碧桂园：不躺平，全力自救

中国房地产在经历了2年多阵痛期，在复苏的道路上，任重而道远。

今年第一季度，全国多城楼市在经历了短暂回暖后快速下滑，尤其5月份以来的萎缩程度超出业内预期，多数企业销售连续三个月环比下滑。7月份，百强房企实现销售操盘金额3504.3亿元，环比下降33.5%，同比亦大降33.1%，降幅较上月进一步扩大。

这样的市场环境，让本已不富裕的行业，愈发艰难——今年上半年，除了已经进入债务重组的企业，民企暴雷之声依旧不断，这些企业里有多番展期后首次违约的，也有连环违约的。

不少人把仍未出现公开市场违约的碧桂园，视为了地产行业最后的希望。销售、融资、偿债、利润、交付…碧桂园的一举一动，都会被放大剖析——它已不仅是民企的指明灯，也是整个行业能不能重拾信心的关键参照。

近期，市场上出现了诸多碧桂园的“负面”消息，引发了所有关心中国房地产业的人们再次焦虑。昨晚，碧桂园直面市场，公开对这些风声做出了解释与回应。

市场销售仍未好转

优质房企风险剧增

8月10日，碧桂园发布盈警及内幕消息。根据公告，2023上半年，碧桂园预计未经审计的亏损额度大约介乎约450亿元至550亿元。

其实企业亏损，已经不是行业的新鲜事——据wind统计，截至8月4日，68家披露了上半年业绩预告的A股房企中，有38家房企均预计亏损。也就是说，已披露业绩预告的房企中，超过半数房企预计亏损。

甚至不少央企、国企，也出现了利润黑洞。

而导致这一结果的原因，也基本一致——碧桂园在公告中提及，上半年预计净亏损主要是由于房地产行业销售下行的影响，导致房地产业务结转毛利率下降，物业项目减值增加，以及外汇波动造成预期净汇兑损失所致。

数据显示，自2021年上半年全国楼市新一轮调整以来，市场低迷已超过两年，在此期间，全国多数城市一二手房成交大幅缩水、规模房企销售普遍下滑，尤其是2022年7月停贷潮，对民营房企的品牌和声誉构成前所未有的冲击，销售去化愈发艰难。

2022年，TOP100房企实现权益总销售金额5.02万亿元，同比减少45.1%。

而步入2023年，全国多城楼市在经历了第一季度短暂回暖后快速下滑，尤其5月份以来的萎缩程度超出业内预期。整个上半年，前100房企实现累计权益销售额22975亿元，同比继续下降4.8%。

具体到碧桂园上，今年上半年，碧桂园共实现权益销售金额1287.6亿元，同比减少约30.4%。其中，6月单月，碧桂园实现权益合同销售金额约160.0亿元，同比下跌约53.6%。

进入下半年，市场销售仍未见起色——7月，TOP100房企实现销售操盘金额3504.3亿元，单月业绩规模创近年新低。单月业绩同环比双降，环比降低33.5%、同比降低33.1%，同比降幅较上月进一步扩大。

其中，碧桂园7月单月实现权益销售金额121亿元，连续第四个月环比下降，同比下降60%，较2021年下降78%。

融资环境持续恶化

坦言遭遇流动压力

销售不畅，加上再融资环境持续恶化的影响——2023年上半年，80家典型房企的融资量为2965亿元，同比下降30%。

而7月，80家典型房企的融资总量为499.74亿元，环比减少10.1%，同比减少至46%，且发债仅集中在国企央企或优质混合所有制企业。

民营房企再融资陷入半停滞状态。

就算是“模范生”碧桂园，今年上半年，也只成功发债了17亿元。直至7月下旬，才又获得金额分别为35.8亿港元及3.9亿美元的双币定期贷款融资。

也就是说，截至目前，今年以来，碧桂园合共获得了78亿元人民币的融资。

这对于维持碧桂园这样体量的企业来说，几乎是杯水车薪。

碧桂园在公告中坦言，确实，“公司账面可动用资金持续减少，出现了阶段性的流动压力”。

对此，碧桂园的管理层进行了深刻反思，认为自身对本轮市场调整周期虽有预判，但对市场下行的深度、烈度和持续度估计不足，未能及早做出更有力度的应对措施，未能洞见房地产市场供求关系已发生重大变化，对三四线及更低线城市投资比例过大、负债率压降速度不够等潜在风险的认识不够深刻、化解行动不够及时有力。

已全力自救3年

多举措维持经营稳定

其实，自2021年，房地产行业步入了前所未有的困难时期以来，碧桂园已经采取过多项措施全力以赴自救，以对抗行业寒冬，竭尽全力保障现金流安全：

对外以“最小代价，最大价值”为目标，加快销售回款和应收债权回收，拓展融资，努力盘活大宗及难去化商业类沉淀资产；对内最大限度削减支出，以销定产，严控无效产能、压降各项非核心非必要的经营支出，加强费用管控，精简组织架构，高管带头降薪，严控销管费用等，销管费用占收入比例自2017年到2022年连续6年下降。

与此同时，该公司大股东对碧桂园经营全力支持——上市至今，公司控股股东及其家属已通过借款、增持股票、购买债券、以股代息等方式合计支持本公司折合约386亿港元且从未减持股票，其中向公司累计提供折合约66亿港元的无息无抵押借款。

这些举措，支撑碧桂园走到了现在。

数据显示，2020-2022三年，碧桂园筹资活动中的现金流均呈现净流出状态，流出额分别为541.36亿、129.04亿和586.88亿，起有息债务总额亦从2019年高峰期的3696亿下降至2022年的2713亿，净减少额度接近1000亿，这些债务的偿还大部分来自公司内部自有资金。

截至目前，碧桂园仍未出现公开市场违约。近期，公司仍然在现金资源紧张的情况下，坚持完成了“21腾越建筑MTN002”、“21腾越建筑MTN003”、“20碧地02”及“19碧地02”等债券的兑付，合计兑付本息规模58.9亿元，充分显示公司在保刚兑信用过程中的坚定立场。

此外，碧桂园也在一直在竭尽全力坚守保交付的信用底线——2022年全年及今年上半年分别按期交付了70万套、27.8万套房屋，位居行业首位，且远超第二名和第三名的交付总和。

然而，在市场销售下滑、融资渠道受限的双重挤压之下，碧桂园现金余额大量消耗，在硬扛了近两年之后，最终出现阶段性流动压力。

有业内人士评论称，碧桂园能坚持到最后已非常不易，毕竟那么大的体量，在市场下滑如此剧烈的背景下，若非公司多年来一直坚持严格的现金管控、合理的杠杆水平，恐怕早就已经出现债务违约了。

成立专项工作小组

守住民企示范底线

尽管“遇到了公司自成立以来最大的困难”，但碧桂园不“躺平”，将采取有力有效的措施，努力扭转当前的困局。

据悉，目前，碧桂园已成立由董事会主席杨惠妍任组长的专项工作小组，将工作重心聚焦于“保交付”、化解阶段性流动压力、保障经营有序开展三个方面，尽快渡过难关。

具体包括，采用专款专用、严格管理预售监控资金等方式，切实保障全国范围内项目的运转并完成保交楼任务；与各持份者沟通，并考虑采取各种债务管理措施，积极化解阶段性流动压力。此外，公司也将尽最大努力做好销售，盘活酒店、写字楼、商铺等沉淀资产，精简组织、减少行政管理费用开支，改善经营效益。

有房企融资部门内部人士评价称，碧桂园整体资产质量、运营能力及盈利能力仍然良好，之前还获得中债增全额担保发行大额债券。它当前面临的困境是在行业回暖速度不及预期的情形下，短期内债券集中到期而产生的暂时流动性困难，并非公司持续经营能力出现重大风险。

IPG中国首席经济学家柏文喜也认为，碧桂园的资产状况和财务状况优于很多房企，是有机会获得转机的。

据统计，截至2022年底，碧桂园仍有1.2万亿元的可售资源，3096亿元的净资产，净负债率40%，

一位业内人士认为，不同于资不抵债的出险房企，碧桂园的公司资产足以覆盖所有有息债务，流动性不足只是阶段性的问题。

眼下更严重的问题是，碧桂园的真实处境，或将引发更大的蝴蝶效应。

分析人士指出，碧桂园是受到监管部门支持发债的示范性优质民营房企，也是目前千亿房企中硕果仅存的两家民企之一。包括示范房企在内的民营企业大面积遭遇流动性难题，说明这已不仅仅是企业个体经营不善的问题，而是进一步折射出民营房企所面临的流动性困局，应该引起监管层的重视。

若碧桂园的流动性问题无法得到妥善解决，很可能引发新一轮的信仰崩塌，导致民营房企所剩无几的阵地也失守。例如，近几日，雅居乐、新城控股等公司的债券，也都被“连锁反应”，录得了较大幅度的下跌。

专家表示，稳地产，不仅能稳经济、更能“稳就业、保民生”，稳地产的首要是稳市场主体。而目前中国房地产市场的销售额有超过8成是民营房企提供的，因此稳主体的核心是稳民营房企。

民营房企若是大面积陷入生存困境，将难以维护房地产市场的平稳健康发展和良性循环。但目前的政策落地情况并不足以支撑民营房企的基本面改善，加速融资等相关支持政策的落地，已经迫在眉睫了。