都跌破1万套了！北京，到底出不出牌？

上周楼市发生的事儿不少，先是中央定调将适时调整优化房产地产政策，随后国家税务局的一则免增值税、免契税的政策汇总让全国媒体都高兴了一把，再到住建局下场喊话落实降首付、降利率、认房不认贷等措施，最后北京住建委表态大力支持、更好满足刚性和改善性住房需求。

当然，一切刺激楼市的政策，肯定都是建立在“楼市低迷”的背景下，就比如7月的北京，新房、二手房成交继续下行。

楼Sir总觉得，从最高会议明确“我国房地产市场供求关系发生重大变化”开始，关于房地产的政策调整，就已经是时间的问题。

你觉得，北京的政策什么时候调整？怎么调整？

9718套！北京7月二手房成交不过万！

一切政策的前提，都是基于市场情况。

就目前北京的楼市来说，现状确实算不上好。上周楼Sir也做统计了，7月的前23天二手房成交只有6803套。

彼时，楼Sir就推算，整个7月二手房成交要想达到10000套，7月剩下的8天需要每天成交400套左右。

而要想月成交结束连跌，就意味着7月成交要高于6月的11607套。这意味着，7月剩下8天，北京至少成交4804套二手房，平均每天成交600套。

那么剩下8天，北京二手房成交成绩如何呢？

从数据来看，这8天确实是在奋力向上，7月24日—31日，北京二手房成交量分别为452、443、415、435、457、117、70、526。

◎7月北京二手房住宅日成交统计

从成交量看，这8天确实“尽力”了，在整个7月份都算表现最好的，31号更是突破了月度最高成交量526套。

可是，7月前几周表现太差了，这也导致整个7月，北京二手房成交数据定格在：

9718套。

同比去年7月份的12338套，下降21.24%；

环比今年6月份的11607套，下降16.27%。

而且9718这个数字，不仅导致了北京二手房月度成交四连降，也让北京连续两个月成交量在12000的荣枯线下。

◎2023年北京二手房住宅月成交统计
纵观近一年，北京二手房市场，月度成交量在12000荣枯线以下的，有4个月，其中有3个月的月度成交量在10000套以下，分别是去年12月的8773套、今年1月的8303套以及刚刚过去的7月的9718套。

如果说去年12月和今年1月的成交低迷，是疫情+春节的叠加因素影响。

那7月的惨淡，可能只有一个原因，那就是市场不行了。

成交在下降，二手房的挂牌量还在增长。

北京二手房挂牌量突破10万套，是在去年的11月份。彼时，链家官网真实在售二手房也就10万出头。

◎2022年11月4日截图

如今，9个月过去了，链家北京二手房挂牌量已经增长到12万+。

而且，整个7月，无论北京二手房成交量如何，挂牌量一直在12.3万套左右，就没有掉下来过。

着实可怕。

◎2023年8月1日截图

再来看看新房市场，整个7月环比6月，各项数据都出现不同程度的下降：

成交套数5228套，环比下降12%；

成交面积75.85万平，环比下降6%；

成交均价4.43万/平，环比下降6%；

成交金额336亿元，环比下降11%。

总得来说，7月份的北京房地产市场，表现不佳。

怎么办呢？目前的市场情况，只能等政策东风。

等风来！官方频繁表态 北京何时调整政策？

正是由于市场不佳，才有了官方频繁下场表态。

先是7月24日，最高会议明确：要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

这次会议有两个点，值得一提：

1.明确指出我国房地产供求关系发生了重大变化；

2.今年4月还在提的“房住不炒”，这次没提。

关于近十年，政治局会议对房地产的相关表述，楼Sir的好朋友猫儿做了个hin清晰的图↓↓↓

紧接着7月25日，国家税务总局发布《支持协调发展税费优惠政策指引》，这个文件一出台，人们都来不及去细究具体内容，几乎全国的媒体都在用“重磅”来发布文章。

国家税务总局的官微文章，也出现了罕见的10W+。

◎图源国家税务总局官微

其中关于买卖房屋的税费政策包括，卖房可免增值税，买房可免契税等等，就关于房地产买卖相关税费每一条都是重磅。

但这事实上确是场乌龙，文件本身是一个自2016年以来的税费政策梳理汇总，而不是作为新的政策发布。

但楼Sir觉得，税务总局发布这个政策指引的时间点，很耐人寻味，也不能怪全国媒体如抓住救命稻草似的疯狂跟进。

7月27日，住建部召开企业座谈会，提出要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求。

这场座谈会，更是直接提出了几条能刺激楼市的关键信息：

1.降低购买首套住房首付比例和贷款利率；

2.改善性住房换购税费减免；

3.个人住房贷款，“认房不用认贷”。

随后的7月29日，北京市住建委就表态，结合北京房地产市场实际情况，大力支持和更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进北京房地产市场平稳健康发展。

虽然，北京住建委的表态，没有什么具体信息，但也为北京未来的房产政策调整，释放了积极信号。

目前，大家讨论最高的还是“认房认贷”政策的调整。在楼Sir看来，如果北京买房政策调整为“认房不认贷”，释放的购买需求最大。

因为现在，北京仍然实行最为严格的“认北京房，认全国贷”的政策。

通俗点理解：

1.在北京有1套房，不管有贷无贷，再买都算2套；

2.在北京无房，无贷算1套，有贷算二套。这个“有贷”，不仅是全国范围内的住房贷款都认，而且即使你的贷款已经还完，只要有贷款记录就算2套。

◎北京首套二套认定规则

如果北京，实行“认房不认贷”政策，哪怕这个“不认贷”只局限于“不认全国贷但认北京贷”，释放的购买力都惊人。

楼Sir也和一些同行讨论了，目前北京的市场环境，全部放开的可能性小，可能会选择一个区域先进行试点。

事实上，从今年年初，北京就一直在传，房山将会试行“认房不认贷”政策。

但是，网传毕竟是网传，到现在还没有政策落地。

如今，高层频繁发声，刺激楼市的态度很明确，只是北京会不会响应号召，率先调整政策，只能再看。

不过，可以肯定的是，如果8月北京新房、二手房还是这个德行的话，北京肯定会适当调整政策。

现在，我们就“等风来”吧，楼Sir盲猜一个“北京930”。

以上。