“认贷不认房”变“认房不认贷”，大利空还是利好？

继头几天关于减税的乌龙事件后，昨晚，住建部发声，这一次和楼市直接相关，我认为更有意义：

这次谈话核心内容有三点：

第一是提出了要降首付比例，很多城市最低还是3成（包括成都），不过未明确一二线城市是否会执行，哪些城市需要执行。

第二是降低换房的增值税和契税成本，但究竟是落实已有的减免政策（如成都其实一直都在减免），还是继续减免还不明确。

第三个是要支持“认房不认贷”，这一条是一个新的提法，是本次指导意见中最重磅的信息。

第一二条其实有很大的解释空间，很有可能只是巩固落实已有政策，对一二线城市的影响未必很大。

但第三条假如真的执行，那就会切实降低置换购买成本，大部分一二线城市，主力购房人群其实就是置换，但对于成都而言，其实并无太大区别。

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下面这段，希望大家先理解一下“实际执行”这四个字，我看到一些人似乎并不太清楚实际执行情况。

成都从最近半年左右开始，实际执行的是“认贷不认房”，但不出文件，家庭名下有多套房，但是只要结清贷款，再次购买也是按照首套首付比例和利率执行。

假如按照“认房不认贷”执行，其实是利好跨城市来成都买房的人群，对已经在成都有房的人，不仅不是利好，反而是利空。

“认贷不认房”：名下有一套（不管是否在成都）结清贷款，再买第二套，首付比例最低30%，最低利率4.1%

“认房不认贷”：名下有一套房不管是否结清，假如这套在成都，只要在一二圈层买二套，都不可能做到最低首付和利率比例。

“认房不认贷”只会利好外来购房者来成都买房，即便你在其它城市有房有贷款，也不影响你在成都按照首套、最低利率购房。

这条政策我个人猜测在成都落地的概率不大，毕竟这个政策针对的，还是一些仍在实际执行“认房又认贷”的城市（比如上海、北京、深圳部分区域），这些城市有宽松的前置条件。

而成都在二套认定上，和郑州、杭州、南京、苏州、无锡、天津、佛山、珠海、东莞等城市步调一致，实际执行中早就已经宽松了~

所以我觉得这个事件其实和头几天减税那个差不多是个乌龙，主要是查漏补缺，需要优化的也是一些执行严格的一线城市。

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第二个点是根据套数认定而来的“降低利率下限”，这一点的提法和上述政策一样，是用的“落实”二字。

猜测这一条指向的也是利率依然很高，执行不到位的城市，目前普遍首套下限4.1%、二套下限4.9%的现状是否需要变动？未做说明。

只能说表明了一个态度，后续的LPR利率执行大概率不会是一个上浮趋势，整体信贷政策是稳定的、持续宽松的。

成都目前的利率执行和其它二线城市基本持平，如杭州、南京等二线城市基本也是在这个利率水平。

参考历年信贷政策调整，成都很少吃第一口螃蟹，求稳是主基调，杭州/南京/西安/武汉等城市不变，成都大概率不变。

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这次住建部发声我认为主要影响的还是一二线城市，特别是一些信贷政策比较严厉的一线，至于能不能下沉到成都这种二线城市，尚待观察。

不过大家也不必担心，这种政策都是向下传导，完全可以通过观察一线城市或者其它二线城市政策调整来提前预知。

比较利好的是外地购房者在一些调控严厉的城市之间跨城购房，本质上还是想激活一部分潜在的城际之间多套、改善置业。

另外，从侧面也能看出官方的一个态度，信贷政策在未来大概率还是一个下行空间，某些希望通过换房来换利率的购房者也是一个利好。