北京买房之亦庄经开区踩盘分析（一）总体情况和核心区介绍

深度思考的买房经验分享》，聚焦北京楼市+教育+升学+装修，分享刚需、学区、改善住房版块分析。

亦庄学籍独立后，关注度越来越高，今天咱们就来看看亦庄的房子怎么买，由于亦庄比较特殊，今天不按之前的套路来写了，但是我会尽力让大家看完以后对亦庄的房子怎么买，有一个非常清晰的认知，带着对这个区域的先验知识区看房，事半功倍！

下面我会按照亦庄总体情况介绍、核心区、河西区和路东区的小区踩盘实况以及对应的学校，这样去给大家讲一下亦庄。写完后又发现字太多了，所以河西区和路东区放到亦庄经开区踩盘分析（二）河西区和路东区，里面去介绍

PS:下面写的这些房子的价格，应该都有所下降了，可以作为现在的对比

一、亦庄总体情况介绍

亦庄，一般是指亦庄新城，也就是北京经济技术开发区，经开区的整体规划区域包括核心区、大兴的部分区域和通州的部分区域，总面积225平方公里，其主要资源和优势集中在60平方公里的核心区里，就是下图所示的新城核心地区单元，2021年划分为独立学籍的区域。咱们买房重点说这块区域，因为北京房子有很大的学区属性，亦庄房价上涨的最主要原因之一也是学籍独立，一般说亦庄，大家都默认是核心区了，如果你在亦庄买房买的不是核心区60平方公里以内的区域，那其实有点坑，因为配套什么的发展会比较慢，学校也差一些，所以咱们今天聊亦庄的房子，就只说60平方公里新城核心地区了哈，后面简称亦庄核心区。当然如果预算不是很够的话，可以看看周边的房子，比核心区要便宜不少。

亦庄核心区包括核心区、路东区、河西区和路南区，其中路南区这个地方是工业区，奔驰就在那块，路南没有房子卖，所以咱们今天也不讲路南区，主要讲的就是核心区、河西区和路东区。

提醒一下大家，亦庄处于南五环外，所以贷款最多只能243w，想买亦庄的房子先算好自己的预算哈。

亦庄备受关注的两大原因，一个是产业，一个是学校。产业这块，电子信息、医药生物、汽车制造等都有发展，京东、小米、奔驰这些知名企业也都在亦庄有自己的办公区，尤其是京东，光在亦庄拿地，前前后后就拿了4次。另外还有无人驾驶示范区，现在路上已经有无人驾驶的车在跑了，可见城市规划还是很不错的，毕竟无人驾驶对道路设施要求多一些，可见开发区确实发展的很不错。学校这块，随着人大附、十一学校、北京二中及建华实验的引入，以及2021年学籍独立，让亦庄更加受关注，房价更是蹭蹭往上涨，从2021年下半年到2022年年初涨了很多了，现在价格有点高了，短期投资不是很建议，长期持有还是有一定价值的。学校的整体情况我先上一个思维导图，后面介绍各个区域的时候再详细说一下对应关系。（标绿的是经开区之前的老学校，质量就一般般了，如果分到就是坑了，其中亦庄中心小学，也叫亦庄一小）

亦庄核心区的教育教学这块还是比较像海淀的，学校的教研、考试啥的都是向海淀看齐，所以亦庄核心区也有小海淀之称。

好了，亦庄的总体情况就是这样了，咱们现在开始看各个区域的房子实地踩盘分析和对应的学校。

二、核心区踩盘实况

我先去的核心区，核心区算是亦庄比较老的区域了，但也是配套最完善的区域。对我这种看了好多海淀西城丰台房子的人来说，真的那种感觉就是，哇塞，北京还有这种地方呢，看起来都不像北京了。亦庄的整体环境很像旅游城市，道路宽敞，路面干净，人也比城里少很多，秋天的银杏叶把它装饰的分外好看，我跟我对象说，咱就当秋游了。另外核心区的地铁站也比较多，看的这些小区大多数离地铁站（亦庄线）的距离都在1km以内。

先说这个片区内的学校吧，只有一个人大附经开学校和亦庄镇第一中心小学，后面简称亦庄中心小学，人大附经开学校有小学、初中和高中。这个学校是亦庄经开区非常头部的学校了，如果不说最好，也基本是前三，是经开区最早的公立高中，已经培养过自己的学生，小学和高中在一个校区，初中在一个校区，学校基础设施也很棒，九年一贯制。当然，核心区只有这一个中学，初中都要上这个学校，高中就得考一考了。亦庄中心小学是经开区之前的老学校，就是比较一般的学校，初中也上人大附经开。

1、听涛雅苑

第一个看的小区是听涛雅苑，2000年的小区，均价6万8，洋房加别墅配置，小区环境很不错，和城里的2000年小区比，感觉年轻好几岁。

看了一套2层的101平的3居室，共8层，报价685w，进去房子里面感觉挺不错的，也没感觉户型奇怪，但发我们户型图以后，我震惊了，原来他的户型是这样的，突然对户型没那么大偏见了。

还看了一套南北的2室，中间楼层，102平，报价680万，正规南北向的。

另外，这个小区其实，1-4居的户型都有，所以可以满足刚需和改善，从400w到1000多万的不等，还有别墅，可以满足各种需求。对应的学校是人大附经开学校。

2、鹿鸣苑

这也是2000年的小区，对应人大附经开，住宅和连排别墅在一起，小区环境很不错。

看了一个3层（共15层）的107平的两居，同样户型图很奇怪，报价598w

还看了一个66平的顶层，这个户型比较方正哈，报价500w，还有一个户型比较奇怪的93平的2居报价518w。

这个小区也是从400w的1居到1000多万的4居5居都有，能满足各种需求的人群，对应的也是人大附经开学校。

3、一品亦庄

一品亦庄是2005年的小区，小区环境也不错，人车分流，有14栋楼，总楼层8~16层都有，12层居多是个比较大的小区，离地铁万源街站只有500m，对应人大附经开学校

看了两套房子，户型都比较方正，南北通透的，一个中楼层的115平两居，报价735w，一个125平的三居报价750w，看完后感叹，面积大了真是好啊，好宽敞。

同样，这个小区1居到4居都有，但是这个小区的户型比较大，基本都70以上了

4、老管委会宿舍

核心区在亦庄是比较老的区域，管委会宿舍在核心区来说是比较老的小区，95年的公房。小区环境比其他核心区的小区是老一些，但是比起海淀西城95年的小区来还是感觉好一些。对应的学校是人大附经开学校

这小区有6层的板楼和18层的塔楼，板楼是95年的，塔楼1999年的，看了塔楼的一个100平的两居，正规南北的户型，报价625w，里面装修比较老旧。

还有一个板楼里面5层的90平东西向的公房，报价550w。

5、新康家园

这个小区环境非常不错，是2001到2003年的小区，有塑胶跑道，还有治安巡逻的车在小区里转，它的顶层是复式的设计，户型都比较大一些，90-120平的户型是小区的主要户型。对应的学校是人大附经开学校

看了一套97平的南北两居，中间楼层，报价675w，装修也不错。

6、上海沙龙

2003-2006年建成，这个小区环境也不错，就是楼的外立面有点掉皮，共34栋楼，都在6-9层之间，从400w不到的一居到1000多万的四居都有，离地铁站稍远一些，1.5km吧，对应人大附经开学校

看了一套85.7平的南北两居室，报价659w

7、贵园南里乙区

先说一下，贵园南里的甲、乙、酉、丁区和贵园北里的甲、戊区都是回迁小区，对应的是亦庄中心小学，这几个回迁小区价格比较低一些，其他的贵园这块的商品楼也对应亦庄中心小学，但是价格和一品亦庄差不多。主要户型大一些

看了一个贵园南里乙区的中间楼层（共6层）的南北两居室，87平，报价478w，小区是95年的，刚做了小区翻新，但是明显感觉小区管理及环境和那些商品房还是有差距的。所以也便宜。

好了，写到这里也快2800字了，后面河西区和路东区我再写个亦庄踩盘分析二之河西区与路东区吧，河西区的学校多一些，小区也更新一些，嘿嘿嘿，想看的点个关注吧，不迷路。

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