在日本买一户建，到底值不值？

提及一户建，想必是不少国人最熟悉的日本不动产类型之一。

这种诞生于上世纪60年代的独院住宅类型，不仅见证了日本经济高速增长的时代，也是日本民众对“家”最深远的向往。

同时，小多层的空间布局和私人庭院的设计，也满足了不少中国人偏爱洋房的居住习惯，所以在日本交易市场中，一户建的置业热度始终不减。

但如果从长远的投资角度来看，相较于如今另一种热门的公寓物件，一户建的“短板”也非常明显。

01

建筑耐久性较差

目前，日本的大多数一户建都是木造结构，这种的建造周期很短，即使是两三百平米的木屋别墅，也只要一个多月的时间就可以拔地而起。

但也正是如此，一户建的整体耐用寿命通常在22年左右，建筑的折损率也较高，所以对于未来在市场中的流通性也会更差一些，这点对于投资者来说是需要慎重考虑的。

再加上木造本就没有RC或SRC那样具有钢筋和混凝土的结合，所以一户建的抗震性和耐久性是不及一般公寓的。

02

交通便捷程度一般

在任何国家和城市投资不动产，交通的便利程度和地理位置总是密切相关。

在寸土寸金的东京圈，商业与住宅用地的划分也相当明确。基于众多办公与商业配套设施的城市布局下，留给真正的住宅用地更是少之又少。

至于一户建，虽然在东京圈并不少见，但却很少出现在繁华的中心区域。

所以当我们走进东京市都心六区中就能发现，这里基本都是高层塔楼，或者是多层公寓。

这样一方面能最大程度地利用本就稀缺的土地价值，另一方面也体现出塔楼式高级公寓在市场中的高价值属性。

当考虑到交通便利性兼顾配套齐全度，一户建的选址优势普遍不及公寓。这对于后期的出租和转让来说，也是影响价格的一个主要因素。

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03

视野效果不佳

由于层高的客观因素，注定限制了一户建的视野效果。

相比于动辄几十层高的塔楼，最高不过三层一户建就很难实现“极目远眺”。

另一方面，一户建的建造往往比较集中，建筑之间的间隔也较小，有的甚至到了“伸手可及”的拥挤程度，而这样在大多数隐私意识极强的日本人来说，无疑是为生活带来了诸多不利。

同时，也打破了我们国人潜意识里的居住念想：传统的独门独院的隐私性，在日本现代建筑中已经很难充分体现了。

但俗话说，尺有所短寸有所长，一户建也有着毋庸置疑的优势——价格性价比。

04

相比公寓而言

一户建价格较低

根据日本不动产经济研究所的统计数据显示：2023年1～6月，东京都23区内的新建公寓平均价格达到历史最高的1亿2962万日元（约合人民币639.95万元）。

同时，新房价格高涨同时也带动了二手房价格的上涨，所谓“高价引发高价”的局面。

可相比之下，一户建的价格就要低很多。

一般情况下，若不是定制住宅而是成品住宅的话，那么一户建每平方米的单价要低于公寓住宅。

再加上购买一户建的消费税仅仅针对于建筑物价格，而附随的土地并不计税，所以考虑到每年的折旧率，二手一户建的保值性要高于新建一户建。

关于一户建区域的选择方面，不少以经营民宿为目的海外投资者都将目光锁定了这个日本著名的旅游胜地——京都。

但对于目前的京都市场来说，匮乏的产业、人口和或将实施“空屋税”等诸多不利，让“投资京都，就是为情怀买单”逐渐成为了日本投资界的一个“共识”。

其实投资日本房产的 底层逻辑并不复杂——保值和稳定。 保值的基础是资产价值，稳定的前提可以理解为现金流。

总体来说，人口、资源、房价，这三者形成了投资中互为影响的“铁三角”，而这也是米宅之所以会选择东京和大阪这两大市场的主要原因。

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