8.5万，绝大部分北京楼盘跨不过去的分界线

来源：地产八卦女 庆庆哥

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认房不认贷之后，北京二手房成交反弹了一个月，但国庆并未见大家期盼的金九银十。

相反，国庆8天，房产和旅游可谓冰火两重天！最大的二手中介链家只成交了774套房，相比去年暴跌了50%。

链家甚至十年来还破天荒的给部分经纪人自主选择放假三天，就连最不愿意让步的中介费，也从2.7%调到了2%。

如今，链家后台的总挂牌量已经突破16.6万套，虽说其中大部分都是老破小，但好的次新房源抛售比例确实在迅猛增长。

▲全国层面来看，国庆期间，一线城市仅上海、广州，二线城市仅武汉卖的不错（成都数据没出，据说跟武汉差不多），其他城市都可谓萧条。

反应到新房市场，国庆期间，庆庆哥踩盘了北京数十个楼盘，接触到的数据是，无论是预售排卡还是项目带看人数，都远低于开发商预期。

比如国庆期间五棵松青塔熙华台拥有非常成熟的城市界面，最后还是启动了渠道；四环外丰台科技园的臻园项目限价7.2万一平，最后确定的预售价掉到了5环的价格，仅6.4万一平......

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当然，尽管成交低迷，但北京作为首都、全国政治经济文化中心、北方第一大城，在富人眼中是必买城市。

即使是当下形势，部分小区仍然是长期升值的走势。

比如亦庄区域的金茂逸墅，141平米户型，房价从2020年7月的800多万，涨到2023年9月的1280万，短短3年升值近450万，平均每年升值150万；

北京城建海梓府94㎡户型，2019年最便宜卖到525万，如今卖800万，短短4年升值275万，平均每年升值近70万；

昌平北七家的北清橡树湾，163㎡的三房户型，18年卖1550万，23年卖2085万，五年涨幅500万多，平均每年升值100万；

当然，最牛的还属海淀。这里的标杆次新，永丰万科如园、上地佳园，在二手房放开最高限价前后，都妥妥的升值了大几百万。

▲上地佳园，四年升值近500万。

由此，当前北京楼市，尽管成交低迷，但如果找对思路，是非常适合换房，或者做资产优化配置的！！

要知道，上述拥有巨幅升值的楼盘，大都属于产业核心区+改善次新，都是比较理想的换房标的。

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回归到新房，虽然臻园的预售价降到了6.4万每平，但半个月前的天坛府6期，销售均价却从12万涨到13万，最高价达到14.6万，涨了1.1万每平！

为什么会有这样的反差？其实，这就是当前市场的奇妙之处——真正的内城核心好资产，是真的不缺买家。

而除了东西海这样的内城核心足够安心躺平，当前，丰台、石景山、昌平、朝阳、顺义这些区域，买房卖房则是各有各的“卷”法：

丰台和石景山卷地段，朝阳卷板块，顺义卷产品。

这是什么意思呢？

具体来说，就是丰台和石景山这两个区域的新盘，重点推介的是自家四环五环的地段、配套和生态。

比如保利璟山和煦，号称城六区均价最低的洋房，6.2万一平（只是位置都快出6环了）。目前着重强调首钢园的发展预期和价格洼地属性。

再比如熙华台，位于西四环青塔，城市界面非常成熟，商业、地铁啥都有，8.5万一平的均价，可惜小区被分隔为两块，每块三栋楼。此外还有铁路抗性。

再比如森与天成，位于南四环新宫站，地铁上盖TOD，围绕一圈公园，相对周边的次新还有点倒挂（天恒天悦壹号），在位置、户型、环境、价格定位上是其卖点。

由此，每个盘都有每个盘的不同地段特征，这就是丰台和石景山的卷地段。

顺义卷产品不就多说了。建发观云的大宅门+高赠送，龙湖御湖境的园林、外立面、会所和户型，中海湖光玖里的Smart墅，顺义应该是近几年产品满意度最高的区域。

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而与丰台、石景山、顺义相比，朝阳新盘的段位就高了一些。他们卖的主要是板块。

这其中，最典型的是东坝的保利天汇、北熙区。尽管东坝“第四使馆区”、“第二三里屯”的名头已经叫了十多年了，尽管这里的地块实际上仍然十分荒凉，但这里的指导价已经8.5-8.6万一平了——在别的城市，这么高的价格，都足够买城市最最核心的最顶级豪宅。

▲保利天汇地块拍卖时的现状。地块周边没有商场，要开车10来分钟才可到万达广场、恒大城市广场、金隅嘉品MALL。地铁东风站（距离地块500m）目前处于在建状态。

与之相对应的竞品北熙区。作为京投旗下的标杆TOD项目，北熙区目前只剩尾盘在售。但作为一级开发，北熙区的潜在供应还有数千套。

由此，尽管相比北熙区，保利天汇的指导价似乎涨了3-5k，但整体而言，我觉得东坝概念透支得实在有点太多。

尽管 从地理位置和规划来看，东坝比朝阳南部、崔各庄、奶西更有希望，而且地铁可以直达酒仙桥、北三环、工体、东二环，通达性更好，东坝有可能变成一个配套比较均衡的区域，地铁+优质学校+产业+商业。但8.5万左右的价格， 我认为买亦庄的招商玺更合适些（事实上，亦庄因为脱离了环线控制，职住平衡自成体系，价值配套成熟、学区独立，算得上是北京居住工作最舒服的区域）。

而整体全局来看，当前北京的所有新盘里， 包括保利天汇在内，8.5万是绝大部分北京楼盘过不去的坎：

（1）单价低于8.5万，这样的产品大部分都位于四环和四环外。相对应，单价高于8.5万，这样的产品，绝大部分都属于四环内的内城豪宅。

（2）8.5万的单价，买一个正常的小三房是800多万，相对于北京人平均2万的工资来说，夫妻二人的工资还比较容易覆盖；超过8.5万，买一套正常小三房基本就是小一千万了，普通市民是很难承受的。所以8.5万也可以看作是刚需改善与豪宅的分界线。

由此，在北京想要买一个真正全面优质的房子，至少得1000+万起步，800万的房子只适合刚改，600多万的房子则都有伤。

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