专家分析：这类房子适合自住，但投资千万别碰

我是汉叔，拥有多年武汉房产研究和投资经验，长期持续关注武汉地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下武汉购房答疑内容，来自微信公众号“汉叔说房”的粉丝精选提问：

提问：汉叔，你好，我在武汉江汉区北湖附近工作，因为预算有限，看了附近的新盘或者电梯房，感觉很难买，因为我短时间也不会换工作，想离单位近点买房，附近的老小区想北湖公寓这样的可以购买吗？有没有什么建议？

汉叔：你好，如果因为预算原因，必须要买无电梯的老破小，以下有几个注意事项，请你重点关注：

1）建议选择楼梯房的二楼或者三楼等黄金楼层，后期转手会有优势。

2）最好能够获得一些赠送面积，比如有些2楼或者3楼有露台，对于这类老破小，会有溢价的成分，毕竟赠送的面积也是改善了居住空间。基本上，赠送面积按实际单价的25%计算，相当于一套40平的房子多赠送了10平米的房子。

3）尽量购买带物业的楼梯房，或者是物业费比较贵的楼梯房，因为在二手房存量市场，物业质量的好坏也会影响房价本身。

4）很多老破小有优质的学位，如果是一线小学甚至是九年一贯制的学区，对于老破小房子的投资价值而言，学区是影响价格最关键的因素，没有之一。如果老破小没有学区，观观建议你购买时要慎重，后期转让的难度比较大。

提问：汉叔，你好，已婚有小孩，想买房子学区好一点，比如武汉小学这样的重点学区，小户型两房或者三房，交通便利一点，预算总价400万以内，有没有合适的推荐？

汉叔：你好，武汉带学区的品牌次新房房价一直都比较坚挺， 你的总价预算400万，在二环内买新房可选余地并不多，而且武汉小学的学区房也大多是老破小，没有什么新房。你的预算更建议去买武昌滨江，地段很不错，自住舒适，后期也有学区规划。

提问：汉叔，你好，我在东湖高新上班，老公在东西湖，居住的房子在石牌岭，现在想要置换一套学区房，考虑在附近置换，有百瑞景等楼盘，也想过在复地东湖或东湖高新置换一套新房，现在比较纠结，请问有什么好的建议吗？

汉叔：你好，学区房价格较高，增值保值能力强，建议在光谷和东西湖各买一套学区房，也可以在复地东湖国际等武昌核心区或东西湖购买一套优质学区房，再在光谷东购买一套优质新房。在和汉口、汉阳核心区购买一套学区房，并持有光谷中心城的一套房产，也很不错。但是比较倾向于第一种方案，即购买两套学区房，因为学区房价值较高，升值空间大。

提问：汉叔，你好，刚需预算，在武汉三环外应该怎么买房呢？

汉叔：你好， 100万预算在三环内压根就买不到什么好房子，都是老破小居多。所以 100万同样的预算，在三环外的区域选择余地就很大， 在三环外，同样的预算，配备有名校的分校，地铁，大型的商业，大户型，精装修也还有的选，像汉口三环外的东西湖，黄陂，新洲都是可以选择的区域，只是因为各个区域的产业规划和发展不太一样 武昌三环外都买在了青菱板块和江夏的庙山，黄家湖，文化大道和长岛附近，再远都到了葛店，汉阳，也就是蔡甸和经开区。

提问：汉叔，你好，汉口工作，刚需买房，是买金银湖还是吴家山比较好呢？虽然自住，但是希望有一定保值能力。

汉叔：你好，吴家山最大的优势是离主城区近，各方面配套比较成熟，不过这里产业主要是以传统制造业为主，有大量的物流企业，区域内环境受到一定影响，另外交通还不够便利；金银湖是汉口的后花园，这边产业不少，环境优美，商业有万达，教育方面有待提升，金银湖北部离主城区远，配套辐射不到，交通不够便利，优选金银湖南部核心。