天津办公楼市场进入筑底周期，“天津消费年”促零售市场复苏回暖

仲量联行2023年第二季度天津房地产市场回顾

2023年过半，天津经济在修复进程中稳中向好发展，GDP增速超全国平均水平。仲量联行中国区首席战略官张莹表示：“二季度，市场活跃度回归基本面，未来经济的稳步提升将进一步推动天津房地产市场向好发展。”天津办公楼市场经历短暂活跃后，在二季度回归理性。需求仍处于温和复苏期，其中民营企业韧性发展，帮助市场进入筑底周期。零售市场方面，租赁需求稳步上升，各类消费刺激政策带动下，消费复苏趋势显著，租金降幅持续收窄。

办公楼市场

办公市场需求以搬迁为主，去化速度慢于预期。 市场经历一季度短暂的活跃后，逐渐回归理性，二季度全市净吸纳量录得17,995平方米。其中甲级市场吸纳量约占全市总量的23.5%，较去年同期有所下降：一方面是现阶段甲级租赁市场新设需求较少，另一方面是年前累积的需求多数于一季度落地，而二季度成功转化为租赁成交的需求量较少。市场活跃度逐渐恢复常态。乙级市场相对积极，较低的租金优势加之附带装修的硬件品质获得客户青睐，表明现阶段市场客户的租金敏感度仍然保持高位。从需求面积段来看，500平方米以下的中小面积依旧是市场需求的主要来源，约占二季度市场录得成交的67%。分行业来看，二季度需求主要来自于传统物流行业及留学教育公司，虽其在疫情中受影响较大，于二季度进行结构式反弹，分别占市场成交的21%和19%。此外，TMT初创企业延续了一季度的市场活跃度，录得多宗新租成交案例。

供应持续放缓，市场空置率小幅下降。2023年二季度， 整体市场空置率环比下降0.5个百分点至32.0%。其中甲级市场连续四个季度无新增供应，但市场需求疲弱对去化速度的压力仍然存在，空置率同比微降0.3个百分点至38.3%。

市场租金持续探底，业主策略趋向保守。虽然年后市场活跃度的回升增加了市场信心，但整体经济形势仍处于复苏初期，市场需求的全面释放仍然需要时间孵化。即使企业的租赁预算把控严格，租赁决策时间偏长，但经历了数个季度的租金下探之后，业主通过降租拉动需求增量的有效性大不如前，“以价换量”产生的边际收益显著收窄，多数业主在二季度采用保守的租赁策略，一事一议，市场租金降幅收窄。截至2023年6月底，整体市场净有效租金录得76元/平方米/月，租金环比下降0.5%，同比下降1.8%。

年内租金持续筑底，乙级市场将迎两年内首轮供应。二季度市场回填速度慢于预期，年内供需压力仍将存续。今年下半年，乙级办公楼市场将迎来两年内的首轮供应，预计将在短期内推升整体空置率。仲量联行华北区产业与物流地产部总监暨天津商业地产部负责人高云鹏表示:“ 供需压力短期内仍将持续影响市场，年内租金仍有小幅下探空间，对于有搬迁或整合计划的企业应抓住窗口期积极布局。”

零售地产市场

餐饮业态加速扩张步伐。天津市持续开展“天津消费年”活动，五一、端午等假期节点推升消费氛围，消费市场活力明显增强。统计局数据显示，1至4月，天津市社会消费品零售总额同比增长7.5%，增速较一季度加快1.0个百分点。二季度超半数市场租赁需求均来自于餐饮业态，其中中式快餐和新式茶饮品牌积极在各大商圈布点：中式茶饮品牌霸王茶姬在天津连开五店，吸引年轻客群打卡消费；茉酸奶继去年年底开出天津首店后，在全市重点商圈广泛布点超20家门店；和府捞面、米村拌饭和松鹤楼等中式快餐品牌迎合新一代消费者精致、快节奏的消费特点，在二季度均有新店开业。另外，万象城积极调改店铺，于上半年引入国际一线奢侈品品牌爱马仕的天津首店。

两个新项目入市，小幅抬高市场空置率。二季度位于梅江区域的中海环宇城和位于和平路的和平印象城相继开业，总体量共25万平方米，推高市场存量至440.7万平方米。其中，中海环宇城是新兴区域梅江的首个大型商业体，填补该区域的商业空白。除此之外，市场上的其他项目表现分化加剧，市中心的优质项目提档升级，积极填补空铺；而郊区项目仍面临较大空置压力。整体市场空置率环比上升0.3个百分点至13.3%。

市场信心提振带来租金降幅收窄。在市场信心逐渐修复的过程中，租金呈现分化的态势，其中部分优质项目租金领涨，开拓了零售市场复苏新格局。然而，供应高峰导致空置压力仍存，部分项目租金回弹乏力。二季度市场平均净租金降幅继续收窄，小幅下降0.1%，录得10.1元/平方米/天。预计在2024年，供应量回落，需求上升的情况下，租金或将企稳回升。

未来供应继续下沉至新兴区域。2023年下半年，市场供应将保持高位，预计将有33.7万平方米的新增供应入市，主要集中在新兴子市场，将小幅推高年内空置率。

2023“天津消费年”及天津市“首店经济”初见成效，各项消费指标稳步提升，可以预见未来更多刺激消费手段的政策落地，将进一步深化消费需求回升，推升零售市场活跃度。