6月湖南省重点地州市房地产市场月报

引言

地级市年中冲刺市场不及预期。土地市场供应上涨，成交同环比齐跌，成交地块多集中县级市，主城区土地成交量持续走低，楼板价因岳阳、株洲主城区多宗地块集中成交大幅上涨。住宅市场供应虽有所上涨，但成交端同环比齐跌，跌幅约四成，基于整体行业下行叠加市场预期信心不足，导致市场需求持续下滑。

政策市场

01

中央LPR 利率再度下调

政策调控方向依旧以放松为主

6月房地产政策延续宽松基调，中央层面央行下调LPR报价10个基点，推动房贷利率下限进一步降低。地方层面，本月各地出台调控政策频率降低。展望三季度，预计中央层面将保持定力，坚持“房住不炒”定位。坚持因城施策，短期内难有全国统一的重磅刺激性政策出台。

6 月20 日，央行公布最新一期LPR 利率，1 年期LPR3.55%，5 年期以上为4.2%，较上期均下调10BP，这是自去年8 月以来的首次调整。在房地产方面，随着LPR 的调降，首套房和二套房贷款利率下限进一步下探。本次降息也被视为新一轮稳增长的序章，后续稳增长政策加码预期强烈。

住建部部长倪虹表示，房地产业发展要从解决“有没有”转向解决“好不好”，改变“高杠杆、高负债、高周转”模式，推动房地产业向新发展模式平稳过渡等。中央层面关于房地产业总体延续了促需求、防风险、保稳定的基调。

02

湖南政策：

长沙收紧商转公政策， 唯一住房动态管理

6月28日，长沙市住房公积金管理委员会发布《关于调整商转公业务政策和办理流程的通知》。根据通知，商转公贷款业务新增了一个前提条件，即申请范围为支持拥有唯一一套自住住房的缴存职工家庭。同时，《通知》还明确，商转公贷款业务根据个贷率实行动态管理。

当月个贷率达到85%或90%之间时，建立商转公贷款业务的启动与暂缓机制。

即当个贷率在85%以下，根据预约情况正常受理商转公贷款业务；

当个贷率介于85%(含)和90%之间时，综合考虑中心业务受理和资金运行状况，对商转公贷款业务预约进行适度限流；

当个贷率高于90%（含）时，暂缓商转公贷款业务预约及受理。

此次商转公贷款业务调整，目的在于全力支持缴存职工家庭刚需，确保住房公积金制度聚焦刚需购房群体精准发挥作用。

土地市场

01

整体市场：

地级市土地供求回温，楼板价大幅上涨

6月湖南省地级市土地市场供求价环比双升，成交地块多集中县级市，主城区土地成交量持续走低，楼板价持续下行。本月全省地级市土地供应总建面522万方，环涨14%，成交330万方，环涨75%，平均楼面价2105元/㎡，环涨133%。

分土地属性来看，6月纯住宅供地占比上升到56%，商住地占比34%；成交端，商办用地占比上升，占比升至58%，涉宅用地成交占比42%。商办地成交主要集中岳阳，涉宅地成交集中在株洲和怀化。

从各地级市土地供求来看，岳阳本月入市土地翻番；成交方面，岳阳及郴州本月土地成交回温明显。本月岳阳主城区多宗商办地块集中成交，带动楼面地价大幅上行。

湖南省十三个地级城市土地6月供求价同环比

02

分城市供求：

株洲、郴州、岳阳和常德供应

株洲成交大幅上涨

从地级市主城区来看，6月新增土地主要分布于株洲、郴州、岳阳和常德，其他城市无新增土地。土地成交主要集中于岳阳和株洲，其他城市无土地成交。

株洲市本月底价成交11宗地块，其中2宗纯住宅地由株洲城发摘得，楼板价1852元/㎡，总建面30万方；株洲昌恒地产摘得3宗商住地，楼板价1650元/㎡，总建面13万方；株洲卓盛地产摘得2宗商住地，1宗商办地，楼板价1593元/㎡，总建面9万方；株洲添悦、拓远、晟利地产分别摘得一宗商住地。

岳阳市本月溢价成交5宗地块，其中4宗为商办用地。岳阳南湖城市建设投资溢价73%摘得岳阳楼区3宗商办地，总建面98万方，楼面地价达到3795元/㎡；湖南轩达建设溢价0.39%摘得经开区一宗商住地，楼面地价1997元/㎡，总建面13万方。

新房市场

01

整体市场：

地级市楼市趋冷，成交量持续下跌

地级市年中市场不及预期。住宅市场供应虽环比上涨，但成交量同环比齐跌，且跌幅扩大。基于整体市场预期信心不足，导致市场需求持续下滑，年中市场遇冷。

全省供应有所上涨，环比涨幅13%，同比跌幅4成左右。其中，益阳6月商品住宅供应放量，近15万方，衡阳、岳阳无新增供应，其余地级市供应低位。成交方面，各地级市总量均低于10万方，其中株洲成交7万方，市场表现相对坚挺。郴州、岳阳、益阳成交在5-6万方，常德、衡阳、湘潭成交量在4万方左右，地级市月度成交量最低。

02

分城市供求比：

各城市供应整体低位，成交分化加剧

6月重点城市整体供求比仅为0.7。郴州供求比仅0.1，市场以消耗库存为主。益阳供求比2.9，供应高位放量。7市商品住宅供应总量22.02万方，环比上涨13%，同比下降39%。其中，仅益阳本月供应同环比上涨，衡阳和岳阳本月无新增供应量。成交端，城市分化加剧。仅常德6月商品住宅成交环比有所增长，仅湘潭成交同比上涨，其余城市均呈现为同环比齐跌且跌幅扩大。

03

分城市价格对比：

城市价格走势整体上涨，岳阳持续高位

6月地级市住宅均价整体呈现上涨趋势。常德、郴州、湘潭、岳阳均价环比上行，益阳、株洲住宅均价环比下行，衡阳价格走势平稳。

从重点城市来看，岳阳得益于中国金茂旗下洞庭生态创新城项目6月业绩表现亮眼，单月网签83套住宅，销售均价7599元/㎡，拉动全市住宅均价上行。

04

分城市库存对比：

地级市供应普遍下滑，市场持续去库存

监测重点地级市，6月仅湘潭、益阳和株洲新增供应环比上涨，其他城市供应量大幅下滑。郴州、衡阳、株洲、常德月度供求比低于0.5，持续以消耗存量为主。地级市中衡阳、株洲、湘潭市场存量基数较大，去存周期较长，均在两年以上。常德存量基数偏小，去存周期在安全周期之内。

05

分城市供求量价：

地级市供应普遍缩水，城市分化加剧

株洲：供应缩量，成交乏力，价格走势平稳

本月株洲主城区商品住宅供应环比下滑4成，成交环比持平，同比下跌29%。住宅均价走势基本趋平稳。市场成交集中度高，TOP10企业成交金额占比达到70%。

常德、湘潭、益阳、岳阳......(略)

06

地级市普宅成交面积段和总价段结构分析

小面积刚需占比上涨，两端总价段占比上涨

6月成交面积段套数占比变化……（略）

6月成交总价段套数占比变化……（略）

房企排行

2023年6月湖南对比城市排行榜来看，岳阳、常德、株洲TOP10企业排行榜中品牌房企占比排行前列，占比较高，且市场集中度较高，占比超60%；湘潭、衡阳、郴州本土房企发力，TOP10排行榜中本土房企占比较大，市场集中度在50-77%之间。

市场总结

政策市场

除了积极表态外，6月份中央层面并无实质性的重磅刺激政策，已发布政策多为对现行制度的优化调整，或意在规范市场秩序，政策力度限于“托而不举”。三季度市场步入淡季，预计接下来稳增长政策将接续加码，但整体来看中央层面仍将保持战略定力，全国统一的重磅刺激或许不会重现，因城施策、精准施治还是地产调控主基调。

土地市场

6月湖南省地级市土地市场供应上涨，成交同环比齐跌，成交地块多集中县级市，主城区土地成交量持续走低，楼板价因岳阳、株洲主城区多宗地块集中成交大幅上涨。地级市主城区土地供求仍维持低位，新增土地主要分布于株洲、郴州、岳阳和常德，其他城市无新增土地。土地成交主要集中于岳阳和株洲，其他城市无土地成交。

新房市场

地级市年中冲刺市场不及预期。住宅市场供应虽有所上涨，但成交端同环比齐跌，跌幅约四成，基于整体行业下行叠加市场预期信心不足，导致市场需求持续下滑。地级市中益阳供应放量，近15万方，其余城市低位供应。成交方面，各地级市成交量均低于10万方，其中株洲市场成交7万方，市场表现相对坚挺。6月地州市市场供需矛盾、城市分化矛盾加剧，基于整体楼市下行及客户观望情绪浓厚原因，短期内难有较大改观。

来源：克而瑞湖南

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