专家谈房地产，关键是房子卖不出，建议降房价及企业买房

房地产短期看政策，对于最近以来的房地产政策虽然效果还没有起到立竿见影的作用，但是也不能否认，短期内一定会促进房地产市场成交活跃，尤其是一线城市加入政策调整优化阵营后，更是增强了市场恢复的预期。

但是长远来看，也不能忽略房地产的转型之道，恰恰要利用好这个窗口寻求创新发展之路，否则，房地产还会走回到原来的老路上去，那就白折腾了。

对于当前的房地产问题以及未来该如何破解，9月23日，国家统计局原副局长贺铿在2023中国实体经济发展大会上的发言回答了这些问题。

贺铿指出，当前中国经济确实遇到一些问题，既有长期结构性问题，也有短期问题。短期问题可以靠政策，中长期问题必须通过改革来完成。

实际上，众所周知，房地产问题也占据了经济问题中很重要的一部分，房地产很重要，它在市场好的时候可以大幅拉动经济增长，但是市场不好的时候，就很容易给经济拖后腿，因为它太重要了，影响着上下游几十个甚至上百个行业发展，关乎众多人的就业问题。

这也是我们一直努力稳房地产的原因所在，重视房地产不是让它回到过去大涨时代，而是要让房地产能够安全过渡，实现创新发展。

在贺铿看来，房地产存在着3大问题。

1、债务突出。

贺铿表示，头部房企几乎资产负债率超过90%，已经非常高，有的房企动不动就是以千万亿计债务，非常严重。

在我看来，实际上，一些头部房企比这个比例还高。给市场的冲击是不可逆的。直到今天，虽然各方努力，但依然看不到能走出泥潭的迹象。

债务问题可以说是压垮房企的最后一根稻草。一旦融资不畅，就面临着债务危机。以前觉得房企好有钱，如今却如此脆弱，了解了房企的运营模式，大概就知道为什么这么经不住打击了。

2、供应过剩。

在贺铿看来，现在房地产供应过剩，空置的房屋究竟有多少，各个专家估出来的数字相差很大，14亿人可能住不完。在空置房数量庞大的背景下，还想继续发展房地产市场是不明智的。房地产企业必须转型，不转型许多房地产企业怎么办？早转型早主动。

对于空置房至今没有官方的数据，到底有多庞大，不得而知，但是老百姓似乎心里都有数。所以，今天就不争论这个话题了。虽然说房子都是大家买的，但是在很多人仍然在为住房发愁的时候，如此大量的住房被空置显然是不合理的。

3、泡沫过大。

贺铿称，“经过几个城市的测算，用世界通用的房价收入比来测算，我们的房价应该存在30%-40%的水分”，“不把这个泡沫慢慢降下来，鼓励大家去买，怎么买？谁去买？”

其实，我早就说过，虽然房地产需求仍然很大，但是现在为啥大家不买房呢？一个是房子是用来住的不是用来炒的这个定位决定了市场的转变，当然人们的观念也在转变，买涨不买跌的逻辑怪象仍然在发挥作用。但是这是不对的。

老百姓这几年收入受到影响，未来预期受挫，但这还不是最重要的，最重要的是，房价那么高了，自己买了却没有了上涨预期，房价又不降下来，谁愿意当这个冤大头？

贺铿也直言，应按市场经济规律，房价该涨就涨，该跌就跌，只有把泡沫挤下去，让真正需要房子且有购买能力的人群去购买，房地产市场才能够活跃起来。一些地方不要羞羞答答，“你没有能力解决房地产商的欠债问题，你只有让他想办法把空置的房子卖掉，降价卖掉，房地产市场才可以上来”。

我觉得有道理，我们在防范房价大跌给市场造成不必要冲击的同时，千万不能给大家形成一种错觉，让大家误以为房价不能降，这是很可怕的。我们的教训还不够深刻吗？

贺铿表示，“现在房地产最大的问题是现金流短缺，只有想办法把房子卖掉一些，房地产企业的现金流才能改善”。

可是老百姓买不起咋办？除了降价，贺铿也建议，第一，政府可以成立廉租房公司解决一部分没有购买能力，收入很低的人的租房问题。第二，鼓励企业，包括各种企业及企业家买一部分房子作为公租房。第三，将农村宅基地和农民的房子私有化，可以自由买卖。

随着越来越多的租赁住房入市，如果再能赋予更多的权益，那么年轻人的住房问题将迎刃而解，如果这些问题能解决，贺铿认为中国还应该有跨越式发展期。你认为有道理吗？