许家印的杠杆游戏，39亿如何撬动2.4万亿

很多人都有疑问，恒大凭什么用39亿的注册基本就能背负2万多个亿的债务出来，这里面到底出了什么鬼。一句话来概括，这里面主要是过去高杠杆、高负债、高周转的三高模式给恒大钻了空子。

首先是房企在拍地时，可以通过不同的渠道进行融资和借款，而买到土地后，又可以拿着地去做抵押和融资。开发阶段如果钱不够了，通常又可以找另一家公司或者几家一起合作，共同出资成一家独立的公司进行项目开发，以这个新公司的资金、加上项目抵押去增加借款融资额度，这样一家房企就能成立上百个项目合资子公司进行操盘，使得融资的额度不断滚雪球般的扩大，有的房企甚至项目都不需要自己出一分钱，只要出品牌和管理团队就行了，纯纯的空手套白狼。

而针对供应商这块，建房子可以需要大量的建筑材料和施工企业作为上下游，而房企则普遍采取赊账模式，甚至直接让施工企业带钱才能加入项目，比如一个建筑公司想承受项目，要先交保证金，再配上额外的融资，这个钱可能是几千万也可能是上亿，而这个钱是给房企白白使用的，等房子建好了，可能也才付了几成的建筑款。

而针对建筑材料供应商，最开始只会给很小比例的首付款，剩下的尾款要过半年后才给，半年后呢，还是不给现金，继续打了一张半年后才能兑付的汇票，相当于一个白条，那就是白白不付利息的使用供应商的资金一年时间，而现在恒大在2022年末欠下供应商和施工企业的钱在8933亿元，占了总负债的接近36.8%%，就是这么拖欠来的。

另一个大头就是大家最关心的房子了，除了压榨供应商和建筑商，对业主这块过去都是预售制，业主基本都是提前两年甚至三年就把全款交上去了，说的是交到购房专用账户里，只能专款专用，但是在前几年也就是走个形式，房企可以随意挪动账户里的钱，所以才会出现像郑州恒大的御湖天下，只建了小区没有建楼房的天大笑话，这也就是房子没建起来，但是购房款就被用完了的烂尾盘现象，而这块对恒大业主购房款的负债也高达7210亿元，占总债务的29.6%左右。

除了上面的钱，恒大还搞出了各种公司进行融资，发行债券、员工理财、成立保险公司融资等等骚操作，恒大的借款是6124亿，其中国内银行128家银行欠下2323亿元，还有国内外100多家的信托公司欠的3000多亿，不仅如此，像恒大财富直接在10几万员工以理财名义进行融资，截止去年底，未兑付本息约人民币340亿元，这些钱大概率也只能打水漂了。

所以大家已经理顺了2万多个亿是怎么欠下来的吧，银行其实不傻，只借出去了2000多个亿，想想看，恒大最鼎盛的时候纳税都是一天一个亿，账面的现金就有几千个亿 ，所以银行借出去2000多亿算是情理之中的，就像你家里资产有100万，你跟银行借个10万块问题肯定不大，但是许家印和他的高管们不断的掏空恒大，举个例子，在2018年10月底，恒大在离岸市场发行三期美元债，共计18亿美金，其中5.9亿规模5年期债券利率高达13.75%，而许家印自己和他的一致行动人就认购了10亿美金，每年的利息收入应当接近9亿元，相当于把自己的钱借给恒大，然后赚取高额利息，要知道，一般的美债利率也就在3.5%-4左右已经算是比较高的了，而许家印这超13%的利率简直就是惊为天人，这就是包赚不赔的操作。

根据年报显示，恒大在2022年总资产是18383亿元，总负债约24374亿元，所以就算资产打个6折，那也有将近1.1万亿，对于完成全国160多万套烂尾楼注入资金还是没问题的，因为这牵涉到几乎一二三四线的居民的民生问题，当然这只是理论的想法。如果恒大真的破产倒下，根据破产法来说，清偿顺序通常为员工工资和社保、税款、有担保的债权和无担保的普通债权等。接下来，就看上面接管恒大后要如何运作了，不仅是给倒下的供应商一个交待，也是给千千万万的业主一个交待。