以的一个社区。离小区不远处有一个长安商场，购物很方便。

这个小区户型非常多，1-4居都有，40平米左右的一居室要650w左右。下面这个低楼层/6层，43.8平，报价680w。小区离地铁1号线南礼士路站，步行1km左右

月坛西街西里（铁三区）

铁三区也叫月坛西街西里，1954-2000年建成，均价13.7w，比铁二区要便宜些，主要是因为这边老房子比较多，铁三区也是一个非常大的社区，28栋楼，很多3层的55年左右的苏式建筑的小矮楼，也有7几年、8几年、9几年的9、14和5层的板楼。绿化挺多的，树很多，小区的密度比较低，物业费1块多，管理还不错。

小区户型非常多，1-3居都有，占坑房在650w左右。离地铁站远一些，2号线阜成门站步行1.3km左右。

下面这个经典的老小区户型，56.8平，1981年的，中间楼层/5层，报价890w。

铁二区和铁三区都是停车先到先停，物业办理车位。

PS:铁一区的划片是育民小学

5、白云路小学对应小区

汽北小区

汽北小区也是机械部央产房，1952-1999年建成，均价13.4w，共14栋楼，780多户，其中6、8号楼是经济适用房类的央产房，不能卖，物业管理一般，环境也一般般，离1号线木樨地站步行1km

还有这种带连廊的，1999年的带电梯，临街

1-4居都有，但目前在售房源不多，贝壳上只挂了3套，下面这种典型的50年的苏式建筑，58平报价715w

五、总结

作为西城的顶级学区，在德胜全部出区的调剂大环境下，月坛片区算非常幸运的了，最起码有兜底的。各大部委在月坛的zb也比较多，买月坛的家长也是对教育非常有追求的，整体的生源质量很不错，这些生源一波波传下去，以后这种普通小学也一定会慢慢变得不普通了，而且月坛的初中派位坑比较小，并且在好生源的慢慢加持下，44中也进步很大，当之无愧的西城第一梯队的学区。咱就是说，月坛的房子真的贵，很多老破小的价格在别的区域就是很不错的改善型住房价格。不过近两年上学的，还是买片区内的比较差的两个小学对应的学区房会比较稳一些。

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《深度思考的买房经验分享》，聚焦北京楼市+教育+升学+装修，分享刚需、学区、改善住房版块分析。