房产“预售制”：成也萧何，败也萧何的楼市风险，该功成身退了！

最近，雄安新区的房地产政策引起广泛关注，取消商品住房预售制度，实行现房销售，成为全国范围内的热点话题。作为一个从事房地产行业超过20年的业内人士，因为公司倒闭加上行业不景气没法转行到自媒体的我，今天来聊聊“预售制”这个专业知识话题。

商品房预售制，简单来说，是指房地产开发商在项目兴建前或正在兴建但尚未竣工的商品住宅与购房者达成协议，购房者交付全款（按揭其实也是开发商收到了房屋全款），然后在未来某一时期获得所购房屋的一种交易行为。

这一制度在房地产行业前期解决了开发商在项目初期面临的资金瓶颈问题。表面上开发商通过购房者的先付款后交房的方式融资，从而启动项目，看是没有任何风险。但实际上，其可行性受到市场环境的制约。

预售制在很大程度上依赖于销售情况。在经济不景气的环境下，一旦销售回款与开发进度脱节，就可能导致资金链断裂，引发连锁反应。一旦开发企业违约或项目出现问题，购房者的权益可能受到损害，他们可能会失去预付款，面临财务损失。

房地产开发是一项资金密集、高杠杆和高同质化的行业。资金密集表现在前期购地成本巨大，高杠杆则体现在地产利润动态暴利，因为很多资金付出都有时间节点，即有人垫资。此外，高同质化意味着行业缺乏创新和研发，普遍采用复制粘贴模式。

下面举例说明整个楼盘开发闭环及资金情况。

整个闭环当中，最重要的是销售回款这个环节，一旦出问题整个链条就断裂，而这部分能销售的因素就是因为有预售制，在香港也叫“卖楼花”，我们也叫“卖图纸”

数据为举例说明，仅供参考含义：

1、房地产开发通过土地招拍挂拿10个亿可修建10万方的的土地（一般的付款节点为保证金2亿，中标后半年内付3亿，一年内付5亿，前期支付2亿

2、100天左右项目动工开建（前期涉及设计费（30-50/平方），报规报建（200-300/平方），运营成本一部分（广告费、售楼部装修等这些都可以账期付款）最大的土建费由土建承接方垫资修建，另外不仅前期不付钱还要倒收取土建方保证金 估计一个平方不到500元 ，需支付5000万。

3、100天左右项目开盘 ，支付土地出让金3亿（用融资获取）。

4、计划拿地到卖完全部1年时间，可以回款 20亿 这个时候再陆续付所有款项。

5、拿地到销售开始共计要花5.5-6亿 这部分资金要么是自有资金，要么是融资资金（这就是高杠杆的来源，不断融资）

6、动态算账就是利润5亿=总销售20亿-总成本15亿，实际自有资金2亿 动态利润率就是5/2= 250%，而静态利润率：5/15=33%，而且这部分还要划归到3年左右实际时间，算算也就是每年11%左右利润。

这也就是表面看地产利润不大，动态利润确实暴利，只要销售不出问题，就没有风险，因此在几年前造就了N个福布斯榜上人员，也是因为有了高杠杆，当销售出了下滑，没法满足需要支付的费用，造成了负债暴雷，也就才有了恒大2.8万亿的高负债。