破“界”而生，住宿与租赁商业空间新探索

“这两年，快销品品牌市场做的最好的就是瑞幸，没有之一。”这是一位网友对瑞幸联名茅台推出“酱香咖啡”的感叹。不论是品牌营销的广度还是助力品牌发展的深度，都可以说“瑞幸这把又赢麻了”，不仅在朋友圈刷屏，还引发股市上扬。同为酒饮，两者融合碰撞出如此耀眼的火花，那么同为住宿业态的长租公寓和酒店的交融是否也能为商业空间带来别样风采？已经有品牌向市场递交了完美提案，那就是铂顿·元世纪。

破界而生，铂顿·元世纪探索一周年

2022年9月，东呈集团旗下的中高端服务式公寓铂顿国际公寓重磅推出全新产品系——铂顿·元世纪。经过一周年探索实践，铂顿·元世纪为商业空间带来了“全新”的资产管理解决方案。

【新】在哪里？迈点观察发现，它完全是为破“界”而生。

首先，铂顿·元世纪破除了短租和长租泾渭分明的商业业态界限。传统商业空间运营，在经营业态选择上，偏向单一。奉行“可住一天，可住一年”的品牌口号，铂顿·元世纪将短租和长租两个业态巧妙的结合在一起，丰富客源结构。

其次，铂顿·元世纪破除了单纯住宿和生活配套的功能界限。不止于住宿，铂顿·元世纪还设立了一个复合式公寓大堂。在其中，住客不仅能享受24小时全天候贴心的管家服务，还可以在食肆区域购买专业现制精品咖啡茶饮和轻餐食品。而在夜幕降临后，复合式公寓大堂瞬时变身为“酒隐”小酒馆，住客可自行购买啤酒、鸡尾酒等，自行制作的酒精饮品。融服务与餐饮产品为一体，打破时间限制，提升坪效。

▲图注：复合式公寓大堂

然后，铂顿·元世纪破除了专岗专人的人力资源配额界限。在人员配置上，铂顿·元世纪以复合型人才为主。以管家为例，他就是长租业态的管家服务人员，也是短租业态的前台工作人员， 还是食肆区域的咖啡师，可谓全能型人才。迈点了解到，铂顿·元世纪的人房比最低仅0.08。在人力成本不断高企的当下，铂顿·元世纪在不影响体验的前提下，为投资人节省了巨大的成本。

最后，铂顿·元世纪破除了长租公寓盈利的界限。传统长租业态的收益主要来自于房租，但铂顿·元世纪的收益组成中还有餐饮。据透露，复合公寓大堂通过打包制的早餐、咖啡茶饮、轻餐和小酒馆特饮获得了良好收益。

▲图注：铂顿·元世纪的餐饮

四力合一，铂顿·元世纪俨然成为一个小型的社区商业，巧妙的将住宿、餐饮、社交等融为一体。以铂顿·元世纪（广州汉溪长隆地铁站保利大都汇店）为例，项目位于广州番禺汉溪万博商圈，距离地铁三号线、七号线交汇的汉溪长隆地铁站仅步行5分钟。作为一个地铁上盖项目，它能同时满足租赁和商旅客群对于交通便利的需求。项目周边配套丰富，包括大型购物商场时代芳华里、K11、奥园城市天地广场、主题食街等，各大著名餐饮品牌如点都德、星巴克、麦当劳等应有尽有，能为租赁客群提供吃喝玩乐一站式体验。而因为距长隆度假区仅一路之隔，项目还能满足旅游度假客群的住宿需求。

▲图源：铂顿元世纪（广州汉溪长隆地铁站保利大都汇店）

租赁+商旅+度假，三大客群共同住宿需求下，80间短租客房+230间长租客房体量的铂顿·元世纪（广州汉溪长隆地铁站保利大都汇店）上线仅一个月，短租出租率已突破9成，长租去化率达到97%。不破不立，在铂顿·元世纪的大胆创新下，住宿空间更为灵活的资产运营管理模式翩然而至。

强化社区概念，商业空间的灵活范式

场景化的居住空间，生活化的社区空间，菜单化的多元服务……铂顿·元世纪的商业模式与当下消费者的需求不谋而合——既能获得安全、舒适的居住体验，又能享受品质化的生活，可谓是年轻客群的“梦中情房”。类比小型商业社区，铂顿·元世纪就是生活在此处的社区型业态，既能满足餐饮需求，又能满足社交需求。不论是对于商旅短租客户，还是对于旅居长租客户，铂顿·元世纪都结合自身对于全新消费需求的思考，提供尽可能贴合的产品和服务。

在优质供给端，铂顿·元世纪为消费者提供了更美好的租住生活。在投资价值端，迈点认为铂顿·元世纪的商业模式同样是手上拥有大量自持&待激活物业资源的房地产开发商以及各大存量资产持有方的“梦中情人”，因为这为他们运用更灵活的方式解决资产保值增值的难题提供了可行性路径。

经过前期的高速发展，中国存在大量低效或闲置的存量资产。伴随国家经济由高速转向高质，去年5月，国务院办公厅印发了《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，指导各地积极实现资产价值最大化。细看其中条目，存量资产内容涵盖面极广，涉及各种类型物业条件的项目，需要更灵活且能交付价值的资产管理方案。

在铂顿·元世纪（广州汉溪长隆地铁站保利大都汇店）项目中，原始物业是一个4钥匙的商业公寓项目。这样的物业条件无法满足酒店业态需求，只做短租难以保证出租率，结合长租业态则刚好能在客源稳定性上提供助力。配套餐饮功能不仅创造了社区氛围，还在提升坪效收益上贡献颇多。迁移到存量资产盘活上，铂顿·元世纪商业模式可根据项目所在区域不同、商圈不同、投资额度不同，自由进行产品组合，丰俭由人，灵活多变。

迈点了解到，经过一年多的打磨，铂顿·元世纪已在多个物业项目中落地，获得市场验证，创造了更高的空间坪效和更好的物业收益。

在满足现有市场投资端和消费端需求的同时，迈点更看好铂顿·元世纪通过长短租结合创建的本地生活社区服务模式的未来发展潜力。以前工作生活界限鲜明，但伴随科技的发展，Z世代的生活方式日益多元化，工作场景持续融合，对于空间的灵活性要求越来越高。换言之，未来将会有更多的人处于灵活办公旅居情境中，而铂顿·元世纪对于多元空间的前瞻性探索将为之提供良好的居住体验。

在经济大局从高速到高质的转变，商业空间亦迈上新的征程，单一业态商业空间的竞争力日益削减。如何最大化提升坪效，激活空间价值成为运营者核心思考的问题。

铂顿·元世纪的这个产品力创新案例以灵活的商业模式给出了更灵活的资产运营管理方案。不论是“可住一天，可住一年”的品牌口号，还是“既是住宿的入口，又是生活的入口”的公寓复合大堂，铂顿·元世纪都积极在空间坪效和投资价值上进行突破。正如《反脆弱》一书中所描述：“你寻求秩序，得到的不过是表面的秩序，而你拥抱随机性，却能把握秩序，掌控局面。”在中国住房市场重构的当下，未来正属于这类专业化住房租赁运营机构。