2个月入围分暴跌50分：徐汇滨江也凉了？

大家好，我是火箭哥。

买房是一门科学，我来带你入门：火箭哥用科学买房理念帮你买到合适好房。

以下是正文：

今天，10批次中热度最高的2个徐汇滨江项目：汇元玺&保利天珺都已经触发积分，最终预计入围分会在65分左右——

距离上一个徐汇滨江项目：云锦东方3期118.32分才过去2个月，徐汇滨江的入围分就下跌将近50分，可以说是上海”跌落神坛“最快的板块。

我们以实际的数据来对比：

我们将云锦东方和汇元玺的入围分还原成社保系数0.1的状态，会发现两者的入围门槛最大相差约18年工作社保，意味着入围客群完全就是两代人——

一边，是套均总价5000万、必须已婚无房工作20年的中年富豪；

一边，是套均总价1200万、刚结婚工作2年就能入围的95后小夫妻。

云锦东方地段强、品质好，这个大家都没有疑问；

但对于汇元玺&保利天珺，建议大家还是多多以自住角度来看待会更舒心一些——

徐汇滨江地段稀缺不假，但作为5年限售的滨江鸽子笼产品，是否会和平层豪宅一样有优秀的表现尚未可知；

在上海任何的滨江板块中，鸽子笼能成功突围、拿到超高涨幅的案例少之又少，前滩在顶峰曾经成交20万/平的一房鸽子笼，但三房单价并未到过这个价格；

即使是产品力超强的中粮前滩和晶耀名邸1期目前成交在17万级水平，可以作为直接参考。

火箭哥自己有一个观点分享给大家，认不认同无所谓——

上海出台积分限售政策是在2021年，5年限售解除后将在2026-2027年大批释放，中内环100平鸽子笼踩踏的结局已经是板上钉钉；

过去不少项目都是经历500%认购率、入围分70分以上的魔鬼难度、层层过关才买到的，大家的心气绝对不只是要卖个保本价，对于未来收益的期待是很高的；

在这样的前提下，今天再用5年限售的条件冲进去买100平三房投资是否是最佳策略，火箭哥持保留态度。

当然，65分能买到徐汇滨江新房对于自住来说是一个非常不错的机会；

但如果你考虑投资炒房，火箭哥觉得依旧能赚钱，但别有太高期待。

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01 “买新房，真的赚钱吗？”

「新房，买到就是赚到」，这在不少人心中已经成为共识。

但是很少有人在认真思考，新房的倒挂究竟是是纸面富贵的虚假繁荣还是真金白银的真实利润。

按照普遍的算法：新房卖7万，隔壁二手次新卖10万，100平就是白赚300万；

但在买入的过程中，我们付出的成本不仅是房款本身、也有其他各式各样的潜在花销；

今天就让我们盘一盘：

“打新”收益，到底应该怎么算？

买新房的成本可不只是房价而已，你要加上契税、维修基金、租金成本、资金成本、贷款利息等很多方方面面；

火箭哥以800万总价为例，折算了上述所有成本之后，给各位准备买新房的朋友们算笔账——

5年后当新房熬成可售二手房，需要卖到1016.3万才能覆盖购房成本；

倒挂率至少要达到27%，打新才算不亏。

当然，未来二手房价可能也会继续上涨，但是我们要辩证看待今天新房的倒挂，期待越高失望越大。

况且，新房还有可能面临延期交付、质量维权、货不对板等一系列糟心问题——

打开你的小红书，无论是300万还是3000万，无论是内环还是外环，所谓的各路维权是接连不断，各种刷新你的三观：

火箭哥上述的测算，表面上看似是「新房倒挂多少才不能赚钱」，而本质上却完全是另一个：

买新房好，还是买二手好？

新房的优势，在于可见的价差、省下的中介费和税费等摩擦成本；

二手房的优势，则在于入住时间、所见即所得、没有限售。

萝卜青菜，各有所爱，两者的取舍并不存在谁对谁错，完全就是看你个人的需求是什么——

到了谈婚论嫁准备买房，你和丈母娘说买了新房要等3年再能住，大概率你就结不了婚了；

而自己有房子、为了未来结婚准备，不在乎能否住，买新房的确就是更具性价比的选择。

大家在买房前，可以仔细和家人思考下自己的购房需求究竟是什么、什么时候需要用房，选择最合适自己的才是最好的。

就目前情况来看，10批次中除了徐汇滨江和唐镇之外，没有任何一个项目敢拍着胸脯说自己能当天清盘、连保证能触发积分的项目都没有几个；

看到第11批新房，更是竞争无比内卷、各种神仙打架一起上市：

什么滨江、什么新天地、什么绿城，过去必然高分的标签今天全被市场碾得粉碎；

大量项目将不用积分、不触发限售，现在是能「卖完就烧高香、卖不完是日常」的时代。

以上是正文，来自火箭哥。

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