北京
涉及房产的纠纷，大体上离不开一房二卖、违规抵押，由此导致的无法过户风险就由买房人承担，最直接的风险就是房屋因为其他人被起诉甚至被执行。
房屋的执行程序，法院一般需要先上门张贴执行公告、贴封条、进行法拍。由于房屋没有过户，法院事先很难了解到房屋中居住着其他权利人，但是对于正当买下房屋并居住的权利人，作为受害者，法律也给予了正当的维权路径——执行异议加执行异议之诉。
一、执行异议是什么？
执行异议是指，执行过程中当事人、案外人对执行标的主张自身权利提出的不同意见。执行程序开始后，当事人、案外人认为法院所执行的标的，涉及自己有全部或部分的请求权，或认为执行可能影响自身合法权益，可以向法院提出执行异议。
常见的执行异议分为两种，第一种是直接对执行行为提出异议，比如执行的程序不合法、违法认定财产属于被执行财产、超出执行金额查封财产等等，第二种是对执行的财产本身有异议，比如认为房屋权属存在问题，房屋实际上属于第三人，或者查封的财产属于他人遗产没有析产等等。实践中，这两种异议需要结合具体情况确定。
如果当事人认为原本执行的法院判决、调解有错误，就需要按照再审、第三人撤销之诉两种程序维权。
因此，对于一房二卖等情形下导致的执行问题，如何维权需要看最终出现问题的到底是审判环节还是执行环节。
二、怎么提执行异议和执行异议之诉？
1.确定执行依据：根据张贴的执行告知等找到相关执行人员，确定执行法官是以哪一判决文书对自己的财产进行执行。一般情况下，在执行程序中执行法官也会出示相关的执行依据文书。
2.根据执行依据（已生效的判决、裁定），确定自己如何申请执行异议（必须及时提出，一旦法院进行法拍程序很难再异议成功）。执行异议提起，需要提交基本的申请书、身份材料和证据材料，其中申请书和证据材料决定了异议能否成功。
三、执行异议申请书模板（仅供参考，详情请私信咨询）
异议人（案外人）：姓名，身份证号，性别，出生年月，民族，工作单位，住所，联系方式。
申请执行人：姓名，身份证号，性别，出生年月，民族，工作单位，住所，联系方式。
被执行人：姓名，身份证号，性别，出生年月，民族，工作单位，住所，联系方式。
异议请求事项：
请求法院停止（或撤销、纠正、中止）执行行为（或对某财产的执行）。【根据具体的执行情况进行书写】
事实和理由：（具体情况因案而异，要简明扼要，实事求是）
贵院在执行xx号民事判决过程中，查封（或冻结、拍卖）财产，因该财产属于异议人生活必须财产/属于异议人合法房屋非被执行人财产，根据法律不得作为执行标的物（或执行行为违法）。现提出书面异议，请求贵院停止（或撤销、纠正、中止）执行行为（或对某财产的执行）。
此致
xx市xx区人民法院
异议人（案外人）：
×年×月×日
异议申请人（案外）应提交的证据材料：
1.异议人（案外人）、申请执行人、被执行人身份证复印件或其他身份证明材料。
2.争议财产权属证明及相关证据材料。
3.本案执行裁定书。
4.其他能够证明案件事实的材料。
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