宝山保利海上臻悦周边配套(海上臻悦)分析-面积-户型-小区环境

上海宝山「保利海上臻悦」

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宝山中外环15号线丰翔路站地铁盘保利海上臻悦将推建面约99--125-154㎡3-4房房地联动价6.3万/㎡将于7月22日开展厅 计划9月上市销售

项目信息

4月19日，上海首批土拍供应宝山区大场镇W12-1301单元05-04地块，由 保利地产以总价488740万元竞得，楼板价32841元/㎡，溢价率9.47%，房地联动价63000元/㎡！

地块详情：项目位于宝山大场镇，中外环间，四至范围东至05-05、05-06地块，南至丰皓路，西至大场路，北至05-03公共绿地。优劣势项目建设13栋17到26层的高层住宅，容积率约2.6，限高80米，住宅套数下限为1400套，需配建5%以上的保障性住房，中小套户型不得低于70%，全装修比例100%，也就是全部精装交付。

据悉，其中99㎡房源995套；128㎡房源225套；153㎡房源104套；首开99㎡房源197套；128㎡房源104套，项目主力为99平的小三房，基本上和这款户型大差不差：

154㎡的宽境4房大4房的户型推测大概和这款相似：

地块技术指标：

项目功能要求：地块为三类住宅组团用地，以高层住宅为主的住宅组团用地，其商业服务业配套根据实际需要并结合周边功能综合设置。根据《上海控规技术准则》要求，社区商业配套的比例不大于 10%。

布局要求：

如设置配套商业设施宜符合以下要求：

1、空间布局要求：沿丰皓路布置配套商业

2、引入业态要求：引入商业应符合社区商业的功能定位，满足 周边社区餐饮、生活服务等商业布局要求。以休闲健身、时尚餐饮 娱乐、现代生活服务等业态为主。

控制性详细规划：根据出让合同显示，项目容积率约2.6，限高80米，住宅套数下限1400套，需配建5%以上的保障性住房，中小套户型不得低于70%，全装修比例100%！

05-04地块建设细则：

建筑立面应体现整体性，立面效果大气、干净、流畅；结合模数化立面处理方式，形成既统一又有变化的立面效果

外墙建材：建议局部采用石材或铝板线条装饰，不宜采用镜面玻璃幕墙。

户内精装修要求：

套内装修集中采购价格不低于2000元/平方米！

上海宝山保利海上臻悦售楼处电话：400-8228-664【预约热线】机动车出入口建议设置在丰皓路上，项目为刚需盘，主力户型预计为100㎡左右的3房，总价约600万上下，有望于23年四季度入市！

地块现状实拍：

板块信息

项目步行到15号线丰翔路站3号口的距离，为920米。成年人这段路的步行时间应该在12-15分钟，距离7号线祁华路站约2.3公里，未来还规划有22号线通过15号线可快速直达桃浦智创城、真如、长风、徐家汇、紫竹高新区等板块，通往市区也在1小时范围内。自驾出行，项目临近外环高速，沪嘉高速以及中环高架还是比较方便的！

商业配套方面，在15号线丰翔路站以及南大路站还规划有TOD综合体，届时更能满足丰富的消费需求！另外，距离项目约3公里有约25万方的大型商业综合体经纬汇，此外还有尚大国际商圈、东方国贸商圈、锦秋商圈和聚丰园路商圈。步行可达大型超市山姆会员店（在建中），弘基休闲广场等。中环沿线段，有已建成的红星美凯龙、宜家宝山店、日月光购物中心等。教育方面，隔壁保利·熙悦，目前对口的是上海宝山区南大实验学校，九年一贯制公办学校，21年首次招生，教育质量还不好评判！

最后，不得不提一下板块的未来。这是一片非常像浦东前滩板块，因为这是一块罕见的、可供整体开发的板块。

从卫星图看，整个上海大学以南要么是绿地，要么是空地。

换句话说，政府能以现代的眼光和整体布局，肆意的规划更好、更有想象力的伟大蓝图。

所以，这也成为了继大宁之后，北上海的又一个也可以说是少有的，拥有大型高端规划的板块。规划定位为：“产业创新更智慧、生态环境更优美、空间布局更紧凑、服务配套更多元、交往氛围更浓厚” 的，全球领先、国内典范的，生态活力智慧的创新城区。

产业、商业配套、酒店、生活服务等一应俱全。整体上来看，该项目具有一定的区位优势，近市区；同一环线内，在价格上也有一定性价比，周边配套成熟，交通便利，比较适合自住；另外板块内也有高能级规划——南大智慧城，而此地块正位于南大智慧城的核心位置，有一定潜在价值，当然规划的落地还需要一定时间，同时也存在一定的不确定性！

比较适合15号线沿线通勤、以及市区工作的刚需客户群体，美中不足的是，项目距离公墓比较近，可能会劝退不少客户，预计积分友好！

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