中海三季报：扩储持续发力，累计营收小幅下滑，溢利同比上涨

10月25日，中海披露2023年三季度业务回顾、经营情况及财务表现公告。2023年第三季度，中海在中国内地九个城市和香港新增十幅土地，新增总楼面面积为148万平方米(权益面积131万平方米)，总地价316.2亿元(权益地价为267.1亿元)。集团营收282.5亿元，同比上涨61.2%，经营溢利为35.3亿元，同比上涨96.1%。

2023年前三季度，中海连同其联营公司及合营公司实现合约物业销售金额为2390.3亿元，同比上升18.7%；相应已售楼面面积为1033万平方米，同比上升11.9%。前三季度集团的营收为1174.1亿元，较去年同期的1213.1亿元有所下滑；经营溢利为226.0亿元，较去年同期不包含收购股权所产生收益的经营溢利，同比上升5.9%。

截至9月底，中海银行结余及现金共计1155.3亿元，同比下滑3.2%，净借贷比率39.7%，同比下降4.0pct，持续位于行业最低区间，保持财务稳健。

三次出手一线城市百亿地块，为未来销额“广积粮”

10月24日，阔别3年，中海携手国资砸下重金240个亿，拿下今年目前上海的总价地王——徐汇滨江综合体地块，再次闯入人们的视野。9月的广州土拍中，中海以127.9亿元拿下海珠区上涌果树公园北侧地块，这块地也刷新了海珠区地块总价。6月30日的深圳土拍中，中海以125.32亿元封顶价、5.85万平方米自持租赁住房建筑面积拿下深圳湾超总一宗宅地。

2020年中期，中海的土储为6372万㎡，三年过去，缩水接近40%。要知道土地是开发商的粮草，是赖以生存的根基，如果没有足量的土地，根本没有大规模开发销售的基础。这也是中海下半年在土储开始发力的缘由之一。三次超百亿拿地，为未来销售业绩及营收“广积粮”。据克而瑞统计，今年前9个月中海新增土地货值1201.2亿元，位列行业第五。

从投资策略上看，聚焦高能级城市投资已成为当下房企的共识，中海的投资思路也是把大部分的土储聚焦到到北上广深四个一线城市。

在今年年初举行的2022年度业绩会上，中海地产行政总裁张智超表示，今年中海地产投资拿地金额规划了双位数的增长。按照2022年751亿元的权益拿地金额，双位数10%的增长率计算，2023年，中海地产计划的权益拿地金额将达826亿元。

在今年8月举办的2023年中期业绩会上，中海发展董事局主席颜建国强调，下半年将加大核心城市的投资，积极主动捕捉并购机会，确保公司稳中求进的可持续发展；张智超也表示，投资策略方面，中海还是会坚持“三个主流”，即投资主流城市、主流地段、主流项目，“我们也会严守投资纪律、投资刻度”。

同时根据中海地产2023年半年报显示，上半年新增土地储备13宗，其中北上广深四个一线城市新增货值占总新增货值的比重达45%。如若再加上下半年广州和上海的百亿地王，一线城市的新增货值占比必然过半，这是中海投资策略相对突出的特征。上半年中海加权平均融资成本仅为3.54%，同样位列行业最低区间，中海作为央企，融资成本相对较低，这也是相对于其他房企的突出优势。

而在积极在核心城市“有得”的同时，中海同样“有舍”。例如，尽管因围标事件被禁止在上海公开市场拿地，但中海通过城市更新于2020年7月获得黄浦区建国东路67-71街坊历史风貌保护及城市更新项目5幅土地，地上计容建筑面积约36.8万平米，包括住宅、商办等多重业态，为中海地产带来了可观的土地储备。但2022年3月，中国建筑公告称退出黄浦区建国东路3块旧改地块98%的股权。至于退出原因，中海方面给出的解释是“项目实施周期较长，因后续房屋征收、地方政府行业政策调整、房地产市场情况等变化产生的风险，可能会影响本项目的预期收益”。

有望冲击年度权益销售额第一

从前三季度销售表现看，中海也正在接近年初定下的20%的全年销售增长目标。在中报业绩会上，张智超重申年了初定下的销售增长目标，“中海对全年20%增长目标是充满信心的。”据克而瑞统计数据，今年前3个季度，中海权益销售额为2150.6亿元，位列行业第二，距离第一名的保利发展差距仅在百亿元左右；上半年，其权益销售额则位列行业第一。

由于结转项目增加，单三季度业绩同比提升，三季度通常为公司的交付淡季，波动较大且对业绩影响相对较小，而房企结转营收主要来自四季度。公司三季度结转交付增加，预计四季度将重点推进竣工交付，全年业绩能实现增长。

业内皆知，中海一向对“第一”这个头衔情有独钟，销售规模增长，积极错峰拿地，财务结构安全稳健，朝着“长跑第一”的目标一路向前。但还是要将保障品质，维持口碑放在第一位，不能一味只顾着冲刺，恒大和碧桂园殷鉴不远。

（本文首发于钛媒体APP，作者｜赵晨含）

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