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厦门 中海峯汇里
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厦门国际商务核心区
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观音山片区沉寂十多年后，再次迎来新盘。中海峯汇里项目本周正式揭开面纱，项目所属的2023P08地块，位于思明区观音山片区环岛干道与何厝横路交叉口东南侧，在今年第三次土拍中被中海以5.18万单价63.2亿元总价封顶摇号竞得。
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1，思明东C位中心地段
之前文章已经介绍过厦门国际商务核心区的C位地段和战略意义。周边有会展北，软二，观音山等产业辐射，宝龙一城，观音山广场，君尚天虹，中航紫金广场，JFC，cocopark等商业环绕，地段和配套都属思明区顶级水准。
重磅！厦门国际商务核心区综合体地块挂牌出让！
何为中心概念？各区域的中心在哪里？
2，思明区最低总价门槛新盘
由于套均面积限制，项目主力户型为89平三房和121平四房，预计600多万起步，这也自然成为了思明区新盘里面总价门槛最低的三房和四房，性价比极高！再加上中海一贯的优秀品质，对于岛内预算的刚需和普通改善购买力极度友好！
89平和121平户型图
项目劣势
1，划片学区认可度较差
项目东北侧200米就是何厝小学，根据观音山片区划片，何厝社区两一致生源划片何厝小学初中直升观音山音乐学校。这两个学校在思明区以集体户生源为主，学区市场认可度较差。
何厝小学位置
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按之前预想观音山片区作为总部经济区和国际商务核心区，学区应该会迎来升级，但目前没有任何动作，同时中海在销售推广时也有意避开学校相关信息，推测有可能是学校升级无望，何厝小学作为中国工农红军小学有着重要政治意义，难以更名，开发商估计是谈不下来。
按教育局官方消息，何厝小学改扩建后将有8个班，目前何厝片区还有安商房和安置房，加上片区政策照顾的产业生源和未来商品房生源，初中也只有观音山音乐学校才能吃得下，要参与一双外分校多校划片的概率极低，同一个社区也不可能单独让商品房去读别的学校，所以如果有自媒体说可以读二实小，大同，双十之类的，一律可以视作广告。
2，楼间距较近且景观视野受限
该地块限高150米，政府本意是鼓励开发商做超高层住宅，和国际核心区众多CBD高楼整体协调。
国际商务核心区概念方案
中海峯汇里最后采取的方案是高层+洋房混搭，由于地块容积率高达5.2，这就造成了楼栋之间楼间距较近，整体楼间距在30-40米，中低楼层和部分楼栋采光都会有一定影响，如果做超高层则能保证相对较好的楼间距，社区活动空间也会相应提升，舒适度更好。
峯汇里楼栋和户型分布图
同时，由于没有做超高层住宅，原本预想的西南向高层海景资源基本被沿海的CBD建筑群遮挡，高度不够意味着视野也不够远，缝景角度也有限。甚至还不如同片区的中铁海曦，观海澜庭这些二手房，西南向都拥有一定的景观面，价格却便宜了一万多。
观音山二手VR(贝壳平台)
3，项目客户定位不够精准
这个项目没做超高层，还是有点遗憾的，开发商可能主要还是考虑减少公摊来提升得房率(超高层公摊较大)，其实这个项目最应该做的是全部以100平左右为主的精品小户型的超高层，这样客户定位更为精准，就是针对预算有限又希望在岛内买新置业的群体，现在搞高层洋房混搭，定位不上不下非常尴尬。
对于190平的大户型，局座更是表示不能理解，这个总价预算都属于高端购买力，会愿意为容积率这么高又是小户型为主的小区买单？买个海峡国际社区或者华尔顿1275的二手都比这个香吧。
局座结语
由于观音山片区一直没有学区提升利好传出，如果比较看中学区的，这个项目基本可以pass，同样小户型不如选择招商湾湖臻境，保底金林湾实验上限一中湖里分校。虽然西潘地段较差，但学区优势明显。
如果对学区要求不高，只是为了普通改善，岛外置换，生活就近(两岸金融中心产业带工作，孩子就读厦门高新实验学校等)，那么这个项目是非常好的选择，地段核心且附近配套完善，整体城市界面好，周边居住环境优越，上车门槛低，这也是峯汇里最大的价值所在。
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