看脸的世界：外立面，为什么成为买房最大痛点？

大家好，我是火箭哥。

买房是一门科学，我来带你入门：火箭哥用科学买房理念帮你买到合适好房。

以下是正文：

在网络上，对于外立面的追求狂热程度可以说是过去二十几年房地产商品化进程中的最高点——

现在大家不仅关心外立面材料、还会关注外立面的材料占比，看看石材or铝板的比例高低，并且深度相信：

外立面，和小区房价深度绑定；

外立面颜值越高，未来二手房也会更好卖。

虽然说外立面只是产品力的一小部分，但人类毕竟是视觉动物，周末火箭哥看了一圈已经卖完的铝板or石材立面项目，真的想说很难不动心，比如：

单价11.98万的仁恒海上源铝板外立面，质感极佳：

（海上源业主群内实拍）

今天开始预看房、单价仅10.5万的新湖明珠城，全干挂石材外立面：

单价14.2万的鸿印里，侧面为全石材、横向线条大量采用铝板元素、公示立面中没有任何涂料存在：

单价12.88万的宁嘉馨苑，开发商在内部交付上搞了很多幺蛾子，但铝板外立面是真好看：

不得不说，铝板or石材里面质感无敌、这是任何涂料/真石漆外立面无法比拟；

所谓相亲都是见光死，即使内部装修标准再好，第一眼看到的脸面却长这样，那下意识这就是烂房子：

当然，如果是涂料or真石漆立面，在交付后5-10年是看不出什么差异的，只要用料过关，质感也看着很漂亮——

比如已经交付的融创青云壹号，侧面涂料部分没有鼓包、工艺上还是比较到位的:

项目立面材料：底部石材，中间真石漆铝板天空蓝玻璃

但涂料外立面到了后期就非常考验维护，立面的完整性很难保证，比如下面这张图就是经典案例：

比如前滩的晶耀名邸3期，交付3年已经这样了：

外立面鼓包多见于涂料材质外立面上，如果在涂刷时内部残存气体，就容易产生这样的现象，我们拿另一个经典案例可能会更加明显，看看大家能不能猜出来这是哪：

外立面代表颜值，而谁都喜欢美女帅哥，房子也是一样；

但火箭哥友情提醒：

和所有事物都有两面性一样，好看的脸不一定适合过一辈子；

“美丽的背后都有着自己的代价”，在很多人追求铝板or石材立面的时候，很少有人会告诉你：

石材or铝板外立面可能会让你家少3%得房率、也就是一个1.5*2米床的大小；

按照10万/平单价计算，这就是整整30万人民币。

如果是这样，你还会坚持选择有铝板外立面的新房吗？

01 “哪几种？”

外立面是建筑的门面，而其中的决定因素就是外立面材质本身。

目前，市场最主流的搭配分为下方7种，档次由上往下越来越好、成本也越高——

可以看到，最便宜的涂料成本仅在约50元/平左右，这在商品房住宅上已经很少看到、主要是老一代商品房和新一代的动迁房上比较多；

而真石漆大家应该听到过很多，也是现在新房上听到最多的“铝板+玻璃幕墙+涂料”中最为不可或缺的一部分，成本在100元/平左右——

目前主流的外立面配置，都是南向采用大面积的铝板+玻璃幕墙、部分勾缝衔接用真石漆；北侧比如电梯井位置会采用真石漆来加权降低整体成本。

这一点，对于市面上99%的联动价项目都适用，几乎没有例外。

面砖现在已经很少应用，最有名的可能就是颛桥紫薇花园的红色面砖了，很有味道——

而干挂石材是老一代豪宅最喜欢使用的材料——

比如2019年开盘的融创外滩壹号院就是用了米金色大理石石材干挂，质感就显得非常大气：

去年上市的普陀标杆级新房：新俞里（单价10.78万）同样使用干挂石材铺装，虽然还在施工中但未来一定会非常漂亮：

由于种种原因，全石材干挂在今天的新房中非常少见，比起石材的厚重感今天主流审美最喜欢的可能就是铝板了——

已经交付的前滩晶鸿名邸也是同样采用铝板外立面：

最高档的玻璃幕墙在住宅设计中非常少见，只有最顶级的豪宅才会使用、单价也已经冲上1800元/平大关，绿城是使用玻璃幕墙的一把手——

著名的市区豪宅：绿城黄浦湾就采用了玻璃幕墙。

如果要给目前新房的外立面情况来做一个总结的话，大概是这样的：

1.单价6万以下的，铝板就别想了，真石漆是日常；

2.单价6-10万的，铝板+玻璃幕墙+涂料的混搭是最标准的搭配；

3.单价10-13万的，开始有南向铝板+石材了，但是依旧会有涂料。

4.单价13万+的房子几乎都是全铝板+石材了，涂料比例极少。

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1.新房100问：积分/限购/贷款资格认定相关问题

2.上海2023年各总价段新房合集：新房去哪买？

3.上海公办教育学区梯队表：哪里学校好？

4.上海过去5年新房涨幅表：哪里涨最快？

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02 “外立面厚度，也算面积”

但实际上，越好看的房子可能也面临得房率越低的情况——

买房的时候，我们都会很在乎得房率，得房率越高，套内面积越多，自然家里可利用空间越大，谁都不会嫌弃家里面积多1个平方的。

但从2023年3月开始，外立面的厚度（投影面积）也开始计入建筑面积里——

根据《民用建筑通用规则GB 55031-2022》(2023年3月1日执行) 3.1.1条文的要求：“建筑面积应按建筑每个自然层楼(地)面处外围护结构外表面所围空间的水平投影面积计算。”

这个新规意味着：

业主买房的产证面积，是从外立面开始计算的；

越厚的外立面就会增加你家的公摊，自然你家的套内面积就变少了。

比起涂料来说，石材or铝板立面可不只是厚了一点点——

通俗来说，涂料外立面只有3层结构：水泥砂浆+保温防水+涂料，墙体厚度大概在300mm左右；

（真石漆or涂料外立面构造）

而干挂石材从室外到室内有5层结构：石材、挂石材的架子与铆钉、然后是保温层、防水层、水泥砂浆，整个墙体的厚度大概600mm。

（干挂石材立面构造参考图）

从数字上我们发现：

干挂石材or铝板的厚度比真石漆大概厚了约1倍；而这个厚1倍的外立面，自然就会带来更大的公摊面积、损失的就是你家的得房率；

外墙越薄的涂料里面反而得房率越高，干挂外立面比涂料能少2-3%的得房率。

我们来举个例子：

如果我们以100平三房为例，单价10万/平的新房为例，真石漆外立面的得房率一般在75%上下，而干挂了石材/铝板，墙更厚减少套内的面积，实际的使用空间就会只有72个平方；

3%的得房率折损就约等于3个平方，恰好等于一个1.5*2米的大床；

同样是买的100平三房两厅两卫，相当于家里少了一张床或少了一个餐桌，为外立面多花了30万买单。

03 “总结”

外立面很重要，但外立面仅仅是众多产品力中的一个环节、而非全部——

容积率、层高、梯户比、公区景观、泳池会所、车位配比......各式各样的参数和指标综合在一起决定了我们的居住舒适度；

如果仅用一个指标来评定好坏，就好比高考只考一门语文、其他学科都不看一样，其实是不客观的。

从今年的土拍开始，我们已经发现很多行政区开始明文要求「100%铝板外立面」、「不允许使用涂料」等关键字眼，未来的住宅品质只会朝着越来越高的方向发展和进步；

比如在绿城南翔地块出让条件里明确了建筑主体部分，要求“外立面采用石材、铝板等材质，不要涂料、真石漆“，设备平台还需要“金属栅格”、要求极高：

所谓“有舍才有得”：

当倒挂逐渐消失的今天，我们可以享受到过去5年很少能体验到的高品质，某种程度上说也是一件好事；

真正实践房住不炒，从2023年的上海新房开始。

以上是正文，来自火箭哥

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