“蔡桥”楼市再起风云

今年以来，在楼市价值回归主城的背景下，青羊区蔡桥板块逆势突围，以中国铁建、华润置地为代表的央企项目，赢得了一大批购房者的房票。

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10月12日，青羊区百亩热盘“中国铁建青羊樾府”项目最后一批次房源取证，最高单价拔升至36350元/㎡。

本次中国铁建青羊樾府取证的是8栋、20栋，共计100套房源，为最后两栋房源，此前22栋房源自4月以来5次取证，已经全部售罄。数据显示，该项目尚有数十套房源在售，估计是要慢慢去化了。

随着中国铁建青羊樾府全部取证，今年青羊区的3个品质改善主力供应项目，也进入了收关阶段。中国铁建青羊樾府，中国铁建锦樾，还有华润置地锦官和鸣项目，给市场带来了惊喜，同时撑起了青羊区“蔡桥”板块的改善大旗。

2022年7月，鼎信长城以成交楼面16600元/㎡，总价9.07亿元，竞得青羊区蔡桥街道光华大道以南一宗住宅用地。该地块占地面积约40.98亩，容积率2.0，清水房最高限价31000元/㎡。随后，华润置地与鼎信长城正式签约合作开发，华润置地控股51%并操盘。

同年10月26日，中国铁建地产以成交楼面价15500元/㎡，超过起拍楼面价500元/㎡，耗资10.44亿元，轻松摘得青羊区蔡桥街道一宗住宅用地。该地块占地约40亩，容积率2.5，住宅清水限价31500元/㎡，即是中铁建锦樾项目。

中铁建青羊樾府项目地块于次日摘得。10月27日，中国铁建以22.14亿元竞得青羊区101.24亩纯住宅地块，成交楼面价16400元/㎡，溢价率5.13%。该地块容积率2.0，清水限价31500元/㎡，土地限价17800元/㎡，成品住宅比例100%。

华润置地和中国铁建，这两家央企近几年在成都市场表现卓越，规模和品质都处于市场前列。在华润置地和中国铁建之前，2016年以来，有绿地、首创、五矿地产、建发等品牌房企入驻该区域，不过，由于并未成片集中开发，区域市场并未大热。

上述3个项目都是典型的规模房企快节奏操盘。

最先入市的是华润置地锦官和鸣。该项目于2022年12月21日，今年3月17日、3月24日、3月29日，先后4次取证，总计11栋11层、17层建筑404套房源入市销售。120㎡，143㎡的纯改善户型，抓住了主城改善客群的需求，单价3万出头，很快售罄。

距锦官和鸣不远，隔了一所树德实验中学的中国铁建锦樾项目，首批次房源于今年3月21日取证，精装单价约3万元/㎡-3.59万元/㎡，总价370万元-515万元/套，开盘售罄。截至目前，该项目累计5次取证，共计481套房源全部入市，也只有数十套房源在售了。

紧邻建发央著的百亩大盘，今年4月14日，青羊樾府项目首批次298套房源取证，精装单价2.85万元/㎡-3.6万元/㎡，开盘同样直接售罄。此后，这个青羊区热度最高的项目，多次取证直接售罄，也仅剩数十套房源了。

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进入2023年，青羊区外光华的蔡桥板块，迎来了高光时刻。中国铁建地产和华润置地，把板块的价值充分地挖掘出来了。在限购区域缩小到“5+2”的背景下，拥有青羊区优质教育资源的蔡桥板块，将成为成都高端改善的代表区域之一。

随着中国铁建青羊樾府等项目的热销，青羊区蔡桥板块在土地市场上也是水涨船高。今年8月，实力国企建发地产以成交楼面价19400元/㎡，总价31.8443亿元，溢价率14.79%，抽签竞得青羊区蔡桥街道红碾社区6组，华严社区6、7组约107.1亩地块。

该地块是主城区少有的占地超过百亩的纯住宅用地。土地指标方面，地块容积率2.3，可开发体量16.4万㎡，起始楼面地价16900元/㎡，宗地限定清水房价32000元/㎡。这宗土地紧邻中国铁建青羊樾府和建发央著项目，与成都市金沙幼儿园红碾园、泡桐树小学桐欣小区、成都石室联合中学红碾校区仅一街之隔。

成都主城青羊区，超百亩土地，容积率2.3，清水限价3.2万元/㎡，以建发对高端产品的打造能力，不难想象，这个项目将对标建发央玺和天府养云，甚至将再次升级，打造成都高端中式产品的又一力作，非常值得期待。

在建发百亩地块入市之前，与绿地项目相邻，且隔水对望建发央著的一个新项目“天府光华云境”将填补市场的真空期，延续蔡桥板块高端改善的基调。

“天府光华云境”项目由青羊区本土国企成都市兴光华城市建设有限公司开发。早前，2018年12月14日，兴光华以9900元/㎡的楼面地价拿下的青羊外光华片区约58亩纯住宅用地。该项目于2021年3月18日取得建筑工程规划许可证，预计将于今年内开售。

2023年9月19日，成都天府城市发展有限公司举办了其云系壹号作品天府光华云境的亮相活动。成都天府城市发展有限公司总经理杨兵表示：如今，成都天府城市发展有限公司不仅以高品质产业载体推动青羊经济发展、科创产业成势，更择址青羊新城核芯腹地，以高改品质构建青羊区人居样板——天府·光华云境。

据了解，作为成都市兴光华城市建设有限公司的上级公司，成都天府城市发展有限公司是按照青羊区委、区政府“人文青羊·航空新城”的战略部署，成立的区属国有全资企业。

该公司以“源于青羊、建设青羊、运营青羊”的工匠精神，深耕青羊城市建设，高品质推进项目开发，在青羊主战场“建圈强链”，始终秉承国企的社会担当，埋头做好服务青羊、发展青羊的城市运营者。目前，公司已成功运营成都国际非物质文化遗产博览园、少城视井文创产业园、中国成都人力资源服务产业园等国际化、现代化产业园区，正加快推进四川国际创新设计产业园建设。

截至目前，成都天府城市发展有限公司在青羊区拥有数个住宅项目，将陆续入市。

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天府光华云境占地58亩，容积率2.5，规划有13栋建筑，总户数556户。

据了解，该项目承袭现代朗阔平层基因，采用点式大围合布局，将建筑与景观融合共生，建筑密度仅约14.21%，将约80%的占地面积用于园林景观的打造。

作为区域内的高端改善作品，天府光华云境设计为2T2纯板式平层产品，建筑面积约128-183㎡，欲打造比同面积段产品拥有更舒展的空间尺度感，塑新青羊朗阔人居新境界。

从项目总平图来看，天府光华云境大部分楼栋为南北布局，有5栋建筑东西朝向，形成了大围合，13栋楼两个单元位于围合中间，为项目楼王。户型面积包括约128㎡、约148㎡、约168㎡和约183㎡，绝大部分房源跨过了144㎡的限购区间，系主城区不限购的产品，这对很多外地客户来说，有了更多选择机会。

两个主力改善户型，约148㎡为大横厅大套三，约168㎡为大横厅套四的设计。两个户型都采用了近两年流行的大横厅设计，将客厅、餐厅、厨房和阳台做了一体化设计，最大限度的给予了交互空间的尺度感和自由感。

以约148㎡户型为例，该户型设计为三房两厅双卫，横厅设计将交互空间尺度拉满，客厅阳台和厨房阳台均半赠送，三房的设计使得卧室的舒适度大幅提升，三个卧室开间分别为3米，3.3米和3.8米，主卧为套房，且三个卧室和公共卫生间均赠送了飘窗面积，再加之2T2的独立入户设计，公共空间也可以利用，更是将实得面积做到了极致。

再看约168㎡的四房两厅两卫的设计，这个户型同样是横厅设计，在约148㎡的户型基础上，多了一个书房，客厅阳台更长，4个房间和主卧卫生间赠送有飘窗面积。整体而言，天府光华云境这两个改善户型，设计水平能够比较目前市面上一些优秀的改善户型了。

在小区园林打造方面，天府光华云境有约3万㎡城市艺术花园，近约80%的占地面积用于景观园林的打造。以“流动的森林”为灵感，悉心营造“自然生长的艺术社区”，以“山轴+水轴”串联约 1400 ㎡休闲互动空间，中庭全明艺术会客厅、三大主题空间。作为一个近60亩的地块，采用围合式布局，中庭景观还是值得期待的。

最后，除了国企背景和产品以外，天府光华云境项目有这样几个核心价值点：1、主城青羊区的地段和极其优质的教育资源；2、项目大部分房源面积段在144㎡以上，不受限购影响，客群面向全国；3、这个项目拿地较早，地价相对较低，且所有楼栋几乎快封顶了，价格成本和时间成本，可能都有优势。

总而言之，天府光华云境的踩点入市，将填补青羊区外光华蔡桥板块高端住宅的空档期，后续我们将继续关注该项目的情况。