上海楼市，价值认同早就颠覆了

一千个读者，就有一千个哈姆雷特。

放在房子上面，

一千个买房人，心中未必有一千套房子。

因为好房子是有价值共识的。

我们总结过影响房子价值的六大要素：

交通、配套、学区、增值保值、居住体验、价值认同。

也用这套体系帮助了几千组家庭选到了满意房子。

最近，房外房研究院，针对这个体系做了新一轮研讨。

唇枪舌战之间，我们有了不少新发现。

上海楼市，价值认同正在颠覆。

相信，今天这篇文章，值得你在决定签合同时再拿出来看看。

废话不多说，上干货。

1、地铁

地铁一响，黄金万两。

曾经只要是地铁开通的地方，房价必涨。

可如今，地铁对内中环房子溢价能力在慢慢下降。

上海内中环地铁不再稀缺。

30年间，上海已经拥有了全世界第一的地铁运营里程。

地铁密度，国内第二，仅次于深圳。

可以说，4号线以内，上海已经不缺地铁了。

地铁对于房子的溢价区域，会在中环之外。

比如，规划中的26号线。

这条大中环地铁能填补很多区域的地铁空白。

未来会像虹口凉城的12号线一样，让不少板块翻身。

新增地铁除了给临港、金山这样的地方带去高溢价以外，很难拉高房子价值的上限了。

在未来，地铁的便利程度会成为房价的下限。

使得房子可以更好的流通换手。

2、配套

在未来，房子周边的配套设施不同，房子的溢价会大不相同。

1、配套有医院、绿化空间的房子更有溢价。

上海已经步入重度老龄化阶段了。

医院、公园等绿色空间，是老人群体的刚需。

这550万上海户籍老年人，规模大且消费能力强劲。

绝对有实力让附近有好医院、星级公园的小区，溢价更上一层楼。

2、商场重要度在下降，对房子溢价能力减弱。

一方面，地铁的发达，降低了大商场对于周边房价的影响，

另一方面，上海的重要商圈格局已基本定型。

◎上海市商业空间布局专项规划（2021-2035年）市级商业中心规划布局图（主城区范围内）

从商业空间的2035规划来看，市级商业中心、地区级商业中心的数量分别达到29个、45个，大半在浦西。

这里面，主要是对中央活动区和原有商圈的升级改造。

如今，很多大型商业体要么人气不足，要么半死不活。

别说靠商业拉高房价了，很多商场养活自己都难。

30多年的上海六百不也是说没就没了吗。

所以，未来配套的商业体对房子的溢价程度在降低。

3、学区

学区已经成为中产买房的刚需。

未来最大的变化是：

初中学区竞争，会越来越激烈。

图：上海统计局

从官方数据，

我们可以看到，2012-2017年是上海新生儿高峰期。

从15年开始到22年，上海的小学学区房热度一直不减。

经历过，20年学区房暴涨的人，知道我是在说什么。

可以遇见的是，2023-2027年会是初中学区房购房高峰期。

学区要素已经成了刚需中的刚需。

这个趋势下，有两类产品要小心了。

一类是没有学区的老破小，未来将毫无竞争力，

二类是纯粹挂户口的小户型，会越来越难卖。

这两类房子需要早做准备了，可别砸手里了。

4、保值增值

保值增值方面会有一个大变化：

未来的上海楼市，租售比会越来越重要。

房住不炒执行多年，房子暴涨的年代早已一去不复返了。

在未来租金收益高的房源，会有更多的溢价。

我认为，

高租售比要素有：国际社区、公区高品质、KFS统一精装、高物业费。

低租售比要素有：纯本土社区、公区品质差、简装、低物业费。

举个例子，挂牌价1380万的古北One和挂牌价1450万的海悦花园。

古北One 挂牌月租金可达到28000元，租售比2.43%，

海悦花园的挂牌月均租金才有16000元，租售比1.32%，略高于古北One的一半。

要尽量避开地租售比要素的房子。

租金回报好的房子，还可以抵御这一波旧改政策和二次房改政策的冲击。

上海目前不少保租房的品质已经不输一些新盘了。

租赁市场的竞争，未来也会加剧房子价值的进一步分化。

5、居住体验

23年之后，刚改群体普遍追求更好的居住体验是大势所趋。

一方面，这是全国的趋势，

依据贝壳研究院的分析，未来的十几年，改善需求比例会持续扩大。

这也意味着，品质好房会越来越成为市场的抢手货。

另一方面，上海中产主流偏好已经形成，优选2015年之后的次新房。

也就是常说的，上海第四代产品。

这类产品，小区物业管理好，人车分流，户型动静分离、功能布局合理，居住体验舒适度一流。

小区外观审美上也在进化。

从真石漆到干挂石材，再到定制铝板外墙，无处不在追求品质力的彰显。

从「能住」到「好住」，品质之路不会回头。

上海不缺房子，缺的是好房子。

新中产对于居住体验的不妥协，也会成为未来KFS提高产品力的动力。

6、价值认同

以上五条，都是相对客观的要素，看起来对于房子的溢价影响巨大。

其实，真正影响房子的最大要素是：价值认同。

在《人类简史》一书中，历史学家赫拉利提出过一个重要概念——“想象的现实”。

他从人类历史角度，论证了国家、法律、宗教、人权，甚至正义之所以存在，都只是因为人类共同相信的一个虚构故事。

同样，对于地段的认同，也不过是人们想象的现实。

如果有钱人不认可地段，则地段就没有价值共识。

老上海人眼中的顶级地段是衡复风貌区 、淮海路、南京路、延安路，加上老静安、古北、西郊。

新上海人眼中的顶级地段，是黄浦江两岸，陆家嘴滨江、黄浦滨江、北外滩、徐汇滨江。

新上海人还有一些偏好的新兴地界，如联洋、前滩、张江，这些称不上最顶级地段，但购房人却趋之若鹜，区域的认同感非常高。

随着新上海人购买人数的增加，老上海认可的地段价值，会被慢慢地改变。

价值认同，是一种共识，更是一种想象的现实。

时间会冲淡原有的一切。

未来上海的新富阶层认可的地段，会是上海频出楼王的地方。

7、人更重要

这六大维度，可以归结为一句话：

上海楼市的价值认同，人的重要性越来越大。

交通溢价的变化，背后其实是人口跟着产业去了新城，

配套溢价的变化，背后其实是人口老龄化已经板上钉钉，

学区溢价的变化，背后其实是人口出生率的下降和人口峰值的转移，

增值保值溢价的变化，背后其实是城市人口政策和民生保障政策思路的调整，

居住体验溢价的变化，背后其实是新中产对于居住产品力的不妥协，

价值认同的变化，背后其实是上海这座国际化大都市对于人口吸引力的强大。

一切房子的价值，归根到底是由住在房子里的人决定的。

写到最后，想和大家扯一扯爆火的上海万圣节。

我看到年轻人的疯狂，

不禁感叹，这一届的年轻人，价值认同感，真的变了。

年轻人，已经不再愿意苦哈哈地奋斗了，

他们更想要实在的开心与快乐。

公司里还有个同事和我抱怨说：

疯了，疯了，观观老师，这帮子年轻人只想着玩了。

这以后上海的房子还卖给谁呀？

我说，你担心啥呀？

我看到的是，上海这座城市对于不同价值的包容。

这一次的万梗节，其实是上海城市文明新高度的展示。

正是这样包容的价值认同，会吸引更多的年轻人来到上海，

上海也会吸引更多世界各地的财富聚集到这里。

不用担心，上海未来楼市的价值。

借用万圣节上的梗，作为结尾吧。

就想问你一句：

上海的房子，哪里贵啦？