奥园郭老板这场仗打得漂亮

奥园地产创始人 郭梓文

从来没有什么白衣骑士，只有战到最后永不言弃的房企领航人。

商海经营浮沉，靠的是机遇、胆识、魄力，还有一种玄之又玄的感觉。今天回头看，眼中有光的奥园郭梓文，还真是有感觉。

在2021年下半年遭遇突如其来的出险行业困境后，奥园郭老板于当年11月在奥园高尔夫酒店迅速召开了一场“遵义会议”式的高层紧急会议，再三告诫手下高管，一定要认清形势，做最困难的准备，打生死攻坚持久战。

当时的形势已经出险告急，但与会者中的大多数高管，包括各区域诸侯总并不以为然，或许他们还沉浸在2015-2019年奥园一路高歌猛进，攻城拨寨，一路坐享高薪高提成高福利的惯性思维中，并没有意识到一场生死危机已经如影相随。

事实上，这场基于流动性资金引发的房地产行业危机，其惨烈度之深、持续时间之长、波及面之广，远远超过当年包括行业主管、金融机构投资人、业主在内的几乎所有行业亲历者的最坏预期。全行业无人幸免，至今深未见底。可以佐证，过去两年房地产行业自由落体式的下坠中，参加奥园“遵义会议”的半数参会者，因为跟不上节奏，早早掉了队。

狭路相逢勇者胜，大浪淘沙剩者赢。对比同行，经历过20多年房地产行业风雨浪急，一路爬坡过坎的郭老板显然是那个极少数看得清形势的明白人。

开启了艰难重组极限求生模式后，奥园赶在2023年上半年结束前后，一口气抛出六份公告，正式宣布债务重组迎来突破性进展，境外主要债权人同意奥园境外重组方案并签署重组协议。

据7月2日公告，奥园抛出来的方案亮点是，奥园将发行新的融资工具对原债券进行置换，包括4支共计23亿美元新债务工具期限至2031年，14亿股普通股、1.43亿美元无息强制可转换债券，及16亿美元永续债。值得注意的是，强制可转换债及永续债发行后预期将作为中国奥园“权益”入账，连同方案中的债转股，若重组方案完成，上市公司的净资产将显著增加不低于36亿美元，令奥园资产负债率显著改善，实现轻装上阵。

明白人清楚，这妥妥的36亿美元净资产，其实就是债权人真金白银的削债，可谓是亚洲史无前例最大规模量级的削债。债权人何以如此大方？郭老板满满诚意自掏腰包付出的4亿股权是一方面，郭老板指挥若定、手下核心高管团队忠诚稳定众志成城，绝无躺平或许也是原因之一。

21世纪什么最贵？人心齐，泰山移。忠诚可靠专业敬业的团队，是企业活下去活得好最珍贵的资产。君不见，两年来多少困难出险房企分手分家内耗，合伙人反目，高管反戈，很多吃相还很难看。

按照重组方案成功债转股完成，郭老板仍将是铁定奥园第一大控股股东。有自以为是好事者妄议说郭老板或将失去奥园控股权，殊不知债权人最不希望的就是郭老板跑了，郭老板要是不控股、不管奥园事，债权人同意重组的信心何在，投资回报还能往哪里找。

事实上，奥园的自救苦战一直不走寻常路。从力邀山东健康、南粤星桥基金、中金国测等国资合作方“加盟”合作，到如今债务重组方案出炉，奥园走到今天，经历了过五关斩六将。

郭老板在内部曾公开反思过，公司过去过于追求规模导致对投资过于乐观，管理过于放权，对降杠杆的节奏也没把握到位，不得不暂时失去二十多年引以为荣的信誉。

莫斯科不相信眼泪，市场更是无情。除了反省和总结，更关键的是果断行动。清醒认识到内部发展和管理模式存在的问题不难，摒弃高杠杆高周转模式，果断放弃旧有发展模式，甚至冷落曾经攻城略地如今落差心态失衡的老臣老将也是题中之义。能者上，平者让，庸者下，说起来容易，实施起来太难。

亲历奥园艰难自救的内部人士感叹，圈内仁义著称的郭老板还是相当有远见和非凡魄力的。该得罪的老臣，郭老板亲自谈，该砍的开支预算，郭老板亲自砍。出险一年半，奥园经历不下5轮的组织架构深度调整，不变的指挥棒就是维护市场组织高效运营，集中最优势资源，以最少的消耗，赢取更长的发展时间，谋求活得更久更好。

郭老板看得也很明白，“真还传”仍需继续努力。尤其在当下，房地产行业的流动性和销售压力仍在，对奥园可持续竞争力的内功考验也才刚刚开始。重组公告出炉，郭老板就在内部会再三敦促管理团队要“继续努力，不负所望，一步一个脚印踏实走出低谷，行稳致远！”

现在说奥园重组成功还为时过早，距离奥园恢复良性生产经营还得看全行业经济形势能不能好转。但可以说，在数十家且未来半年里或许还会有更多被迫加入的暴雷出险地产企业队伍中，迎面走来状态正佳，有望脱颖而出自救成功者，奥园算是其中少数几个排名领先的一个。

算上6月30日接连补发的三份财报，奥园为冲刺复牌交易铺平道路。假定境外公开债重组成功、境内公开债重组成功，奥园相当于美的、龙湖等三好学生的状态了。绝境求生，也不过如此。甚至，郭梓文的目标更坚决：奥园要更努力，不仅活下去，还要活得更好。

相比昔日规模房企接连退市黯然离场，奥园的加速重组与复牌更像行业久违的一剂“强心针”。在雷声滚滚的行业中，出险房企自救上岸的时代已然来临。

毕竟，从来没有什么白衣骑士，只有战到最后永不言弃的房企领航人。郭梓文，郭老板好样的。