年中盘点丨2023年上半年苏州土地市场解读

2023年上半年即将收尾，每到年中时候，我们都会对苏州楼市做一系列的盘点。

昨天，我们用四大关键词总结了2023年上半年的苏州楼市。

土地市场是楼市的风向标，今天，就一起跟着分析师回顾一下苏州2023上半年土地市场的表现吧。

2023上半年，苏州市区共宗出让32宗涉宅用地，包括工业园区8宗、相城区7宗、姑苏区5宗、高新区4宗、吴江区4宗，合计建面184.7万㎡，总吸金355.8亿元。

其中8宗触顶摇号，8宗溢价成交，其余16宗地块均底价成交。

从整体来看，城市头部价值板块的优质地块具有较高的市场热度。

园区出让的8宗宅地中有4宗都进入了摇号环节，3宗产生溢价，其中湖西原三星地块与独墅湖月亮湾地块都吸引了超过30+房企参拍，其中不乏部分财务稳健的民企。

湖西原三星地块最终由华润摇号竞得，成交总价364268万元，成交楼面价35650元/㎡，位列2023半年度出让总价第一。

独墅湖月亮湾地块最终由路劲摇号竞得，成交总价137723万元，成交楼面价36800元/㎡，为今年上半年成交楼面价第一。这两宗地块入市后，也必将重新定义苏州房价格局。

由于园区核心板块“余粮”越来越少，斜塘、青剑湖等次核心板块的关注度也越来越高。

斜塘两宗地块连续触顶摇号也超出了市场预期，两宗地块仅一路之隔，成交楼面价也均为28175元/㎡，刷新了斜塘楼面价天花板。

相较于园区今年的大幅供应，高新区今年仅在第一批次土拍中出让了4宗宅地，其中位于狮山的名尚花园东地块与向阳路南地块成功触顶摇号，分别由朗诗与建发竞得。

今年上半年，姑苏区一下子就拿出了5宗涉宅用地，达到了近年来挂牌数量之最，今年出让的地块不乏已经断供许久的板块，如沧浪新城、南门等。

沧浪新城与胥江板块的两宗宅地均触顶摇号，平江新城两宗地块也实现溢价，板块得到补仓。

另一方面，偏远与非核心地块大多“0溢价”成交，从整体土拍溢价率也能看出端倪。

在优质地块的助推之下，2023年苏州首轮、第二轮土拍，不管是溢价地块的占比还是整体溢价率，环比均有较大的上升，土拍溢价率整体优于2021年和2022年。

至三批次供地在核心区域的供应占比下降后，土拍整体成交溢价率仅2.4%，回到2022年前3轮的水平。

纵观上半年苏州市区土拍，我们也不难发现当下苏州土地市场的一些特征。

头部价值板块高热 ，

土地市场分化延续

园区独墅湖、新区狮山等头部价值板块的优质地块掀起较高热度，湖西三星地块，独墅湖月亮湾地块正式开拍前就有多轮加价，核心区域土地市场逐渐回到“僧多粥少”的状态。

而非核心与外围板块地块均底价成交，房企对这些非核心地块拿地意愿进一步降低，地方国企托底已经成为常态。

今年以来，苏州土地市场的冷热不均与板块分化愈加明显。

国央企依旧为主导

央国企、民企联合政府国企拿地频现

在当前的市场环境之下，房企拿地更追求确定性，在市场筑底修复的阶段，核心地段的优质地块在“抗跌性、安全性、流速性”都较为确定，是房企“抢地、争夺”的重心。

纵观苏州上半年三场土拍参拍房企情况，在土地市场中活跃的仍是国央企。

从成交结果来看，2023年上半年，拿地金额和拿地总面积前三的房企华润置地、建发房产、中建三局均为国央企。

华润置地主要布局园区与平江新城；

建发房产多点开花，园区、新区、相城都有拿地；

中建三局则继续深耕吴中、吴江两大太湖新城；

招商、保利置业、保利发展等国央企也在榜单内。

在优质地块加持下民企投资意愿也有一定复苏，碧桂园、路劲、龙湖等深耕苏州的民企重点聚焦热点地块，路劲成功摇号竞得了独墅湖月亮湾地块。上海亨通、常州嘉宏、山西万信等外地城市的民企也参与到了苏州上半年土拍中。

此外，苏州上半年土拍的另一个特征为国央企/民企与地方国企联合拿地频率大幅增加。尤其是第三批次土拍，12宗出让地块，地方国企参与拿地的地块达到8宗，这些地块后期预计将引入品牌房企代建/操盘，这也或将成为主流。

再来看看苏州四县市2023年以来的土拍情况，自各个城市公布2023年供地计划以来，除安置房以外，四县市共出让了17宗涉宅地块，包括张家港6宗、太仓5宗、昆山与常熟各3宗。

得益于优质地块的助推，有6宗地块实现溢价，除张家港外，太仓、昆山、常熟都有地进入一次性报价阶段，太仓与昆山两县市还诞生了“新地王”。

进入一次性报价阶段的地块皆位于城市核心，如昆山的保利发展玉山城西7号地块，保利置业玉山城东4号地块，太仓的建发高新区华南印务地块。

此外，张家港城东板块的两宗溢价地块也被建发房产竞得，今年上半年，建发在市区、太仓、张家港多点布局，足见其深耕苏州的决心。

不难发现溢价地块均位于主城核心板块，同时周边供地稀缺，市场预期较好，而其他外围地块则基本以底价成交与地方国企托底为主。

总的来说，2023年上半年，苏州土地市场的供求双方均展现出了较为明确的积极性，地方调控政策持续放宽，“双集中”供地变为“拟供应清单”模式，民企参与拿地比例也有所增加。

在优质地块的助推下，前两场土拍呈现出一定热度，三批次失去核心地块加持后，土地市场热度骤降。

在“少而精”的供地策略之下，2023年上半年土地成交量均较2022年同期下降超过二成以上。

展望2023年下半年，随着更多素质一般的地块进入土地市场，三季度零溢价或低溢价成交的土地将有所增加。

整体而言，我们认为下半年的苏州土地市场依然会延续上半年“局部火热、整体偏冷”的态势。

主要原因有：随着供地结构与地块质量下滑，房企参拍积极性或将大打折扣，即便是上半年未拿到地的央国企，对于接下来的地块也会酌情斟酌比对成本。

同时，当下苏州新房市场除了核心改善项目能够热销外，其余项目销售相对萎靡，市场预期和信心仍待修复，房企资金压力并未从源头得到有效缓解，预计房企短期内的拿地策略依旧会以稳为主。

下半年，央国企在苏州土拍市场中的主导地位不会发生改变，民企投资信心将持续弱修复，地方政府国企企业则仍将扮演“托底、维稳”的重要角色。

本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考

引用数据及观点请注明来源：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）

仅代表克而瑞苏州机构观点，供参考

引用数据和观点必须经克而瑞苏州工作人员同意转载务必按照以下格式：转自：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）

读完文章后

感谢“分享、点赞、在看”三连支持哦