上海首套房贷利率最低降至4%，高龄住房公积金贷款年限延长

9月7日，官方发布了两条利好买房人的信贷政策。中建工农等国有六大行均发布公告，明确存量首套住房贷款客户，无需客户申请，银行将主动统一批量下调首套贷款利率。

与此同时，上海公积金中心也对住房公积金政策做出优化，重点对高龄住房的公积金贷款年限做了延长。

首套房贷利率下调，

符合条件客户银行会统一调整

9月7日，六大国有银行包括工商银行、中国银行、建设银行、农业银行、交通银行和邮储银行通过官微发布了关于存量首套个人住房贷款利率调整有关操作事项的公告。

工商银行发布公告称，自2023年9月25日起，将与存量个人住房贷款客户就贷款执行利率进行协商调整。“原贷款发放时执行首套房贷利率标准的存量房贷，我行将于2023年9月25日集中批量调整合同贷款利率，批量调整后于当日起按新的利率水平执行，此前利息均按原合同利率水平计算。”

中国银行发布公告称，“对于符合条件的存量首套住房贷款，客户无需提交申请，我行将统一通过批量调整的方式进行调整”；“对于符合条件的存量二套房及以上贷款，由客户向我行主动申请利率调整，并提供佐证材料，经我行审批通过后按照批量或单笔的方式进行调整”。

随后，农业银行、建设银行、交通银行等银行均发布了类似公告。根据公告梳理，下面为六大行本次通知的重点：

（1）时间段：

根据LPR的定价改革以及住房贷款利率下限调整，此次六大行的细则中均明确了3个时间段：2019年10月8日（不含）之前、2019年10月8日（含）-2022年5月14日（含）、2022年5月14日（不含）之后。

（2）调整方式：

六大行均表示将在2023年9月25日起，对于符合条件的存量首套房贷，将主动集中批量调整贷款利率，无需客户操作；

对于“二套转首套”、不良贷款归还积欠本息、当前执行的是固定利率或基准利率定价的存量房贷，需客户需提交材料主动申请调整，银行认定符合后进行调整；

（3）利率调整：

如果购房者的贷款利率低于所在城市首套住房商业个人住房贷款利率政策下限，银行不会进行调整，即不会出现将利率上调至政策下限的情况。

据获悉，由于各城市实施的房贷措施不同，以上海为例，此次存量房贷调整主要分为两种情况:

第一种情况是，取得房贷时就被认定为首套房。对于这部分人群，各大行均设定了以2019年10月8日为分界线，因为从这一天开始，房贷利率变为LPR加减点。那么，对于在这个日期之后放款的房贷，由于上海地区各家银行全部按照利率下限放款，首套存量房贷利率不变。

在2019年10月前的存量首套，情况较为复杂。对于2016年之前，由于上海地区银行定价相对自由，贷款人的个体情况不尽相同，所以将由银行进行判定后调整。

而2016年到2019年，央行上海总部认定地区房贷下限为9折，所以当时贷款是9折的这部分首套客户，利率也不变。据银行人士透露，上海地区这部分客户需要调整的占比较小。

而另一种情况则是，取得房贷时被认定为二套。但是根据现在认房不认贷的规则，则属于首套。对于这部分客户，上海各大银行均表示，可以在9月25号起向银行提出申请，银行方面将于10月25号，对审核通过的业务进行集中调整。而事实上，这部分存量房贷的利率调整在上海占比是比较大的。

具体贷款利率能调整到多少，这里以2019年10月8日后的首套房贷利率为标准，依上海当时房贷利率LPR规则计算，以贷款合同上的时间为准，房贷利率可下调至：

最后需要注意的是：上海“认房不认贷”后公积金政策没变，再次使用仍算二套房。

公积金政策优化，“老破小”公积金贷款年限延长

昨天晚上，上海公积金中心也发布了住房公积金新政策。政策主要分为两个方面，一方面是调整了高龄住房的公积金贷款年限，另一方面优化了公积金提取政策的诸多细节。

政策调整后，20年房龄内住房公积金贷款年限统一变为不超过30年，而20-35年的住房也成为较大受益者，此前这类住房公积金贷款年限为不超过15年，如今20年房龄住房公积金可贷不超30年，30年房龄可贷不超过20年。需要注意的是，公积金贷款期限同时不超过借款申请人法定退休年龄。

此外，《通知》还明确，对纳入本市城市更新范围内的旧住房更新改造项目实施住房公积金支持政策，主要包括三个方面内容：

一是支持购买更新改造后房屋公积金提取。业主 (产权人或公有住房承租人，下同) 购买改造后具备交易条件的房屋 (含增加面积)，可以提取住房公积金支付实际购房款。

二是支持项目建设期内租房公积金提取。业主在项目建设期内租赁住房过渡安置的，可以提取住房公积金支付扣除过渡费补贴后个人承担的租金。

三是扩大提取申请人范围。提取申请人范围为业主本人及其配偶、父母、子女。申请人为本市住房公积金贷款的借款人、借款人配偶、共同借款人的，应当符合当前贷款无逾期的条件。

本次政策调整自2023年10月7日起正式实施。

对此，上海中原地产市场分析师卢文曦表示，这一消息对购房者而言是利好。因为二手房会受房龄影响，压缩购房人的贷款年限，进而对购房人月供产生一定压力。现在调整后，公积金最长房贷期限有所延长，月供压力就会小一些。另外扩大公积金使用范围，公积金提取的范围不局限于本人，配偶等也可以提取，得到实惠。

9月是楼市政策的窗口期，在“认房不认贷”这个重磅政策落地后，还有二线城市全面放开了限购。那么下一阶段，上海不排除也会有部分放松限购、降低首付比例等新的调控措施出台。从政策的出发点来看，利好了刚需和改善型购房者合理的住房需求，然而“房住不炒”的主基调并未改变。