楼市里的接盘侠，不够用了

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这几天 不少朋友在后台私信问我，一线城市广州在最近提出的“房票安置”政策，是不是又一次新的棚改货币化，会不会后续在全国推开，从而导致房价再次疯狂上涨。

今天在这统一回答下，不会。

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首先要清楚，为什么这次广州要“创新”搞房票制，而不是简单重复2015年的棚改货币化，也就是拆房子直接发钱的模式，其实四个字就可以总结。

把钱留住。

广州这次提出的房票其实是披了一层“新皮”的棚改货币化安置的2.0模式，属于没有需求硬造需求的典型操作。

本质上还是在楼市无法获得大量增量购买力的前提下，回头深度挖掘现存购买力的“吃老本”行为。

你有房子住所以不买房子是吧？把你现在住的房子给你拆了，看你买不买。

但和当年棚改直接发钱那种简单粗暴操作不同的是，广州的房票制多了一个锁死设置。

2015年的棚改货币化是拆了你家的房子，然后发你一笔钱，这个钱你当然可以用来买房，但也可以吃喝玩乐糟蹋干净，使用权归被拆迁人自己所有。

钱到了你的口袋，你爱怎么花就怎么花。

鉴于当年楼市棚改的同时，已经配合的出台了全国范围的降低首付和利率的政策。

加上不同地区棚改进度的快慢不一致，导致一些先一步棚改的城市，已经出现了被“凭空”制造出来的购买力推动的房价上涨行情。

得益于当年还处于低位的居民部门杠杆率，在看到棚改货币化的威力展露苗头后，那些还借的起钱和背得起债的家庭，开始自觉的“负重”跑步进场买房。

不为别的，就怕晚了房价上涨自己买不起。

而眼看其他城市的房价在棚改的推动下逐渐上行，后续棚改城市的人们纷纷不约而同的把拆迁款全部换成房产，而更多的拆迁款涌入楼市内，又带动了更多的非棚改人群进场。

最终，这些被棚改“推”进场的拆迁户连同那些跟风进场的非棚改人群，手拉手的搭上了中国商品房有史以来最快的一次上升通道。

当年棚改可以这么搞，现在可不行。

如果说2015年的楼市购买力，还是一块肥沃的黑土地的话，那么经过那一波棚改货币化的“深耕”后，留给现在楼市的，就是一块略显贫瘠的“盐碱地”。

未来预期收入增长的乏力，出生人口的逐年下降，还有最关键的已经处于高位，升无可升的居民部门杠杆率，所有支撑楼市上涨的因素基本已经被消耗殆尽。

这种情况下，再原封不动的来一次棚改货币化，大概率就是房子拆了钱也发下去了，但是看不到人买房了。

明眼人都知道的楼市处于下行周期，且还没一点见底的迹象，所以除了非住不可的情况之外，拆迁款大概率是不会重新选择投资房产。

而房票制度特有的锁死特性，就是为了解决这个问题而存在。

房子还是要拆，不过钱就不发了，改发房票，被拆迁的人群拿着房票自己去市场内按照具体规定换取自己中意的房子。

吃喝玩乐都别想，拆迁的钱一分都别想流出楼市，甚至别想流入到其他城市的楼市，老老实实的在当地把新房库存消化了。

广州这是期盼着来一次完美无瑕的楼市内循环。

15年棚改货币化安置后造成房价的无序上涨，过后也遭受到来自各方声音的一些不同意见，认为当年的去库存方案的确有那么“一点点”欠妥。

但万万没想到几年过去，老药方又有了新用途，楼市绕了一大圈后，又兜兜转转回到了原点。

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棚改房票这事广州要是下了心思要搞，肯定是能落实，但光把房子拆了把房票发下去，距离复制当年棚改货币化的“光辉战绩”还差很远。

简单讲，即使广州棚改后靠房票消耗掉了市场内的一些新房库存，后续那些非棚改人群是否愿意像2015年那样跟风进场，才是问题的关键。

这里就牵扯到了一个市场预期问题。

从放松限购，到降低首付，再到补贴交易税费，最后到现在的一线城市开始玩“锁死”流动性的棚改房票化。

救市力度的不断上升和楼市行情的持续下降，呈现完美的逆向奔赴趋势。

楼市就好像一个病人，从吃药到打针再到上呼吸机，治疗的强度越来越大，结果生命体征的各项数值却越来越差。

现在病人还在病床上昏迷不醒，有人却楞是告诉大家，今晚用了这颗“房票大力丸”病人马上就能痊愈下床。

谁信呐？

所以怎么说呢，在这种楼市潜在购买力普遍对未来失去信心的背景下，就算房棚改票房的新政策，能给市场注入那么一点购买力，后续大概率都不会有什么跟风进场的场面出现。

而即便抛开了楼市不断下降的各类数据，前阵子暂缓房地产税出台的事还历历在目，更早一些各地的限跌令还没被市场忘记，再加上居高不下的居民部门杠杆率。

负面BUFF实在太多。

房地产税迟迟不敢露面，是担心资产泡沫一触即碎。

新房价格被限跌令困死，是害怕房企着急出货，导致价格踩踏提前玩崩。

接盘人群负债空间有限，是导致潜在购房人群对不“愿”降价的新房，失去接盘的能力的勇气。

在这种房地产税既不露面又不准新房价格下跌且接盘侠们负债空间实在有限的情况下。

有勇气跟风进去买套房子搏一搏的人，只会是极少数的存在。

基本面都烂了的投资洼地，谁还敢拿着自己的血汗钱往里冲？

和去年喊叫着要搞棚改房票的河南省会郑州一样，广州这次能想到房票这玩意，相当于主动把自己的底裤扒了下来。

而房票这种强行制造需求的操作的出现，也直接了说明在人口流入、产业发展、基建配套、资金总量都占据绝对优势的一线城市，照样负担不起楼市日益加重的“体重”。

本来还指望一线城市当个楼市里的标杆，给日渐颓势的楼市撑撑场面，结果这次广州房票操作一出等于自报了家门。

“别指望我，我也撑不住”。

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不管是当年的棚改货币化，还是今天棚改房票化，本质上都是给“击鼓传花”游戏强拉参与者的无奈之举。

没人敢主动进来玩，只能用点特殊操作。

至于拉到的人能让游戏维持多久，那就是未来的事了。

饮鸩止渴，先喝饱了再说，反正毒性还有个反应时间。

10月27号南京土拍卖了146亿，12块住宅用地全部出让成功，而除了G55这块土地触顶摇号之外，其余土地全部底价成交。

有心的朋友可以去查一查拿下剩余这11块土地的房企就会发现一个规律。

那就是在经过股权穿透后，躲在这些公司背后的全是南京的地方城投公司。

你广州用棚改房票硬造楼市购买力，我南京用城投强行为土拍兜底，大家都在为自己的楼市，拼命创造一个“美好”的未来。

看来有形的大手，还是想再和市场规律较较劲。

挺好，有些泡沫不破不立，较劲的过程中让泡沫炸了，也算是给楼市提前排了毒。

少让后来的接盘侠们背点房贷，搞不好还能腾出点消费能力，内需那边不是隔三差五还喊着要购买力嘛。

就这样。

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