上海
关键政策落地，利好效应递减
市场回暖有限，楼市延续筑底
上海楼市2023年三季度报将从政策、市场、企业角度解读上海市场，同时追踪典型房企投资与营销动态，对重点项目/土地进行复盘分析，助力企业与行业标杆同行！
Part 1
宏观环境
三季度中央频繁发声稳楼市
“认房不认贷”关键政策终落地
4月始楼市高热退却市场信心不足，7月中央高频发声稳房地产，上海跟进表态，9月1日释放“认房不认贷”新政，强力托举上海楼市，随后在人才和公积金政策上仍有边际调整
Part 2
土拍市场
一二批次热度维持，三批次量平质减
规则优化，竞品质、招挂复合门槛提升
上海一批次成交总价518.83亿元，溢价率7.3%，15宗触顶，热度极高，9宗地块参拍企业超过10家，超过近三年总数（7宗）
上海二批次成交总价644亿元，溢价率7.9%，15宗触顶，供应略增，整体热度较一批次均有下滑，同时地块冷热分化显著
三批次土拍规则变化，封顶后新增“竞高品质”再摇号，同时中心区域及重点地块重启招挂复合，装标加码全覆盖次25宗地块中，过半数地块联动价有所上涨（普遍在5%左右）
三批次土地素质有所下降，优质板块供应占比持续缩水，且公建多，部分优质地块自持配套要求多、开发难度高，预计在地块质素下降和“竞品质”规则下，土拍热度将进一步下滑
Part 3
住宅市场
新政落地，一二手成交效果温和
“金九”失色，三季度供求走弱
新房供求情况：
22年6月开始，上海供应基本按照“一月一批次”的节奏有序推进，除20年Q1、22年Q2疫情因素影响外，各年季度平均供应250万㎡，23年三季度供应237万㎡，处中低位水平
三季度7-8月政策窗口期，市场持续观望，由于供应仅维持中低位，整体成交底部震荡，仅194万㎡
近期批次表现情况：
八批次整体质素提升，但热度未涨，外环项目表现呈两极分化，出现爆冷盘，目前触发积分项目占比19%
九批次10万+持续上新，含别墅类产品增多，五大新城刚需项目仍占据主力
新房开盘情况：
今年上半年开盘去化维持在7成左右，三季度市场观望情绪浓厚叠加项目质素变化等原因，整体开盘去化波动明显，在7月跌至4成后逐步回升，市场下行周期下竞争激烈，耗筹率回升
全市平均认筹、去化率分区两极分化加剧，三季度市场热度普降，分区域认筹率均下滑，优质板块降热60-100%，新城无轨交/极远郊延续探底
二手房情况：
二手市场方面，年初疫情阵痛期+春节积压的需求在年后集中释放，2、3月攀升至2万套+，随着需求逐步释放殆尽，二季度成交连月下探，加之新房供应集中、市场预期下行，6-8月跌破荣枯线，市场底部形成，9月政策利好对于二手市场的带动不明显，市场仍在观望，寄希望于新一轮政策托举
Part 4
新政影响
重磅政策托举，助力楼市情绪回转
脉冲式行情过峰，利好效应逐周衰减
在中介拉动和新政加持下，短期内市场快速做出反应，营销力度升级，首周周末来访、成交翻倍，市场活跃度明显提升
但认房不认贷边际效应递减，仅2两周就已消化殆尽，市场后劲不足，部分盘已低于新政前，市场持续性受到考验
三季度前两月窗口期，随着政策落地预期加强，来访逐周上扬，至新政当周冲高，随后转淡至8月平均水位；新房成交量强受制于供应影响，在月底集中开盘期翘尾但仍难以扭转整月成交量，“金九”失色
Part 5
后市预判
政策提振效果有限，储备工具箱有望打开
全年新房成交收缩，二手节奏不及预期
在“认房不认贷”政策落地后，新政效果持续性偏弱，上海或参照广州远郊放开限购，短期内有望跟进打开非核心区限购，长期来看储备政策有望根据市场反应程度持续跟进
新房市场供应维持高位，一二手成交或有小幅回温，但市场颓势难以扭转，全年量能收缩；二手在新房冲击下，低位盘整，价格难以支撑或下行
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《2023年上海楼市三季度报》
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