未来五年，如何突破“瓶颈”？天河打算这样干

城市向东开拓，从清代开始就是广州这座城市的发展逻辑。

即使是到2023年的今天，这个模式也一直在延续。

作为全市的“一哥”天河区，受益于城市向东战略，更认识到“东拓”对于自身可持续发展的重要性。

所以，为天河核心区“扩容”，成为天河区接下来的工作重点。

天河也陷“瓶颈”？如何破局？

数据显示，今年一季度天河是全市GDP唯一超过千亿元的区，GDP为1577.61亿元，占全市GDP比重为22.7%。

虽然“一哥”位置是稳了，但天河在增速上却很难保持强劲势头，同比增速仅为2.8%，仅排名全市第七。

与此同时，对岸的海珠增速已经飙到6.1%，是其2倍有多，隔壁的越秀也有4.2%的增速。

抛开总量上的优势不说，经济如何能够“提速”，是天河要面对的第一个“瓶颈”。

众所周知，以珠江新城为核心的天河中央商务区，是天河的“名片”和“引擎”，但除了它外，天河在其他板块上的亮点却好像乏善可陈。

珠江新城

像此前吹得天花乱坠的金融城，从2011年开始提出概念，2012年出炉规划，2013年风光卖地，到现在已经超过12个年头。

在“限高”问题解决了之后，这里的25栋写字楼拔地而起，从观感上已经成规模化。

广州金融城效果图

但金融城的“金融梦”显然已经拖了太久，后续要弥补只能加快脚步。

相反，与金融城一江之隔的海珠琶洲，同样是高楼林立，不同的是琶洲已经成为海珠新的“形象代言人”和经济增长点。

海珠琶洲（来源：海珠发布）

在其他区，各区都在极力打造自己的对外展示的新“窗口”，像黄埔的科学城、番禺的万博等。

如何开拓城市空间，这是天河要面对的第二个“瓶颈”。

天河虽然面积小，但不可能一直吃天河中央商务区的老本，在这个背景下，天河拟定了新的城市空间结构。

近日，天河区发布了《广州市天河区国土空间总体规划》草案，明确未来将构建“双核印领、轴带驱动”的城市空间结构。

其中一核为“天河中央商务区+广州国际金融城”的中央商务核，另一核为“智慧城+智谷”的中央科创核。

长江后浪推前浪，位于天河东部的“智慧城+智谷”，未来更具想象力。

智慧城，能否扛起天河向东的重担

打造智慧城这一概念，最早是在2010年出现，到2012年这里开启了如火如荼的造城运动，几乎与金融城启动同一时间。

但两者的很多方面，却相差甚远。

不同于金融城扎堆的甲级写字楼群，且目标是金融这一高端定位，而智慧城定位为智慧城市先行区和产城融合样板区，简单理解就是融合了产业和居住的多功能智慧社区，显然比金融城接地气很多。

天河智慧城核心片区（地产少年摄）

所以我们也能看到，天河智慧城并没有太多的超高层写字楼，取而代之的是科技园和公寓社区，同时有大量的知名企业入驻。

天河智慧城有很多复合型办公楼（地产少年摄）

目前，板块内已经吸引了超过2500家企业进驻，包括了中国移动、网易、太平洋网络和小鹏汽车等龙头企业，以及约50家总部型企业，同时也吸引了大量优秀人才涌入。

万科云城米酷成片区内出租大户（地产少年摄）

值得一提的是，从2010年提出造城计划，再到2015年初具规模，天河智慧城仅仅用了5年时间，效率之快，足以看出天河区对其的重视程度。

目前，智慧城核心地带的烟火气已经十分浓郁，街道两边都开满餐饮等商铺，街上随处可见年轻的面孔，足以见这里的活力程度。

智慧城“烟火气”浓（地产少年摄）

所以，智慧城虽然在天河乃至广州的知名度远不如珠城和金融城，但其无论对于天河区的产业结构还是空间结构优化，未来不可小视。

供应井喷，未来天河东新盘扎堆

天河的总面积96.33平方千米，面积仅排名广州倒数第四，还不到隔壁小弟黄埔面积的1/3。

目前天河生活配套成熟的区域，主要集中于环城高速内侧，大概占全区总面积的1/3。

另据官方数据显示，2022年天河区的常住人口为222.17万人，常住人口密度为2.31万人/平方千米，全市排名第二，仅次于越秀区的3.04万人/平方千米，居住拥挤程度非常高。

如何缓解天河的拥挤度，开发环城高速外侧的区域至为关键，而“智慧城+智谷”及其周围就是“突破口”。

在天河区《十四五规划和2035年远景目标纲要》中显示，天河智慧城核心区面积为20.69平方千米，天河智谷片区面积为15.2平方千米，共35.89平方千米，这片区域占比几乎是全区总面积的1/3，重要性不言而喻。

至于如何开发建设，天河区也早就做足了备案，在《广州市住房发展“十四五”规划》中就明确表示了，未来天河新增住房供应将主要布局在智慧城和智慧谷片区。

在今年年初，广州城投就拿下了天河智慧城AT0307027和AT0307028两个地块，接下来这里还会陆续有地块出来。

目前，智慧城及其周边在售的项目不少，种类涵盖刚需、刚改、改善和豪宅。

除了有天河壹品、保利天汇和珠江花城天河东“三剑客”外，这里还有合景臻颐府和缦云广州两大豪宅。

此外，在上星期，天河世界大观黄云路AT1003011、AT1003072地块挂牌，这两个地块占地149461.1平，挂牌总价63.9亿元，折合楼面价为46930元/平（未扣除配建）。

即使地块最终以底价出让，楼面价也可以跻身广州地价TOP10，位居第9位，但这个地块总价高达63.9亿，要拿下这地块，对房企的资质要求会相当高。

世界大观地块（地产少年摄）

而该地块未来的开发，收益的绝不仅是智慧城一带，还会是是整个天河东，究竟花落谁家，我们拭目以待吧。

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