历来最贵强拍项目 恒地、太古63.1亿港元统一鲗鱼涌旧楼业权

观点网 这一项目创下香港历来最大宗单一强拍个案。

9月19日，恒地与太古地产合作收购鲗鱼涌英皇道与滨海街一列旧楼进行强拍，最终该财团以底价63.1亿港元统一业权。

拍卖会由仲量联行负责，就观点新媒体现场所见，手持1号牌的发展商代表、恒地执行董事黄浩明到场竞投，并在没有对手的情况下投得这一项目。

恒地这一项目与太古展开合作，而太古亦对该地区十分熟悉，著名的太古城与太古坊便坐落于此，此次拍下的旧楼，邻近太古地产旗下全新甲级写字楼项目「太古坊二座」。

双方表示，项目整个收购过程历时超过十年。现时计划将项目重建发展作商住用途，楼面面积约44万平方呎。

鲗鱼涌太古故事

鲗鱼涌滨海街重建项目，位于英皇道983至987A及滨海街16至94号，包括于1959至1962年落成的瑞士楼旧楼物业，楼龄约61至64年。 根据鲗鱼涌分区计划大纲核准图，该土地现划为「住宅（甲类）」用途，物业占地约43,881平方呎。

据早前屋宇署资料显示，项目已获屋宇署批准兴建两幢28层高（另设3层基座及2层地库）的商住大厦，并设有住户康乐设施，住宅部分楼面约36.83万平方呎，非住用楼面则涉约7.24万平方呎。据悉，该项目曾向城规会申请发展2幢32层高(包括7层地库)的商厦，但遭拒绝，随后发展商转向作住宅发展。

据介绍，发展商望项目明年中开始动工，2029年落成，项目以商住为发展方向，由于是成熟商业区，无论发展上车盘或较大单位都合适，将会与太古地产研究发展细单位或偏大的住宅单位，但不便透露总投资额。以项目预计楼面面积约44万平方呎计算，每呎楼面地价约1.43万港元。

值得关注的是，上一宗全港最大额强拍个案为鲗鱼涌华厦工业大厦重建项目，在今年5月份获批强拍，底价51.25亿港元。惟申请人太古地产其后自行统一物业权益，毋须进行强拍程序。

市场分析指，鲗鱼涌因近年去中心化而备受青睐，因此具有强劲的资本增值和租金收入潜力。鉴于该地区供应稀缺，该项目或将受益于未来的房地产价格上涨。该地段的规模将为开发商提供庞大的机会，能藉兴建大型项目来满足该地区的需求。

太古作为恒地合作方，对鲗鱼涌十分熟悉。观点新媒体获悉，鲗鱼涌位于香港岛东区，最早是个石矿场，后太古洋行在鲗鱼涌设立了太古船坞、太古糖厂及香港汽水区，是彼时香港最大工业区。

上世纪70年代，香港产业步入转型。太古顺应时势进行业务调整，在关闭糖厂和搬迁船坞后开始发展地产业务。1972年，太古地产成立，成为太古集团旗下一个年轻的子公司，开始在糖厂和船坞原址地皮上兴建大型私人屋苑太古城及后来的办公楼社区太古坊。

太古水塘成了康景花园，太古船坞成了大型屋苑太古城，太古糖厂也摇身一变成了太古坊商业区。之后，位于太古船坞以南的康山被移平，兴建地铁太古站及康怡花园。

太古、鲗鱼涌成为了一个配套完善的住宅区，太古城更被称为香港十大蓝筹屋苑之首，地区配套发展成熟，中产聚居地，素有楼价风向标之称。

太古坊更是成为现今香港规划最完善的私人商业区之一，由10幢相连的办公楼组成，提供约600万平方呎的写字楼总楼面面积。1990年代初，随着经济发展及转型，太古地产计划将原有三座工厂大厦改造成高级办公大厦：“太古坊一座”及“太古坊二座”。

强拍降温

实际上，今年香港强拍申请个案大幅减少，市场疲弱及不稳定因素令发展商信心减弱及风险偏好下调，因而暂缓收购步伐。至于部份仍在积极搜罗重建机会的发展商，面对楼价下跌亦调低对收购成本的预期并暂停收购。

63.1亿港元创下香港历来最大宗单一强拍个案，黄浩明于拍卖会后指，底价由法庭根据以前成交金额作标准，认为与现在市况脱节，但集团持有9成业权，所以照原定计划拍下项目，成交价并不反映成本价。

他指出，集团未来仍有其他项目申请强拍，但在高息环境不利收购，相信旧楼重建速度会放慢。未来集团会继续透过不同方式补充土地储备，包括官地招标和补地价等增加发展项目。

仲量联行资深董事李远峰秉持相同观点，料短期内未必再有大型强拍项目，加上高利息环境，强拍申请会较以往少，由于收购旧楼或强拍步伐减慢，有机会减少私人土地供应。

他又表示，暂时未见政府放宽门槛对强拍有显着帮助，因为遇上楼市冷风，发展商要「计到数」才会做。

实际上，近年来香港采取措施加快旧区重建。特首李家超于2022年任内首份《施政报告》中提及，建议放宽申请强拍门槛，建议楼龄50年或以上、但少于70年的私人楼宇，强拍门槛由原规定的八成业权，降至七成；楼龄70年或以上的楼宇的强拍门槛降至六成。位于非工业地带的工厦，如楼龄达30年或以上，门槛降至七成业权；另放宽相连地段强拍申请要求、精简强拍法律程序，以及透过专责办事处为受影响小业主提供更多支持。

香港发展局亦称于今年下半年，将提交俗称“旧楼强拍条例”的《土地（为重新发展而强制售卖）条例》修订草案，降低强拍门槛，以便利旧区重建。

局长宁汉豪表示，早前公布的条例框架获得社会支持，但亦听到一些关于70年旧楼降至六成业权门槛太低的关注，及希望用“非一刀切”形式处理的意见，政府会思考是否有调整空间。“他们不反对按楼龄降低强拍门槛，但觉得降至六成太低，其实我们周边城市，低位一般去到六成半，六成确实比较罕见。”