北京二手房僵局：“越卖越多”的交易博弈

彭红侠/发自北京

“愁卖”与“不着急买”正成为北京二手房市场供求矛盾的情绪外化的表现。

北京市昌平区立水桥南的一个商住小区，是房产经纪人张光负责的片区项目之一，因市场冷淡和商住属性，该项目带看和成交并不乐观。链家官网显示，该项目挂牌房源70套，近30天带看316次，平均一套房源每月带看4次左右。从挂牌时间来看，多为3个月前挂出，有的不乏挂牌1年仍未售出。

“现在，首套房刚需客观望情绪浓厚，这个月我只卖出了两三套房子。”张光表示，自5月以来，北京二手房市场交易趋于下行，呈现出了成交下滑、价格下调、买方观望、库存房源明显增多的特点。

链家官网数据显示，截至6月30日，北京链家二手房挂牌量已经突破12万套，但知情人士表示，加之后台未放出房源，实际挂牌量已经逼近15万套。来自诸葛找房的统计，截至6月底北京二手房挂牌量已近20万套。

过量的供给加上收缩的需求，让很多二手房业主不得不降价甩卖。自今年3月至今，北京二手房套均成交价格已经跌了几十万元，根据房型不同跌幅不等，400万元左右老房子下降约20万元；老旧学区房甚至降价超50万元；房龄比较新的小区，成交价也在下降。

为何供需两端会出现强烈反差？易居研究院研究总监严跃进认为，今年一季度二手房挂牌量明显增加，购房需求在4月份开始明显萎缩，供大于求的矛盾不断凸显，使得二手房价格出现下行。从实际情况观察，业主急于抛售的心态明显加重，也会带动房价的进一步下降。

“从历史长周期角度看，过去二手房总体处于不愁卖情况，现在二手房开始步入愁卖阶段，意味着二手房市场已经从卖方市场悄然变为买方市场。”严跃进补充道。

变大的议价空间

在2023年上半年关键节点期，北京二手房交易并未如持续走高的气温一般走出小高峰行情。据中原地产研究院统计，6月北京二手房住宅网签11607套，环比下降10.6%，成交量已跌至今年3月的一半。

事实上，自“小阳春”结束后，北京二手房成交量便持续下滑。北京市住建委官网数据统计，4月、5月北京二手房成交量分别为13928套、12982套，环比下调比例分别为37.2%、6.8%。

北京二手房成交量明显放缓，二手房价格出现下行行情。以北京东四环附近的朝阳区八里庄北里小区为例，该小区1981年建成，临近十里堡地铁站，主要户型为两居室，目前在贝壳APP上挂牌135套，从该小区一套56平方米精装两居室来看，6月初挂牌价为305万元，而同类户型房源在今年2月的成交价基本在360万元以上。

在北京朝阳区永顺镇的八里桥南院，二手房同样面临降价情形。据区域房产经纪人李磊透露，小区一套建筑面积60平方米的两居户型，2月挂牌价为245万元，截至当前已降至227万元，“价格还能再商量”。

伴随市场成交量减少，业主心理预期也随之下降。据麦田房产方面数据，5月份北京二手房挂牌均价环比上月下降0.1%，同时二手房议价空间和上月相比扩大0.37个百分点；6月议价空间相比5月再次扩大0.67个百分点。

进入买方市场

伴随二手房市场议价空间变大，市场逐步向买方倾斜，购房者心态也与“小阳春”时期有所不同。

“前几个月买房的一般是因为孩子上学，强教育需求肯定会带动成交量和成交价上涨。现在市场稳定下来了，可以好好选一选看看能不能捡漏。”购房人张女士表示，她从去年年末便开始看房，已经看过朝阳、丰台多个区域，房源性价比和价格是打动她出手的重要因素。“现在还没找到满意的房子，反正也不急着住，可以再挑一挑。”

李磊表示，现在的购房者普遍看房比较多，一个小区同一个户型要看几套甚至十几套；出价也更加谨慎，有的购房人看完都不出价，几乎都到不了面谈环节。出价的价格也很低，需要与业主洽谈很多次才能勉强谈到预期价格。

在购房人观望情绪蔓延下，卖家心态开始出现分化。上述人士表示，有一些业主急需用钱或急着换改善房，迫于无奈会多次降价卖房；也有一部分业主见形势不佳选择先缓一缓再卖房。

二手房成交减缓，也给房产中介机构和房产经纪人带来一定冲击。张光透露，业绩不好的门店已经开始裁员，“上个月我们门店干了七八年的老员工走了好几个，这几个月业绩如果还上不来，也许还得走人”。

诸葛找房调研报告显示，七八月份进入传统淡季，预计在没有强有力政策刺激下，二手房市场难见起色。“这种观望可能要持续到9月份。”多位房产经纪人判断，预计未来3个月内成交量依然不会有明显起色，价格也会经历调整。

降低交易成本呼声渐起

事实上不只是北京，全国主要城市二手房市场均在经历挂牌量增加和购房需求锐减的供需矛盾，以及由此引发的连锁反应。国家统计局数据表示，2023年5月，全国70城二手住宅价格指数环比上涨的城市数量为15个，相比3月57个、4月36个出现了快速减少的现象。

“近期二手房价格指数的走势反映了市场存在较大压力。这种压力背后所反映的问题，和过去一些年份二手房价格调整有很大区别。”严跃进表示，今年2月份开始各地二手房抛售的问题比较明显，二手房背后的恐慌性心理也有所加重，这些问题都不是简单的行情问题。

“鉴于过去十多年房地产高速发展，以及居民家庭住房持有套数的增加，对二手房的房源管理和价格管理确实有必要加强。”严跃进透露，观察目前房价管理体系，更多是对新房的价格上涨和下跌有所管理，二手房方面的价格管理政策相对少，即便有也主要集中在价格上涨时的指导价管理。对于二手房价格的下跌管理相对少，这也是后续政策层面可以重点关注的领域。

针对二手房市场盘活和稳健发展，各地对二手房已有一定举措，比如降低二手房房贷利率、降低二手房税费成本、降低二手房中介费成本等。此前，北京房地产中介行业协会曾与各家房产中介机构协商，降低二手房中介费等问题。有知情人士透露，链家已针对倡议制定相应举措，比如中介费买卖双方承担，买家收取1.7%、卖家收取1%，不过由于市场争议较大，此后并未公开发布施行。

为促进二手房交易，缩短抵押房屋交易时间和成本，北京上半年还推行了“带押过户”，不过对于此政策有房产经纪人反映，“带押过户”并未引发交易“增量”，新增客户也没有出现集中涌入。

“二手房领域期待吹暖风，市场预期也有必要进一步做引导。”严跃进表示，预计后续各地针对二手房交易会有各类专项政策，尤其体现在对二手房买卖方面的支持和鼓励方面。