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对话洪灏:房地产复苏非朝夕之功;搞活房地产,搞活的是地方财政和存量居民财富

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思睿投资集团合伙人、首席经济学家洪灏

出品|焦点财经&搜狐地产

作者 | 王迪

化债、融资已成为房地产的头等大事。近日,金融机构座谈会直指房地产金融、信贷投放、融资平台债务风险化解等重点工作。与此同时,市场传言称,金融监管部门拟扩围房企白名单至50家。

作为刺激内需的两大引擎,楼市和股市互为表里。为此,洪灏对搜狐财经指出,搞活楼市和股市,并不意味着一定要促其价格大涨,而是形成一个交易活跃、价格由市场决定的资金蓄水和财富仓储体系,这二者相辅相成。

在洪灏看来,搞活房地产,搞活的是地方财政和存量居民财富;搞活资本市场,搞活的是科技创新、企业家精神和投资者信心;房地产复苏非朝夕之功。

作为清华五道口紫荆商学院教授,跨境金融50人论坛奠基成员,洪灏原是中国国际金融有限公司执行总经理,首席全球策略师(北京、香港)。曾历任摩根士丹利(悉尼、纽约)、花旗集团(纽约、伦敦)全球策略师。

近日,叠加中国新轮房改的广泛讨论,搜狐财经与思睿投资集团合伙人、首席经济学家洪灏洪灏进行了一场关于房地产新发展模式、楼市未来、房企格局、化债方式、避免中等收入陷阱,及经济动能转化等热点话题的对话。

国央企入主,是民营暴雷房企脱困方式?

打铁还需自身硬,非在关山难越之时盼“神兵”天降

据不完全统计,自2021年下半年以来,已有超50家上市房企启动债务重组。除融创饮“头啖汤”,整体化债900亿,历时18个月成首家完成境内外债务重组大型房企之外,不少房企债务重组进程缓慢。

以奥园债务重组为例,平安持反对意见遭法院驳回。此外,为减少短期流动性压力,万达商管拟调整6亿美元债还款计划。

亦有业内专家称,上轮中交入主绿城此种应对危机的模式,或成为此轮房企走出困境的案例参考。

对于国央企进驻,能否带动民营房企“复活”,洪灏对搜狐财经表示:首先,打铁还需自身硬。民营房企吸引国央企“白衣骑士”出手,本质上需要自身资质突出;

其次,信心比黄金更重要,自己的命运自己掌握。在房地产行业深度回调的压力之下,国央企的出手,其意义在于提振市场信心。但暴雷房企要想切实摆脱困境,依然离不开积极自救,而非在关山难越之时期盼神兵天降;

最后,洪灏强调,这一轮房地产深度回调意味着行业的长期出清,大浪淘沙始见金,不能适应新的竞争格局的民营房企将面临告别舞台的挑战。

此前,作为纾困方式,AMC(资产管理公司)曾以“白衣骑士”身份进驻暴雷民营房企。

对于AMC后续是否会加快对暴雷房企救助?洪灏指出,AMC跑步入场,是针对化解经济及房地产危机所进行的重点举措之一,但AMC基本仍秉持“救项目不救房企”的原则,大多停留在项目层面的合作,股权层面的战略性合作寥寥可数。

事实上,AMC在化解流动性风险、盘活资产、处置不良资产方面有着丰富的经验。特别是,自去年“金融16条”出台以来,为AMC更加积极开展房企纾困活动拓开空间。

“AMC纾困房企,更重要的是为问题房企量身定制纾困方案,帮助其恢复造血功能,助力实现房地产行业风险出清和良性循环。单单仅凭AMC有限的纾困能力,难以从根本上缓解出险房企当下面临的资金压力,房地产危机的解决依然需要各方聚力。”洪灏称。

何为房地产新发展模式?

留下来的优质房企将“螺蛳壳里做道场”

房地产的暴雷风潮已经从民营房企,蔓延至混合所有制房企,甚至向国央企扩延。包括金茂、华侨城等诸多国央企也以售卖资产的方式,缓解现金流压力。有专家对搜狐财经表示,负债率超过50%的大型房企都有危险。

此前,行业标杆房企万科被做空,而去年龙湖同样遇到此种境况。对此,洪灏指出,多家中资美元债迎下跌,说明房地产行业的深度调整尚未完成,还会继续,这一过程必然伴随着阵痛。

“在去芜存菁、大浪淘沙之后,市场优质土储资源将更加高度向头部房企集中,留下来的优质房企,将在未来相当一段时间内年销售额远低于2021年17万亿元销售峰值的新常态下‘螺蛳壳里做道场’。”

化债之外,最近“新房改”及房地产发展新模式引发热议,不少身处“泥淖”旋涡的地产人都在谋求新的转型方式。

住建部部长倪虹发声,构建房地产发展新模式是破解房地产发展难题、促进房地产市场平稳健康发展的治本之策。坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制,从要素资源科学配置入手,以人定房,以房定地、以房定钱,防止市场大起大落。

洪灏所认同的逻辑是,房地产已然是步入存量市场,房地产发展新模式随着城镇化进入深水区、人口老龄化以及中国家庭杠杆率居高的新形势应运而生。

他认为,这一发展新模式立足于进一步释放和拓展刚性、保障性和改善性住房的需求,满足多层次住房需求,并盘活存量市场,从根本上去除非市场化的限制,真正让市场决定供需平衡,建立租购并举的住房制度,寻求房地产市场平稳健康发展的治本之策。

现阶段如何盘活楼市棋局?

各地需按照实际供需情况探寻政策实施空间

除了立足长远的房地产发展模式之外,现阶段的楼市“解药”成为关注重点。

就市场反馈来看,大型出险房企在债务违约边缘挣扎,而“831”新政后的各类救市措施的的效果仍然不及预期,市场需求端仍然疲软。

根据国家统计局数据显示,1-10月份,全国房地产开发投资额同比下跌9.3%,跌幅扩大;全国房地产新开工面积同比下跌23.2%,出现连续26个月的下跌态势;全国商品房销售面积同比下跌7.8%,相比1-9月份7.5%跌幅继续扩大;全国商品房待售面积同比增长18.1%;全国房企到位资金额同比下跌13.8%,较前9月略有恶化。

对此,洪灏的看法是,从销售端看,尽管大量政策上马,但房地产销售未见大幅反弹。“事实上,经我们测量,2023年YTD的销量已非常接近城镇化的潜在需求,以及部分源自居住品质提升的需求。这制约了开发商投资的步伐。”

“从投资端看,房企现金流状况依然堪忧,同时部分企业违约的消息也削弱了市场信心。另外,考虑到按照当前销售速度约20个月的库销比,这一库存积压意味着房地产很可能需要数年时间方可痊愈。”

对于如何盘活楼市棋局,洪灏认为,总的来说,房地产板块始终是自上而下驱动的,盘活楼市始终需要一个较为长期的、整体宽松的需求侧政策环境,因为房地产的复苏非朝夕之功。

“在‘因城施策’框架下,各地仍可以按照实际供需情况探寻和拓展现有政策的实施空间,这对进一步释放各地房地产市场需求、改善居民家庭的住房支付能力或将有所裨益。”

以下为搜狐财经与洪灏的对话节选:

搜狐财经:您如何看待此轮经济周期?之前有专家称,楼市起来,就离股市回暖不远了。

洪灏:中国经济周期自年初触底以来,并未如过去那般很快开启一轮新周期。原因不言而喻:通常本应启动新轮投资——库存周期的中国房地产行业一直不甚景气。

搞活房地产,搞活的是地方财政和存量居民财富;搞活资本市场,搞活的是科技创新、企业家精神和投资者信心。搞活楼市和股市,并不意味着一定要促其价格大涨,而是形成一个交易活跃、价格由市场决定的资金蓄水和财富仓储体系。这二者是相辅相成的。

搜狐财经:为了避免中等收入陷阱,有专家称,政府开出药方,叫高质量发展,不是靠高杠杆、高投资,房地产+基建粗放式的增长方式,也不可能继续依靠中低端制造业的大量出口来拉动,更不可能依靠源源不断的廉价农村剩余劳力的转移和投入。而是应该依靠高科技。对此,您怎么看?

洪灏:在新轮科技和产业革命来临之际,我们正处于新旧动能切换的关键期,这也是我国经济由高速增长阶段转向高质量发展阶段的题中之义。这意味着原有的依赖人口数量、低劳动力成本、牺牲资源环境的传统发展模式已难以为继,需要我们不断推进新型工业化与产业升级、扩大内需战略与消费升级、区域协调发展下的新型城镇化与乡村振兴、深化供给侧结构性改革与要素改革、双循环新发展格局与推进高水平对外开放。

搜狐财经:有专家呼吁,必须调整近年来不断趋紧趋严的监管态势,要给市场和民营经济松绑,为市场重新注入强大的创新和创意的活力。这既是决定中国能否避免日本失落20年的关键,更是避免中等收入陷阱的关键。对此,您的观点是什么?

洪灏:首先,需要强调的是,将中国的现状与日本当年的泡沫时期进行对比,只是一种刻舟求剑式的陈词滥调。其次,中国经济避免日本化需落脚于深化结构性改革,破除阻碍生产力发展的不合理制度性因素,提高经济潜在增长率,平衡好短期应急和中长期改革,同时发挥好财政政策的重要作用。


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