五折卖房？这家上市公司的压力太大

来源 | 深蓝财经

作者 | 何剑岭

继李嘉诚“7折”抛售房产、深圳办公楼“备案价打5折出售”的消息之后，又传来知名开发商在内地“打响5折卖房第一枪”的消息。

这次，打折销售的的确是住宅类产品，开发商还是港股知名上市公司，因此消息引起业界震动。

不过，这是不是真的？开发商又有什么样的苦衷呢？

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以小户型为主

从8月22日起，有消息在地产圈流传：“珠海一房企打响‘5折’卖房第一枪：金湾区某知名楼盘备案价2.8万/㎡，开发商打折卖1.4万-1.5万/㎡”。

“腰斩”的折扣比例，自然引起了所有人的关注。

据第一财经报道，该楼盘为位于珠海金湾区航空新城、由上市房企宝龙地产和雅戈尔置业共同操盘的“金湾·宝龙城”项目（预售证备案名为金湾宝龙广场）。该楼盘项目主要面向刚需客群，房屋面积在68-110平方米左右。2020年，该商品住房项目取得预售证，其中部分在售楼盘预计在明年6月交房。

公开信息显示，金湾·宝龙城位于珠海金湾区顺达路东侧、金铭东路北侧，项目公司为珠海鹏湾置业有限公司，宝龙地产和雅戈尔置业分别持股50%。

网站介绍

某知名找房的网站上，也可以查询到这个楼盘，显示为“金湾·宝龙城”和“金湾·宝龙城”二期，户型为2室或3室，建筑面积68㎡-126㎡，其中“金湾·宝龙城”的户型建筑面积更大一些，而“金湾·宝龙城”二期全是建筑面积不到90㎡的小户型。

另外，“金湾·宝龙城”的部分楼栋刚刚在6月30日交楼，而“金湾·宝龙城”二期的部分楼栋将于明年的6月30日交楼。

网站提供的数据显示，“金湾·宝龙城”均价为17000元/㎡，“金湾·宝龙城”二期均价要便宜500元/㎡，与网传的1.4万元-1.5万元/㎡差距不大。

从效果图来看，“金湾·宝龙城”二期包括商场、商业、酒店、办公、住宅等多种业态，相当热闹。

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宝龙方面称“失实” 住建局回应

对于网传消息，宝龙方面表示属于“失实”。

据新京报报道，宝龙方面回应称，该房源2021年初备案价为每平方米2.8万元（最高的那套），但中间已经历两次调价，今年4月调至2.1万元，7月调至1.9万元，因此坊间传言的“2.8万打对折”是失实的，因为传言中截取了最低价的1.5万那套房源与最初的备案价进行比对。

“最初发布小视频宣传对折卖房的是中介公司，他们急功近利操作，而该项目的房源并非全部打这么大的折扣，这就如同商家搞促销，其中某一件特价商品的价格被拿出来夸大宣传了。”宝龙方面称。

另据每日经济新闻报道，珠海市住建局官网显示，金湾·宝龙城（备案名：金湾宝龙广场）7月有一份最新的销售价格备案公示表显示，金湾宝龙广场三期D区域调价共196套，建筑面积单价17994.14元-19561.21元/㎡，整体销售均价为18967.07元/㎡。

网站效果图

而在金湾·宝龙城开盘之初的2020年，金湾宝龙广场一期B区1、2、3、10栋备案价整体均价约27263.89元/㎡，个别房源备案价还达到29000元/㎡。

也就是说，金湾·宝龙城即便有优惠至1.4万-1.5万元/平方米的房源，也是在今年7月最新备案价的基础上进行的，同时也是符合珠海对于新盘备案价的调整要求的。

据第一财经报道，珠海金湾区住建局一名主管房地产交易科室的工作人员在电话中表示，目前，宝龙城项目采取的降价推盘做法为合理的市场行为。在珠海，当地房地产开发商可以每个季度向珠海市住建局申请调整一次新房备案价，调整后，只要售价不低于备案价的85折，就可以正常办理网签。

2016年，珠海市发布《关于我市商品房销售价格备案的通知》，要求从当年10月6日起，珠海全市区域内，新建商品房在销售（预售和现楼销售）前，必须办理价格备案，并严格落实 “一套房一标价”。2022年4月，珠海市调整了房价备案规则方案，实际销售价格由此前的不得低于备案价的90%调整为85%；调整备案均价的间隔时间在3个月以上。

因此，网传消息中，拿最新的售价与3年前未调降的备案价作对比，确实有吸引眼球、玩噱头的嫌疑。

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业绩下滑 资金压力大

不过，在宝龙地产（01238，HK）方面，确实可能有降价促销、回笼资金以解决流动性问题的动机存在。

宝龙地产票据违约

宝龙地产去年7月26日发布公告称，2129万美元的票据本金及利息到期尚未偿还，并且未必能在2022年11月8日偿还本金3725.9万美元的本金及其利息，之后进行了展期操作。

2022年归母净利润同比大降87%

2023年4月24日发布的2022年年报显示，宝龙地产的扣非归母净利润已是连续第2年同比下滑，当年的下滑幅度更是高达87%。同时，营收也首次出现同比下滑。

7月5日，宝龙地产公告称，合计4.35亿美元票据交换要约有效提交作交换，并获公司接纳。

上半年盈利警告

刚刚过去的8月17日，宝龙地产发布2023年上半年盈利警告，上半年利润介乎约2亿-4亿元（截至2022年6月30日止6个月约12.13亿元），本公司拥有人应占核心盈利，介乎约11亿元至13亿元（截至2022年6月30日止6个月约16.91亿元）。同比均出现大幅下滑。

宝龙地产将预期下跌主要归因于4个原因：1、受房地产行业经营环境严峻的持续影响：2、期内结转体量减少，令销售物业已确认收入和溢利减少；3、基于谨慎性原则对物业项目计提减值；4、投资物业公允价值减值;及外汇波动造成预期净汇兑损失。

因此，对宝龙地产来说，打折促销也是不得已而为之吧。

8月24日，宝龙地产股价震荡上涨，一度涨幅超过6%，截至收盘涨5.06%，报0.83港元/股。

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深圳、香港出现打折售楼

值得注意的是，在此之前不久，已经传出有一线城市“备案价打5折出售”的消息。

据澎湃新闻报道，8月中旬，有媒体称深圳罗湖一新房项目备案价打5折出售，原备案价9.8万/平方米，现价最低3.89万/平方米。在记者致电项目售楼处后获悉，情况属实。

该项目为仁恒深之源项目(备案名仁恒世纪大厦)，根据深圳市房地产信息平台信息，该项目于2021年07月13日获批预售，开发企业为仁恒集团旗下深圳市东关盛泰投资有限公司。

不过需要指出的是，该项目的房屋类型为商业性办公，主体建筑性质为办公楼。有业界人士表示，该项目为办公属性，是将办公楼改成居住的公寓产品，不通燃气、无阳台等，周边公寓产品单价普遍也在4万元-6万元。

再早一点，李嘉诚“7折”抛售房产的消息引发香港地产圈关注。

8月3日，长江实业旗下新楼盘“亲海駅II”公布了首张价单，其中，最便宜的开放式单位实用面积210平方呎（约合19.5平米），扣除18%折扣后，折实售价为290万港元，折实呎价13810港元（约合14.87万港元/平方米）。这一售价较周边二手房便宜了三成，甚至回到了7年前的水平。有业内人士表示，“亲海駅II”价单犹如“炸弹”击穿二手房业主心理防线。

另据界面新闻报道，深圳楼市在7月份进入新一轮的“价格战”，深圳本土房企鸿荣源率先打响“价格战”的第一枪。7月8日，位于宝安沙井的鸿荣源珈誉府以92折开盘，折后均价5.08万/平方米，而一路之隔的万丰海岸城均价为5.75万/平方米，珈誉府的价格相当于万丰海岸城的88折。

宏发悦见倾湖开盘89折，备案均价6.6万/平方米；宏发悦见公园里开盘91折，备案均价4.7万/平方米。合正观澜汇三期开盘当天推出110套86折房源，单价约4.2-4.5万/平方米，整体优惠约为95折。

从以上消息来看，“新盘5折”显然是噱头成分居多，不过打折销售也是客观存在的。接下来房价会怎么走呢？