老旧小区、超高层住宅以后会怎样？我在香港看到一种可能性

在广州，逛老城区时，看到那些破破烂烂、空调滴水的老旧小区，我常常在想，这类房子以后会怎样？

在CBD珠江新城，看到那些卖到10万+的超高层住宅，我也在想，三五十年后，这类房子会不会也成为建筑垃圾？

听说香港的房子以保养水平高而著称，带着这两个问题，我最近去了一趟香港。

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香港大规模的房地产开发，始于上世纪70年代，比内地的房地产热足足早了20多年。所以，想知道内地老旧小区与超高层住宅未来的命运，现在的香港会是一个很好的观测窗口。

首先，拆一般是拆不了的，想拆了重建，非常复杂、非常困难，一般只能靠持续不断的检修与保养。

走在香港的大街小巷，看过十几套房子后，我有一个总体的感觉，就是：旧而不破。

我印象最深的是香港马路上的地砖，质量普遍很好，全部贴得严严实实、规整有序，几乎不看不到松动、起包、渗水、粘泥的情况。

我一直认为，一个城市有没有品质感和档次感，最直观的就是看它马路上的地砖。香港的马路，的确很窄、很旧，但是干净、整洁、质量好。

马路旧而不破，建筑也是这样。

首先，香港的住宅，大部分是单体楼，有封闭式花园的小区，凤毛麟角，但这些单体楼，因为保养得当，并没有给人很差的感觉，反而因为临街而建，生活十分便利，一下楼就能无缝融入城市的海洋。

香港的住宅按楼龄分为三类：50年或以上的楼龄是“老年”，30-49年的是“中年”，30年以下的是“青年”。

其中，30年以上楼龄的“中老年”住宅随处可见。数据显示，全香港约有3.9万幢住宅(综合楼宇)，超过25%的楼龄在50年以上，50%在30年以上。

但奇怪的是，香港的老旧建筑，普遍保养得不错，虽然楼龄大，但衰败感不像内地老旧小区那么明显，甚至还透露出一种老派的精致感。

总体上，因为保养得当，香港30年的楼龄，相当于内地10-15年的楼龄。

这说明，房子的品质感，楼龄是一方面，但更重要的是保养！

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香港的老旧住宅，为何能保养得这么好呢？我研究了一下，大概有这样几个原因：

第一，香港的物业管理费很贵，非常贵，就算是普通住宅，每平米也大约要20到40元，差不多是北上广深的10倍。

大家知道，内地房子物业差、保养差的一个关键因素是物业费，即使是北上广深CBD里的千万级房产，物业费也大多是十几年前的标准，大概每平米2到3元，然后陷入“物业质量下滑→业主拖欠物业费→物业继续恶化”的恶性循环里。

这几乎是一个“死结”，导致内地大部分小区都将无法阻挡地走向衰败。

香港房子保养得好，当然不只是因为物业费贵，还因为他们的物业管理采用的是“酬金制”。简单来说，就是按工作量和效果来付费，物业公司服务的项目越多，业主支付的费用就越高。

相比而言，内地城市的物业费一般采用“包干制”，虽然有收费低的优势，但却存在物业公司“干得越多、挣得越少”的弊端。如此一来，物业公司自然就会不断减少服务项目，赢得利润。

所以，想要房子保养好，和物业公司的合作方式，是关键啊。

在广州，我看过不少二手房，楼龄一般只要超过10年，品质感就急剧下滑，原因除了交付质量差，更关键的是保养差。

第二，房子住久了，政府也会帮业主来检修。

香港政府规定，对楼龄30年以上的住宅，要求强制检修。

具体来说，只要是3楼以上、楼龄30年或以上的私人房屋，就必须委任一名在政府注册的检验人员，每10年对房屋的公共部分、外墙及伸出物、招牌检验一次。检验人员还要负责监督检验后认为需要进行的维修工程。

如果业主的维修保养资金不够，也不用担心，只要房屋楼龄30年或以上、符合差饷租值资格，就可以申请全额首次强制验楼计划。

而强制验窗计划则规定，所有高于3层、楼龄10年或以上的私人住宅楼，必须每五年检验一次。

香港屋宇署则每年会随机挑选2000幢和3800幢旧楼分别进行强制验楼和强制验窗计划。检测不合格的大厦，必须短期内维修整改，否则会遭到重罚。

至于30年楼龄以下的楼宇，香港屋宇署认为，新建楼宇质量上相对有保障，但屋宇署也鼓励业主自发保养。

强制验楼验窗计划清晰界定了业主和政府在旧楼维修方面的责任，政府监督不缺位，业主也必须对楼宇承担保修责任。这从机制上保障了香港老旧住宅的保养问题以及安全问题。

香港虽然是小政府，但在城市日常治理方面，做到了精细化管理。因为保养得当，香港的老旧小区与超高层住宅，给人一种“旧而不破”、“优雅老去”的感觉。

相比而言，内地城市的高层住宅，开发商都是“管生不管养”，交付后数十年的保养与维护，目前还真的看不到很好的解决方案。