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北京买房之亦庄经开区踩盘分析(一)总体情况和核心区介绍

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深度思考的买房经验分享》,聚焦北京楼市+教育+升学+装修,分享刚需、学区、改善住房版块分析。

亦庄学籍独立后,关注度越来越高,今天咱们就来看看亦庄的房子怎么买,由于亦庄比较特殊,今天不按之前的套路来写了,但是我会尽力让大家看完以后对亦庄的房子怎么买,有一个非常清晰的认知,带着对这个区域的先验知识区看房,事半功倍!

下面我会按照亦庄总体情况介绍、核心区、河西区和路东区的小区踩盘实况以及对应的学校,这样去给大家讲一下亦庄。写完后又发现字太多了,所以河西区和路东区放到亦庄经开区踩盘分析(二)河西区和路东区,里面去介绍

PS:下面写的这些房子的价格,应该都有所下降了,可以作为现在的对比

一、亦庄总体情况介绍

亦庄,一般是指亦庄新城,也就是北京经济技术开发区,经开区的整体规划区域包括核心区、大兴的部分区域和通州的部分区域,总面积225平方公里,其主要资源和优势集中在60平方公里的核心区里,就是下图所示的新城核心地区单元,2021年划分为独立学籍的区域。咱们买房重点说这块区域,因为北京房子有很大的学区属性,亦庄房价上涨的最主要原因之一也是学籍独立,一般说亦庄,大家都默认是核心区了,如果你在亦庄买房买的不是核心区60平方公里以内的区域,那其实有点坑,因为配套什么的发展会比较慢,学校也差一些,所以咱们今天聊亦庄的房子,就只说60平方公里新城核心地区了哈,后面简称亦庄核心区。当然如果预算不是很够的话,可以看看周边的房子,比核心区要便宜不少。



亦庄核心区包括核心区、路东区、河西区和路南区,其中路南区这个地方是工业区,奔驰就在那块,路南没有房子卖,所以咱们今天也不讲路南区,主要讲的就是核心区、河西区和路东区。



提醒一下大家,亦庄处于南五环外,所以贷款最多只能243w,想买亦庄的房子先算好自己的预算哈。

亦庄备受关注的两大原因,一个是产业,一个是学校。产业这块,电子信息、医药生物、汽车制造等都有发展,京东、小米、奔驰这些知名企业也都在亦庄有自己的办公区,尤其是京东,光在亦庄拿地,前前后后就拿了4次。另外还有无人驾驶示范区,现在路上已经有无人驾驶的车在跑了,可见城市规划还是很不错的,毕竟无人驾驶对道路设施要求多一些,可见开发区确实发展的很不错。学校这块,随着人大附、十一学校、北京二中及建华实验的引入,以及2021年学籍独立,让亦庄更加受关注,房价更是蹭蹭往上涨,从2021年下半年到2022年年初涨了很多了,现在价格有点高了,短期投资不是很建议,长期持有还是有一定价值的。学校的整体情况我先上一个思维导图,后面介绍各个区域的时候再详细说一下对应关系。(标绿的是经开区之前的老学校,质量就一般般了,如果分到就是坑了,其中亦庄中心小学,也叫亦庄一小)



亦庄核心区的教育教学这块还是比较像海淀的,学校的教研、考试啥的都是向海淀看齐,所以亦庄核心区也有小海淀之称。

好了,亦庄的总体情况就是这样了,咱们现在开始看各个区域的房子实地踩盘分析和对应的学校。

二、核心区踩盘实况

我先去的核心区,核心区算是亦庄比较老的区域了,但也是配套最完善的区域。对我这种看了好多海淀西城丰台房子的人来说,真的那种感觉就是,哇塞,北京还有这种地方呢,看起来都不像北京了。亦庄的整体环境很像旅游城市,道路宽敞,路面干净,人也比城里少很多,秋天的银杏叶把它装饰的分外好看,我跟我对象说,咱就当秋游了。另外核心区的地铁站也比较多,看的这些小区大多数离地铁站(亦庄线)的距离都在1km以内。





先说这个片区内的学校吧,只有一个人大附经开学校和亦庄镇第一中心小学,后面简称亦庄中心小学,人大附经开学校有小学、初中和高中。这个学校是亦庄经开区非常头部的学校了,如果不说最好,也基本是前三,是经开区最早的公立高中,已经培养过自己的学生,小学和高中在一个校区,初中在一个校区,学校基础设施也很棒,九年一贯制。当然,核心区只有这一个中学,初中都要上这个学校,高中就得考一考了。亦庄中心小学是经开区之前的老学校,就是比较一般的学校,初中也上人大附经开。

1、听涛雅苑

第一个看的小区是听涛雅苑,2000年的小区,均价6万8,洋房加别墅配置,小区环境很不错,和城里的2000年小区比,感觉年轻好几岁。





看了一套2层的101平的3居室,共8层,报价685w,进去房子里面感觉挺不错的,也没感觉户型奇怪,但发我们户型图以后,我震惊了,原来他的户型是这样的,突然对户型没那么大偏见了。



还看了一套南北的2室,中间楼层,102平,报价680万,正规南北向的。



另外,这个小区其实,1-4居的户型都有,所以可以满足刚需和改善,从400w到1000多万的不等,还有别墅,可以满足各种需求。对应的学校是人大附经开学校。



2、鹿鸣苑

这也是2000年的小区,对应人大附经开,住宅和连排别墅在一起,小区环境很不错。





看了一个3层(共15层)的107平的两居,同样户型图很奇怪,报价598w



还看了一个66平的顶层,这个户型比较方正哈,报价500w,还有一个户型比较奇怪的93平的2居报价518w。

这个小区也是从400w的1居到1000多万的4居5居都有,能满足各种需求的人群,对应的也是人大附经开学校。

3、一品亦庄

一品亦庄是2005年的小区,小区环境也不错,人车分流,有14栋楼,总楼层8~16层都有,12层居多是个比较大的小区,离地铁万源街站只有500m,对应人大附经开学校





看了两套房子,户型都比较方正,南北通透的,一个中楼层的115平两居,报价735w,一个125平的三居报价750w,看完后感叹,面积大了真是好啊,好宽敞。



同样,这个小区1居到4居都有,但是这个小区的户型比较大,基本都70以上了

4、老管委会宿舍

核心区在亦庄是比较老的区域,管委会宿舍在核心区来说是比较老的小区,95年的公房。小区环境比其他核心区的小区是老一些,但是比起海淀西城95年的小区来还是感觉好一些。对应的学校是人大附经开学校





这小区有6层的板楼和18层的塔楼,板楼是95年的,塔楼1999年的,看了塔楼的一个100平的两居,正规南北的户型,报价625w,里面装修比较老旧。



还有一个板楼里面5层的90平东西向的公房,报价550w。



5、新康家园

这个小区环境非常不错,是2001到2003年的小区,有塑胶跑道,还有治安巡逻的车在小区里转,它的顶层是复式的设计,户型都比较大一些,90-120平的户型是小区的主要户型。对应的学校是人大附经开学校







看了一套97平的南北两居,中间楼层,报价675w,装修也不错。



6、上海沙龙

2003-2006年建成,这个小区环境也不错,就是楼的外立面有点掉皮,共34栋楼,都在6-9层之间,从400w不到的一居到1000多万的四居都有,离地铁站稍远一些,1.5km吧,对应人大附经开学校





看了一套85.7平的南北两居室,报价659w



7、贵园南里乙区

先说一下,贵园南里的甲、乙、酉、丁区和贵园北里的甲、戊区都是回迁小区,对应的是亦庄中心小学,这几个回迁小区价格比较低一些,其他的贵园这块的商品楼也对应亦庄中心小学,但是价格和一品亦庄差不多。主要户型大一些

看了一个贵园南里乙区的中间楼层(共6层)的南北两居室,87平,报价478w,小区是95年的,刚做了小区翻新,但是明显感觉小区管理及环境和那些商品房还是有差距的。所以也便宜。



好了,写到这里也快2800字了,后面河西区和路东区我再写个亦庄踩盘分析二之河西区与路东区吧,河西区的学校多一些,小区也更新一些,嘿嘿嘿,想看的点个关注吧,不迷路。

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