“提前还房贷”涉及的法律风险

记者|汤瑜

责编|张晶

通讯员|王方玲

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今年以来，提前偿还住房贷款成为一个热门话题，不少购房者加入提前还房贷的行列。由于还贷申请过于集中，不少银行甚至关闭了线上预约申请通道，只能线下协商办理。其实，提前还房贷的背后涉及不少法律问题，需要十分谨慎。近日，杭州市中级人民法院法官结合案例，对相关法律问题进行了解答。

房贷利率调整不属法律上情势变更

6年前，陈女士买房时在银行办理了25年贷款，6%的房贷利率，每月还贷压力不小。今年以来，房贷利率与其他贷款利率之间的利差让陈女士动了提前还贷的念头。和陈女士一样想提前还贷的人们比较关心的一个问题就是，贷款利率调整变化算不算情势变更？

《中华人民共和国民法典》第五百三十三条规定，合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。

杭州市中院法官表示，司法实践中对情势变更的审查重点在于：是否存在情势变更的事实，即合同存在的基础情况是否发生变化；情势变更是不是合同双方不能预见的，且双方均无过错；继续履行原合同是否显失公平。

情势变更制度的目的在于平衡当事人之间的利益，因其涉及合同的变更、解除，所以法院通常持较为严格、审慎的态度。那么，调控银行房贷利率是否属于情势变更呢？

法官解释说，首先，购房人与贷款银行之间的合同属于借款合同，房贷利率在一定范围内的调整波动并不会导致合同目的不能实现，继续履行合同不会造成显失公平的情况。其次，按揭贷款通常持续时间较长，除固定利率外，当事人在签订合同时应当预见未来调控贷款利率的可能性。此外，民法典也明确将商业风险排除在情势变更之外，所以在商业活动中，未达到异常变动程度的供求关系变化、价格涨跌等而产生的损失不适用情势变更。因此，房贷利率受当时的房地产政策、供求关系、整体经济发展情况等影响，利率在一定范围内调整不属于情势变更，陈女士不能以情势变更为由要求变更或解除与银行之间的贷款合同。

提前还贷是否构成违约？

所谓提前还贷，即借款人在还款期内提前偿还部分或全部借款余额的行为。那么，陈女士如果提前还贷，是否构成违约？

《中华人民共和国民法典》第六百七十七条规定，借款人提前返还借款的，除当事人另有约定外，应当按照实际借款的期间计算利息。如果合同中没有约定提前还贷的违约责任条款，那么提前还贷则不构成违约，也无需支付违约金。如果双方签订的合同约定提前还贷为违约行为，约定了一定比例的违约金，且不违反法律和行政法规的强制性规定，那么借款人提前还贷则可能构成违约，需按照合同中的约定支付违约金。

由于提前还贷可能增加银行的人力成本，减少银行预期利息收入，对银行的资金运营产生影响，很多银行在住房按揭贷款合同中将提前还贷约定为违约。

法官表示，陈女士提前还贷会不会构成违约，需看贷款合同的具体约定。对于违约金的收取方式也因银行而异，比如有的银行将利息作为违约金，1年内提前还贷的，银行收取3个月的利息作为违约金；1—2年内提前还贷的，银行收取2个月利息作为违约金等。而有的银行按照提前还贷金额的百分比计算违约金，1年内提前还贷的，银行将收取提前还贷金额的3％作为违约金；1—2年内提前还贷的，银行收取提前还贷金额的2％作为违约金等。因此，陈女士想提前还房贷，除了要根据自己的实际情况规划外，还要明确自己手中合同的具体内容。

不损害利益情况下不能拒绝提前还贷

《中华人民共和国民法典》第五百三十条规定，债权人可以拒绝债务人提前履行债务，但是提前履行不损害债权人利益的除外。债务人提前履行债务给债权人增加的费用，由债务人负担。

法官表示，如果双方在合同中未对提前偿还贷款的情况进行约定，也未能协商一致，那么在不损害银行利益的情况下，银行不能拒绝陈女士提前还贷。陈女士有权到法院起诉银行接受其提前还贷，如果银行举证证明陈女士的提前履行行为增加了费用，那么银行可以依据上述规定主张由陈女士负担此项费用。所以，陈女士需要权衡自身投资收益与贷款利息之差，再谨慎作出是否提前还贷的决定。

目前，房贷的还款方式主要分为等额本金还贷法和等额本息还贷法。一般来说，等额本金还款方式前期偿还的本金多、利息少，而等额本息还款方式前期偿还的利息多、本金少，购房者可以根据还款方式的不同，计算已还本金、利息额度，作出更利于自己的还款选择。

法官提醒，提前还贷涉及对原借款合同约定的贷款期限或贷款金额的变更，购房者应根据自己的经济状况谨慎选择提前还贷的方式，并按照新的还贷计划履行义务，切莫因没有留足还贷资金而导致新的违约情况。

同时，要与银行认真核对还贷方式、还贷金额、还贷期限等内容，并留存好还贷相关凭证，以备发生纠纷时能够提供相关的证据进行证明。