救市猛药来了！“三个不低于”如有效落地，或带动苏州房地产市场抬头

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这一年的房地产纾困之路，属实不易。

从去年11月“金融十六条”出炉开始，房地产纾困之路由从保市场拓展至保市场主体。

三支箭齐发，但这一年不少房企依然过得艰难。输血端的“非”一视同仁+造血能力的缺失，2023年对于很多房企来说过的都很煎熬，尤其是民企。

一年后的今天，又到11月中下旬，在央行、金管总局、证监会联合召开的金融机构座谈会上，传来了“三支箭”重新上弦的消息。

这一次，我们看到了足以扭转局面的重要关键词：一视同仁。

这个词，真正可以说得上是“字少事大”。

2023年11月17日，中国人民银行、金融监管总局、中国证监会联合召开金融机构座谈会。

从官方公布的会议文件来看，本次会议主要强调四个重点：

1、各金融机构要深入贯彻落实中央金融工作会议部署，坚持“两个毫不动摇”，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷。

2、继续用好“第二支箭”支持民营房地产企业发债融资。支持房地产企业通过资本市场合理股权融资。

3、要继续配合地方政府和相关部门，坚持市场化、法治化原则，加大保交楼金融支持，推动行业并购重组。

4、要积极服务保障性住房等“三大工程”建设，加快房地产金融供给侧改革，推动构建房地产发展新模式。

综合来看，相比于以往的表述，无论是关于房企融资还是加大保交楼金融支持、亦或是加快房地产金融供给侧改革，基本还都是对之前的政策方向的进一步强调，重点在于如何落实。

就比如会议强调的“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”，这一视同仁四个字，如何才能真正的一视同仁，这是重点。

而紧接着，财联社就报道了一则重要的消息，那就是这几天热议的“三个不低于”。

11月20日，财联社报道称，这次金融机构座谈会上，提出了关于房企融资的多项具体措施。

这个消息非常重磅！

首先说一下，信息来源是财联社，可信度还是非常高的。

从报道的消息内容来看，至少有三个重点。

第一，三个不低于。

1、即各家银行自身房地产贷款增速不低于银行行业平均房地产贷款增速；

2、对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速；

3、对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速。

分析师认为，这三个不低于如果能够切实落地，将成为本轮“救市”的最强效措施。其作用可与“三道红线”并论。

2020年监管部门提出三道红线指标，为什么能够将市场高热迅速扭转？就是因为这是有明确量化指标的三道红线。而与之相似的是，这次提出“三个不低于”，也是有明确的量化指标，一旦有指标，就会有考核标准，是要付诸实际的。

这就要求金融机构对于企业融资端的支持不再是“挑肥拣瘦”的进行，而是一视同仁，在同样的指标下进行了，这才能解决房企尤其是民营房企在融资端的难题。

第二、会议还提出，拟修改开发贷、经营性物业贷、个人住房贷款办法等。

第三、监管机构正在起草一份中资房地产商白名单，可能有50家国有和民营房企会被列入其中。

在列的企业将获得包括信货、债权和股权融资等多方面的支持这一名单较今年年初具有系统重要性优质房企的范围有所扩大。

分析师认为，这两项重点也是这一轮房地产纾困落到实处的重要体现。尤其是白名单如果落实的话，将会有更多的房企获得信贷、债券和股权融资等多方面的支持。

这对于降低市场风险，提升市场信心、扭转市场预期都将起到重要作用。

事实上，过去这一两年的时间，房地产市场一直在纾困，但从市场表现来看，本轮房地产市场的困境从一开始就被低估了。

所以我们看今年下半年出台的一些救市措施，确实都是力度远高于去年的。

但是，今年下半年的这些高强度政策，基本都是作用于购房端的。包括“认房不认贷”，包括“四限”的松动，包括推动特大超大城市的城市更新工作。

针对企业端的纾困，今年的政策还是在贯彻“金融十六条”的措施，且没有出现明确的指标。

企业端的困局不有效解决，保交楼工作的不确定性就会增大，购房者对于市场的信心就很难回归。

但与此同时，决策层还在酝酿“新一轮房改”。这是一个美好的房地产新模式愿景，但如果在新房改到来之前，不先稳住房地产市场，新一轮房改难免受阻。

综合来看，分析师认为，如果“三个不低于”能够有迅速有效的落实，这一次金融会议将真正成为市场扭转的一个标志性节点。

以苏州市场为例，今年以来，作用于购房端的支持政策出台力度很强。包括限购的松动、公积金贷款额度的提升、契税补贴等等。

综合来说，虽然苏州房地产市场依然存在较强的韧性，也难以扭转下行的趋势。这个下行的趋势包括二手房价格的下行，也包括新房成交量的下行。

而从供应端来看，苏州核心区土地市场虽然依然活跃，但整体市场依然由央国企主导，其他房企较少竞得核心地块。虽说央国企主导市场，能使得市场相对更具备安全健康指数，但从长远来看，这是缺乏可持续性的。整个市场必须“国民”共进，保持市场主体多样性，才是一个可持续的市场。

且从往年的苏州房地产市场参与主体表现来看，虽国央企市场份额一直相对更高，但民企、混合制房企的活跃度也远高于现在，可见苏州市场活跃度还是有很高的提升空间的。

一旦“三个不低于”得到有效落实，民企、混合制房企在苏州市场活跃度提升，苏州市场就有望进一步稳健，甚至抬头。

距离2023年只剩最后一个月，今年的楼市行情基本已成定局。

明年房地产市场能否有新的预期，端看金融政策是否真的能“一视同仁”了。

期待，“三个不低于”迅速落地。毕竟，冬日严寒、只待春华。

本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考

引用数据及观点请注明来源： 克而瑞苏州房产测评（ cricfjsz）

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