新城控股驶入了楼市的安全区

对大多数的企业来说，净负债率如果能维持在40%—50%的范围，将是非常理想的事。高于这个数值，会给企业带来风险；低于这一数值，则可能会影响公司的经营和发展。

但是受限于过往的行业发展环境，除了少部分港资开发商外，多数房企很难将净负债率维持在这样一个数值范围内。

经历了长时间的去杠杆和稳健经营，新城控股(601155)于今年上半年，成功地将净负债率降至50%以内，这让公司率先于其他同行，成为第一批驶入楼市低风险区域的民营房企。

强劲现金流改善财务

表现新城控股去杠杆的不仅仅是净负债率，还有信用额度的占用率。截止6月30日，新城控股所获得各大银行给予的集团授信总额度合计达到1156 亿元。截止2023年有6月30日，新城控股的融资余额为666.03亿元，较年初压降46.67亿元，债务结构进一步优化；合联营公司权益有息负债进一步降低至57.76亿元，财务透明性进一步提升。

强劲且充裕的现金流“造血”能力，是新城控股有能力削减有息负债规模的重要原因。上半年，新城的经营性现金流净额为74.34亿元，不仅连续5年为正，也使在手现金余额保持在284.89亿元的水平。

经营活动现金流的持续净流入，一方面得益于公司坚持聚焦“有回款的销售”，保障现金流安全，上半年实现回款金额485亿元，回款率达到114%；另一方面，稳定的商业运营收入，也为公司提供了稳定的现金流。

数据显示，2023年上半年，新城控股商业运营总收入达到52.01亿元，同比增长10.24%，其中不含税物业出租及管理收入48.65亿元，占公司营业收入的11.65%；物业出租及管理业务毛利33.83亿元，占公司总毛利由去年同期的33.74%提升至42.55%；物业出租及管理毛利率达69.55%。

自2021年以来，新城控股的商业持续性经营收入持续大幅超过当期利息支出。今年上半年，该比例为2.12倍。

现金流的强劲，让新城有足够的实力和信心，完成对到期债务的履约兑付。新城控股2023年全年需偿还境内外公开市场债券达117亿元，其中1-8月，已如期偿还境内外公开债达97亿元，年内仅剩一笔CMBS待偿还。新城控股表示，将根据资金及债务到期情况，做好相应排布，确保每一笔债务的如期偿付。

凭借着经营活动资金“造血”能力和良好的信用，新城控股在6月份成功发行了票面价值11亿元的公司债，该债券由中证金融、地方担保公司及证券公司等多家机构采用“央地合作”增信新模式发行，成功实现了这一模式发债的江苏首单。

7月，中债信用增进投资股份有限公司又提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保，协助新城获得8.5亿元的担保中票。金融“国家队”连续与新城合作，提供担保，很大程度反映出公司信用的进一步提升。

双轮驱动：夯实底盘

双轮驱动战略的前瞻性布局，是新城能成为首批驶入“安全区”企业的关键因素之一。

截至8月25日，新城控股已开业吾悦广场总数量达到151座，已开业数量位居境内外上市公司首位；公司开业、在建及拟建吾悦广场总数量达206座，进驻全国143个城市。截至报告期末，吾悦广场已开业面积1367万平方米，出租率达95.22%。商管业务占公司整体业绩比重逐步提高。

随着消费市场迎来复苏，新城商业聚焦“深度运营”，多措并举提振消费活力，吾悦广场销售和客流也持续向好。上半年，吾悦广场商户销售收入达到388亿元，活跃用户1358万人。

2023年为新城商业“深度运营”战略升级元年，在深度运营逻辑下，新城控股回归商业本质，旗下商业品牌吾悦广场充分发挥自身的规模化和平台化效应，通过细分核心用户画像，高效链接消费需求，在情感、社交、商品、服务维度充分解决用户痛点，强化构建“商场-商户-用户”共赢的消费场域，高效提升线上+线下流量转化，更深层次激发用户的消费热情，促进流量的转化。

另一方面，响应政府“保交楼、稳民生”的要求，新城控股将“保交付”工作列为公司运营管理的重中之重，仅上半年已组织交付超5万套物业，也进一步提振了品牌的信用和市场号召力，为公司的资金快速回笼奠定了重要基础。

资料显示，2023年，新城整体实现项目全生命周期的过程检查机制，整合土建、精装、机电、景观、基坑、设计等多项专业，化繁为简，跑出匠心建造加速度。同时，新城以“一类问题聚焦总部关注、二类问题着眼大区关注、三类问题针对项目关注”等三大维度增值赋能，全面升级“芯智造”平台。根据项目实际进度，芯智造平台实时推送相应的管理任务，发送、检查、整改、闭合一站式管理，在达成品质全面提升的同时，亦提升一线人员的专业素养和匠筑能力。