放心，今年还会降息！刺激到你相信为止

一

在地产圈有句广为流传的名言，

楼市“长期看人口，中期看土地，短期看金融”，

可见要想在最短的时间内把楼市从ICU里拉出来必须得上金融政策大招！

以前我们总埋怨政策出的太慢，太磨叽，滴滴答答浪费了救市的好时机，

但这一次我敢说监管层真的是下了很大的决心，三板斧快刀斩乱麻。

第一板斧，把首套房和二套房的首付比降下来，给刚需和刚改人群上车的机会！

8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》，通知明确规定：

对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。

在这条政策公布前，我相信很多真的想上车的刚需朋友，和那些想卖房迫切改善居住条件的人们是非常绝望的，因为这两年大家攒钱的速度都变慢了，而那些想卖掉房子置换的如今也卖不出好价格，

而对于大多数城市，原来的首套房的比例应该普遍在3成以上，二套房首付比例也都在5成以上，所以大家都在自嘲，我不买房是因为贷不起款吗，我是连首付都拿不出来，

好了，现在你不上车，真不能怪政策不给力了，总不能指望来个“零首付”购房吧？

第二板斧，全面推行“认房不认贷”，把那些误伤的真实购房需求救回来！

从8月末到9月初，北上广深四大一线城市相继出台政策，全面推行“认房不认贷”，

首先我们来看看什么叫“认房不认贷”，就是无论你有没有过房贷记录，只要你在当地名下无房那就算首套房，享受首套房首付比和首套房利率！

那么在此之前，像上海这样的一线城市是严格执行“认房又认贷”的，这在楼市火热的时候是非常有杀伤力的，几乎把所有想买第二套住房的需求都抑制住了，

当然，这个政策就像“七伤拳”，在抑制炒房的同时，

也把那些在老家贷款买房然后卖掉来上海首次置业，和那些想在上海置业的真实需求也封杀了，这是非常可怕的，因为在上海买房真正能享受首房首贷的人群还是占少数的！

所以当下全面推行“认房不认贷”就是把这些真实的需求给拉回来，而不是粗暴的拒之门外！

第三板斧，降低存量房贷利率，降低固定成本，释放消费和投资需求！

8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，明确要求：

首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点。

大家都知道呼吁降低存量房贷利率这事已经不止喊了一次了，在过去监管机构都是鼓励购房人与银行自行商议，而大多数银行基本都是睁一只眼闭一只眼，假装不知道，

但是这次各家银行执行政策却是出奇的一致，出奇的快，几乎是在同一天就公布了肯定会下降存量房贷利率，也很快就跟进了细则，并且表示本月25号就会执行，

这其实就是让银行让利于民，把大家每个月固定的房贷支出压缩了，这样人们才有钱去消费，去投资，带动经济复苏，才会有更多的人愿意去借钱，这对银行来说也是好事，不然房贷这么高大家有钱就去还贷款，最后吃亏的还是银行。

二

好了，从上面的三板斧，我们基本能摸清这次政策的方向了：

第一，这次刺激的方向终于祭出金融端的大杀器，力度前所未有，

第二，不像以往的隔靴搔痒现在是精准打击，切中当下楼市的痛点和要害，

第三，这次的政策风格是雷厉风行，不容有任何机构、任何城市有半点保守！

9月新政以后上海楼市的回暖，大家应该都是有目共睹的，但是热度究竟到了什么程度，能不能持续下去我们还是要看数据说话。

当然新房市场因为供给的控制并不能完全反映市场的真实情况，所以我们还是主要参考二手房的相关数据，

据上海链家数据显示，在政策放开的首个周末，链家门店的带看量增长30%以上。

而中指研究院的数据也反映出在新政执行后，一线城市的购房意愿明显上升，其中上海最为突出从8月的28%跳涨到了9月的51%。

不仅仅是大家的看房热情在增加，从9月初以来的二手房网签数据也能看出，人们的购房意愿在加速回暖。

从本月二手房网签成交数据可以看出，9月第二周和第三周二手房网签成交总数均突破4000套，而8月周成交量一直在3300套-3600套之间徘徊，

从最近一周9月11-17日上海二手房共网签成交4210套，日均成交601套，环比上周增加17套，市场热度仍在持续增加。

随着成交量的上升，二手房价格的跌幅也在逐渐趋缓，根据全国8月70个大众城市二手房住宅销售价格指数显示，上海二手房价格环比下降0.3%，同比跌0.2%。

三

一切似乎都在像好的方向发展，但是一些隐忧也逐渐在我脑中浮现！

第一，新政后二手房挂牌量持续上升，市场抛压巨大，

我们查了下链家6月、7月新增房源的数据分别为2.4万套、2.4万套，平均到每天也就是700多套，

但是新政实施之后，从9月1日晚-9月6日下午，差不多5整天时间，链家新增了6886套二手房，平均到每天的日均挂牌套数就是1377套，再看下今年各月的挂牌量统计数据：

可以看到日均1377套的挂牌速度远高于5月、6月、7月，也高于今年3月、4月的日均挂牌。

而巨大的抛盘量伴随的是“以价换量”情绪的释放，大家都知道只有房价不断上涨才能吸引更多的需求进入，而持续下跌只会让本来观望的人群趋于更加保守，所以后续市场能否反转仍需要持续观察。

第二，以南京为代表的调控先锋正在悄悄收回金融刺激政策，

在这一轮房地产调控的周期中，一线城市中的广州和二线城市中的南京可谓佼佼者，不仅敢于其他城市率先出台政策，而且政策的力度也非常大，

比如在首付比例上，两座城市都率先提出首套房2成，二套房3成，进一步降低刚需和改善人群的上车难度，

但是遗憾的是，这样的优惠政策很快就被默默的撤回了，也许是出于对后市审慎的考量，因为首付越低，银行的安全垫就越薄，一旦后续房价下跌2-3成，很多购房者可能会选择弃房停贷，

这是银行不能忍受的，这也是很多银行开始慢慢收回政策的重要原因。

但麻烦的是，一旦金融利好政策退出，市场情绪就立刻转向，这两周南京的二手房成交量也出现了明显下滑。

第三，后续金融政策的持续性决定了这一轮救市是否能成功，而政策的力度决定了救市的速度，

从上面两点的分析中大家应该也都能看出来，当前市场存量房的抛盘压力之大前所未见，而且这种趋势并未见明显缓和，

而一旦金融政策没有跟上，又或者力度不够，市场情绪就会立刻由暖转冷。

其实，未来的金融政策还有很多，比如我们现在的房贷利率依然还比较高，还有很大的下降空间。

据贝壳研究院监测显示，2023年8月百城首套主流房贷利率平均为3.90%，二套主流房贷利率平均为4.81%，均与上月基本持平。

四

所以虽然上个月没有如期降息，今天也许降息的可能性也不大，

但我依然觉得最后一季度肯定还会迎来至少一次降息，并且降息的幅度会非常大！

非常时期需要非常的政策手段，而市场的情绪必定会在持续的政策刺激下逐渐趋于高涨，

总之一句话，这一轮，金融支持的药量可不能停！