招商蛇口新董事长的挑战

近几年，央企巨头更换董事长已不是新鲜事。从2020年至今，四大央企中中海、保利、华润相继换帅，最后一个轮到了招商。

9月8日晚间，招商蛇口发布公告，许永军因达到退休年龄请辞公司董事长和董事职务。

在招商蛇口任职期间，许永军恪尽职守、勤勉尽责。他为招商蛇口做出的贡献主要有两条：推动公司战略转型，引领公司赶超进位。

在他的带领下，招商确定了地产开发、资产运营、城市服务三大业务结构，同时在今年上半年规模冲进了行业前5，完成了其年初业绩会上宣布要达成的目标。

许永军功成身退的同时，董事长的接力棒也交到了总经理蒋铁峰手中。随着蒋铁峰接任，招商蛇口新一届领导班子格局初现，新的挑战也随之而来。

01

与许永军一样，蒋铁峰同样是招商内部培养和成长起来的管理干部。

蒋铁峰出生于1973年，本科毕业于华中科技大学，硕士毕业于清华大学，妥妥的学霸。

蒋铁峰在招商最初是从工程师岗位做起，一步步做到了南京公司助理总经理、副总经理，2012年出任南京公司总经理。

此后，他陆续担任了上海公司总经理、华东区域副总经理、华东区域常务副总经理等职务，2016年晋升至招商蛇口华东区域总经理，后来还兼任过江南区域总经理。

在招商任职20多年期间，蒋铁峰也创下了不少辉煌战绩。

其中，在其领导华东区域期间，招商蛇口华东区域业务快速发展，逐步成为了内部销售贡献最高的区域公司。

2018年，招商华东区域销售额突破700亿元，业绩贡献占比达40%，蒋铁峰也升任招商蛇口副总经理。

凭借着突出的业绩贡献，2019年蒋铁峰升任招商蛇口总经理，与董事长许永军搭档。

在今年3月的业绩会上，招商蛇口管理层提出行业地位提升到头部5强的新目标。

根据机构销售数据显示，今年上半年，招商实现销售额1664.36亿元，正好排在行业第5。

许永军退休后，招商未来的发展重担就落到了蒋铁峰肩上。

虽然已位居TOP5，但招商蛇口的行业地位仍略显尴尬。

目前，房地产行业发展加速向头部企业聚拢，在招商前面，有保利、万科、中海、华润4大巨头，后面还有绿城、建发等央企、国企奋力追赶。

论规模，前4位不太容易撼动；论品质，招商的产品特色跟品牌口碑，难以跟绿城、华润这种企业抗衡，所以对于招商而言，一着不慎行业位次不保，想要向前更进一步也是难上加难。

招商要突破现状、实现更大的目标，新的领导班子还需解决一些问题。

02

去年，招商全年销售额2926亿元，行业内的销售排名提升至第6位，这其中华东区域全年销售和回款均突破千亿，占了公司总销售额约三分之一。

不得不说，华东区域在整个招商的发展战略中占有举足轻重的地位，而上海更是重中之重。

重要到什么程度？

去年全年，招商仅在上海就卖了741.25亿元，这个销售额已经相当于一家中型房企全年的销售业绩。这也让招商在去年成功坐上了上海房企全口径销售排行榜第一的位置。

但当前招商在上海的销售面临较大考验。

据了解，招商在上海多个项目今年都是续销状态。过去拿了很多地，盘子铺得很大，但不是所有地块质量都好，加上今年的市场比预期中差，上半年拿到的好地块较少，预计今年业绩很难再像去年一样。

去年全年，招商在上海共拿下10块地，全口径拿地金额达到357亿元，权益口径拿地金额也有216亿元，稳居各大房企之首。

而2023年以来，招商在上海拿地数量明显锐减。

截至目前，上海共进行了两个批次三轮集中供地，但招商仅拿了3块地。不过拿地这事不能怪招商，不是不想拿，而是拿不到啊。

行业不景气，房企都知道三四线靠不住，拼了命往一二线城市布局，尤其是央企国企、大房企，上海这样的城市就是必争之地，僧多粥少，激烈程度可想而知。

在上海今年首轮供地中，有60家企业都参与了竞逐，所推出的19块地里，招商报名了15块，即使以这样的力度撒网，最终也只拿了2块地，还都是以联合体的形式拿下。

整个第二批次供地中，招商存在感更弱了，两轮下来也就斩获了1块地。

而且这3宗地块还不是所谓的大热门地块，也就是流速快，能够让房企快进快出，快速回款的地块拿得少。

对比之下，绿城、华发等房企今年在上海拿的地块数量和质量可能都要好于招商，加上今年上海昔日土拍“三巨头”万科、中海、华润回归，上海土地市场真正开启了巨头争霸模式，如此激烈的竞争环境下，也难怪不少业内人士担忧，如果招商以现在的势头发展，那么上海销售第一的位置很可能就要拱手让人了。

如果上海的销售额不保，招商整体销售业绩势必受到影响。

这可能是蒋铁峰接手董事长之位后需要解决的一大问题：如何保持业绩的可持续性。

虽然行业正在由规模转向利润，但当下头部央企、国企的规模竞逐依然激烈。

2023年，招商蛇口目标签约销售金额为3300亿元，而去年招商的销售额就已经接近3000亿元，显然，即使是大央企，在现阶段，对市场行情依然秉持保守的预判。

03

如许永军此前所言，当前行业的运营逻辑已发生根本改变，“三新一高”（新发展阶段、新发展理念、新发展格局及推进高质量发展）将成为房地产行业新的发展方向。

因此在2022年，为了适应行业变化，招商将原来的三大主业调整为三类业务：

开发业务、资产运营和城市服务。

着力构建租购并举、轻重结合的业务结构，聚焦培育第二成长曲线。

开发业务很好理解，就是传统的房地产开发和销售；

资产运营业务包括集中商业、产业办公、公寓酒店等持有物业运营与资产管理；

城市服务业务主营包括物业管理、邮轮、会展、康养等城市运营服务。

“鸡蛋不放在一个篮子里。”这样做的开发商业内不只招商一家，但想做出成绩并不是件容易的事。

2022年，招商旗下资产运营业务收入为42.2亿元，城市服务业务收入为132.2亿元，两项业务收入加起来在公司总营收中，占比不到10％。

今年上半年，这两大业务进步很明显，资产运营取得27.39亿元收入，城市服务也取得70.75亿元收入，两者加起来在总营收中的比重增加到19%。

但这与招商期望的业务结构，显然还有差距。

这次的人事变动，除了蒋铁峰接任新董事长，还有一个人也升任了，就是接替蒋铁峰总经理一职的朱文凯。

朱文凯也在招商任职多年了。但跟蒋铁峰不同的是，他不仅在开发业务方面有丰富经验，同时，在运营业务上也有业绩和心得。

他在招商最初是从城市服务类业务起步，曾担任蛇口招商港务股份有限公司总经理助理、深圳蛇口招港实业发展有限公司总经理。

2019年，朱文凯还调任过招商局海南开发投资公司任总经理。这个公司经过几年发展形成了一个总部平台和多个产业新城及园区的业务布局。

招商现在的战略方向是开发运营并存，轻重并举，那么提拔朱文凯也在情理之中。

朱文凯担任公司总经理，也意味着，招商战略转型决心很大。

毕竟蒋铁峰曾说过，招商的目标是要提升至头部5强，这不仅仅是规模上的，更是利润、质量、效益、经营收入等多维度的。

在房地产开发日益见顶的情况下，光靠房地产开发难以突破盈利的掣肘，尤其像招商这样的巨舰，也只有全方位发展才有可能实现上述目标吧。

04

翻看今年房企销售排行榜，头部基本就是央企的天下。

克而瑞前8月的操盘榜上，保利、万科、中海、华润、招商，依次位列榜单的TOP5位置。

除万科是有深圳地方国资背景外，其他四家都是妥妥的央企，背景实力一个比一个雄厚。

由此，央企四大天王之间的较量成为榜单最大的看点。事实上，央企四大天王在过去的三年时间里全部换帅：

2020年5月12日，中海地产公告变更董事长，颜建国辞任，中海“最年轻”行政总裁张智超接任。今年才43岁。

2021年7月29日，宋广菊退休，保利发展迎来新董事长刘平。1968年出生，55岁。

2022年5月5日，华润置地再次传来换帅消息，王祥明辞任、总裁李欣接棒。1972年生，51岁。

如今，招商蛇口也迎来了新任董事长蒋铁峰，1973年生，50岁。

四位央企新帅，都还属于年富力强的当打之年。或许，未来几年，地产江湖的故事就要从他们之间展开了。

还没关注？