起底真松湖二手房！成交活跃起来了

有网友，在传松山湖二手房市场“地震”？！

万象汇旁边的星城翠珑湾一二期，二手住宅挂牌单价4.5万以下；

同样位于松湖北的万科金域松湖，建面约98㎡的二手成交单价，从约5.5万滑到约3.6万......

图源社群网友聊天截图，仅供参考

这是真的吗？内部走访深挖吓一跳，看下图！

真松湖具有代表性的小区，近期成交的二手房源，相比前两年高点，都跌了！整体跌幅约30%！

松湖北、中、南部都一样，二手房近2个月有成交的，相比前2年高点，都大约打了个7折。

有人会说：业主降价急卖，只是个例。

这话，没错。

海量个例，并不能代表真松湖楼市整体情况，但能 反映背后的一些问题，作为购房者理智判断、决策之依据。

小编认为，真松湖这波二手降价潮，降温了价格，却升温了市场，将爆发一波骨灰级等等党的二手房抄底购房潮，并带火新房。

不信？下文有近期真松湖小区二手成交情况分析，起底真实市场趋势。

产城一体的松湖北

价格够笋，不愁成交

实地深挖松湖北近期二手房市场发现：

①万科金域松湖，今年5月开始，二手房交易活跃，但成交单价降到3字头，约等于官方指导价（32899元/平）。

一套建面约83平2房成交单价3.3万/平，成交总价270万，可谓是松山湖性价比之王、学区房上车神器。

为何要降？

因为从2022年直至今年5月前，万科金域松湖二手挂牌几乎无成交，成交记录要追溯到2021年6月（一套建面约82㎡2房，成交单价约4.9万/平）。

降价大卖，说明市场缺的不是购买力，缺的是“诚意”。

图源网络社群传播，仅供参考

万科金域松湖，与大朗一路之隔，约500米有大朗客运站。

项目顺着莞樟路不远就是寮步，顺着东坑大道南不远处就是东坑。

位于松山湖边边上，区位不占优势。

万科金域松湖分二期开发，2012年建成，占地面积约13.6万平，总共27栋楼，有3621户，绿化率31%，是个巨无霸花园封闭式电梯小区。

主力户型为建面约80平2房，93-129平3房，150-167平4房。

万科金域松湖小区实景图

项目一二期间隔着工业北四路，两边底商很成熟。

二期靠近莞樟路，相对会有噪音影响。

贝壳找房上，该小区共有279套房源挂牌。

目前一期挂牌单价3.26-5.85万，二期二手房挂牌单价3.45-5.09万，一套建面约82平2房挂牌总价约285万。

图源贝壳找房

笋盘挂牌价，比近期一些房源成交价还低，刚改可以行动起来了。

②星城翠珑湾一二期，本月最新成交单价约4万，跌回官方指导价（40680元/平）。

星城翠珑湾，1公里范围内有松山湖北站、华润万象汇、月荷湖公园等配套，且底商众多，生活氛围浓厚。

实景图，来源珑远翠珑湾项目

项目是大型花园封闭式小区，2015年建成，占地面积约26万平，分为四期开发，一二期隶属真松湖，三四期隶属寮步。

真松湖、寮步两个组团之间，仅隔着一条双车道马路，但真松湖这边的二手最高曾7.1万/平成交，而寮步最高曾3.8万/平成交，相差近一倍。

实景图，来源珑远翠珑湾项目

一样的地段，不一样的学区，悬殊的差价，足见真松湖的学区溢价属性。

本月，星城翠珑湾一二期成交单价，跌至4字头，约等于官方指导价。要知道，今年5月，成交价还有5.5万/平。

目前项目价值，处于低估期，值得捡漏。

项目成交喜报，图源网络社群，仅供参考

贝壳找房上，一、二期合计二手房源119套。

一期挂牌49套，住宅仅有29套房源，单价4.56-7.47万/平；二期挂牌70套，住宅仅有37套，单价4.4-6.8万/平；其余都是公寓。

少数单价4字头笋盘，5字头单价居多。价格“诚意”给足，不愁成交。

图源贝壳找房

③保利红珊瑚，今年7月有3套建面约80平2房成交，单价跌至4万，成交总价321-325万。

2021年4月，小区一套建面约107㎡3房以单价约6.4万/平成交，足见其价值高度。

保利红珊瑚，东北侧是华为南方生产基地B区，西北侧是一块空地（规划为商业用地），再往北是松山湖北站和万象汇，西南侧为华为南方公寓。

被华为生产基地和南方公寓“夹击”，保利红珊瑚成为华为第二个“员工宿舍”，业主有4-5成来自华为。

小区2014年建成，房龄仅8年，占地约12万平，共有1944户，容积率仅有1.7，洋房+别墅设计，园林一片郁郁葱葱。

保利红珊瑚小区内部实景图

贝壳找房网上，目前挂牌123套，单价3.8-6.7万元/平。

目前笋盘挂牌单价，甚至低于近期成交价，值得抄底。

图源贝壳找房，仅供参考

④嘉宏松湖里的鱼，最新二手房成交停留在今年2月，成交单价5.4万/平，与去年9月成交价一样。

小区东南侧就是松山湖北站和华润万象汇，可谓是地处松湖北价值兑现风暴中心。

目前挂牌单价4.5-5.8万/平。同户型房源，笋盘的挂牌价，已低于今年初成交价。

图源贝壳找房，仅供参考

这反映两个市场情况：一是自今年5月开始，二手房价格回落；二是客户购房愈发谨慎。

值得一提的是，今年松湖北的新盘——华侨城松湖原岸，热销全城，火速售罄。

毕竟，松湖北不仅汇聚湖内80%高新科技企业，亦是片区CBD+TOD所在。

引入品牌超300家的华润万象汇综合体，仅为CBD配套的前菜。

后续还规划了东莞首座欢乐海岸、世界级大剧院、滨湖文化博览中心、大型商务会展酒店等高端配套，未来可期。

松湖中，一二手倒挂

松湖中，定位为松山湖行政文化中心，三甲医院、世界级大学、众多科创机构和高新技术企业林立，乃松山湖宜居+科创的代表，板块价值位处松山湖塔尖。

此外，松山湖中部学区，其家庭户籍学童可填报中心小学、第一小学、第二小学和第三小学，这4所公办校的硬件与师资水平放眼东莞数一数二。（仅供参考，最终入学安排以教育局公布为准）

深扒松湖中近期二手房源成交发现：

二手房成交单价虽下跌了约30%，但笋盘成交单价至少要4.5万。

①湖内低密大盘标杆——万科虹溪诺雅。

在近2月松湖北众多二手小区成交单价跌破4万的背景下，它却以4.7万/平成交了一套建面约88㎡的2房。

项目于2009年正式开盘，共分四期开发，包括一期虹湾、二期枫林湖、三期樱花湖以及四期的溪湾，总容积率仅0.84，建筑密度仅12.8%，松湖烟雨风景区就如同它的后花园一般，是东莞难寻的低密生态大盘。

首开洋房均价便去到约1.3万元/㎡，几乎是当时东莞新房成交均价的翻番。

2021年3月，一套建面约97平3房以7.3万/平单价成交，震惊楼市。

卷土重来未可知。

②湖内豪宅顶流——光大锦绣山河。

光大锦绣山河实景图，来源官微

光大锦绣山河的二手市场，以成交千万级豪宅居多。

上个月成交一套总价1000万的建面约224㎡大平层，折合单价约4.5万。

千万级豪宅二手市场，得益于稀缺性，也在“走俏”中。

光大锦绣山河东临碧波万倾的松山湖，西依翠绿的生态园林，自身配套13万平白金五星级酒店会所、5万平高尔夫练习场、5000平无边际泳池等，是国内难寻约6000亩的山河宏伟巨著。

项目在2021年松山湖房价暴涨的时候，曾出现单价约7万/㎡成交房源，今年成交单价跌到4字头，挂牌单价5.3-7.9万/平。

图源贝壳找房

③片区有唯一新盘在售——松湖润府。

松湖润府，整体均价约4.8万元/㎡（带精装），这个价格放在松山湖二手房市场极具优势。

片区与松湖润府户型面积相似的二手房源，整体挂牌单价约5.8万元/㎡，比松湖润府高了近1万元/㎡！

一二手倒挂的整体挂牌均价，彰显松湖润府极高的性价比。

有人会说：目前挂牌价虽高，但成交价跌到4.5万/平！

的确，当前二手市场，挂高价是一回事。

真正能成交的价格，又是另一回事。

但是，即便松湖润府比二手笋盘单价贵了3千/平，性价比也不低，主要原因是：

得益于新房的进化，其户型得房率更高，品质更优，二手小区或难以匹敌。

比如，松湖润府建面约143㎡户型，享有约5.4米南北大通厅户型+约8.6米巨幕阳台，南北对流。

松湖润府户型图，仅供参考

酒店式主卧套房，其面宽甚至超过常规户型客厅，还搭配270°L型飘窗。

此外，对全屋空间科学规划分区，打造超强的收纳系统，且所有户型配备全屋中央空调，匠心细节颇多。

这户型使用率，有81%，算比较高了。

这就是一种变相降地价、房价，不明说罢了。

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松湖南，众多尖端产业

紫檀山跌至3.8万/平

松湖南，面积最大，且汇聚众多尖端产业，华为欧洲小镇、散裂中子源、松山湖材料实验室等重点科研平台，还有大湾区大学（松山湖校区）、香港城市大学（东莞），均在此布局。

产业强、教育氛围浓厚，但居住属性不强。

片区以员工宿舍为主，代表小区仅紫檀山一个。

紫檀山，今年6月一套建面约96㎡3房跌到3.8万/平，而2021年1月同面积段房源成交单价是5.6万/平，跌了31%。

项目占地约100亩，建筑面积约12万平米，分2期开发，一期包括4栋高层洋房+88套别墅产品，二期为4栋高层洋房，2015年建成。

贝壳找房上，共挂牌74套房源，单价4-6万元/平。

挂牌价不够“笋”，近两个月成交寥寥无几。

图源贝壳找房

文末，小编想说：

松山湖，无论产业能级、城市界面、教育配套或生态环境，放眼东莞无出其右。

不过，从短期来看，由于新盘供应的冲击，以及客户对楼市基本面的担忧，二手房价格回调，也同步挤兑了投机泡沫。

笋盘多了！还有新房可选了！真正有买房诉求的刚改群体，今年也终于够得上了！这未尝不是一件好事。你觉得呢？

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