京城夺地乱战|房企“调兵”攻坚，增持北京越来越难

地产财富会

北京土拍市场正在被挤压折叠，

在这个凭运气把钱花出去的市场，

房企的焦虑被急速放大。

2023-6-26

一些热门地块未拍先火、不少新面孔激进拿地、有变装“马甲”的紧密周旋与撕咬、有房企集团批了200个亿储备金额来拿地最后一块没拿成，还有房企不设拿地上限势要在京大干一场……

随着北京今年第一批次土拍落下帷幕，房企们的拿地乱战暂告一段落。

最终23宗地块全部成交，总成交金额712.3亿，累计吸引多达300余家企业报名参与，可谓是相当激烈。

北京这轮土拍甚至刮起一股“玄学风”，果粒橙、王老吉玄学力量彼此抗衡。因为数十家房企拼抢一块地成为常态，一些热门地块很快竞拍至最高价，当所有附加条件都达到顶格后，地块最终通过摇号确定竞得人，让不少房企感叹最终“一切都要靠运气”。

目前，第二批次部分地块已迅速挂出，6月底房山、平谷三宅地即将迎来竞拍。

那些在第一轮土拍中斩获颇丰的房企愈战愈勇，大有将拿地进行到底的态势；那些夺地失意者们，亦将越挫越勇，争取打破在京“拿地荒”；而陆续进京的新面孔们，将以“搅局者”的身份为接下来北京的拿地争夺战平添几分不确定性。

僧多粥少的北京土拍市场，老牌和新生力量交织博弈，大家都在虎视眈眈，新一轮的夺地大战又在酝酿之中。

不设拿地上限

招商蛇口华东调兵“攻坚”

招商蛇口今年摆出了要在北京大干一场的决心。

北京第一批次土拍，招商蛇口从众多的竞争对手中脱颖而出，成为本次土拍拿地最多企业之一。

在4月竞得北京通州东小马6009地块，6月1日竞得亦庄新城0510街区0032地块之后，招商蛇口6月20日又击退中海和保利拿下丰台羊坊村地块，3宗地块累计投入金额87.8亿元。

其中，亦庄新城地块竞拍非常火热，吸引来中海、绿城、首开、保利、建发、招商蛇口、城建、华润、建工和万科报名参与，但最终招商蛇口还是以 33.005 亿元拿下，溢价率高达15%。

有趣的是，在中皋置业“双触顶”摇号摘得亦庄新城X47R1“王炸”地块后，市场消息称，招商蛇口、中海、碧桂园就该地块正寻求与中皋置业的合作。

作为北京的生面孔，中皋置业一度也被“马甲”疑云笼罩。不过，作为一家已成立五年的地方国资公司，结合其已在江苏如皋开发多个项目的状态来看，它实际上是进京“积极打新”的地方军之一。

地方军首进京，打中这么“炸”的一块新地，抱团开发是大概率事件。选生不如选熟。股权信息显示，中皋置业过往参股的4家地产公司合作方分别抽丝剥茧后，也恰与被传将寻求X47地块合作的几家公司均有关联。其中过往合作路径关联相对密切、且今年在京拿地风头正盛的招商蛇口，也被市场视为是其极有可能合作的选择之一。

市场对中皋合作对象极度关注的本质原因是，X47地块确实让人眼红。

因为该地价楼面价不过4.44万元/平，而销售指导价达7.7万元/平。再看周边其他项目，紧邻的中海京叁，近期成交均价约为7.2万元/平，周边次新房亦庄金茂悦的二手房挂牌均价在8.6万/平左右，金茂府均价则超过10万元/平，2015年建成的北京城建海梓府和金域东郡，二手房挂牌均价也均达到了8.6万/平。

所以，X47地块未来不仅不愁卖，而且会疯杀，不出意外的话会吊打周边一众新房二手房。

市场的揣测其实也表明，招商蛇口这类在京拿地频频的企业正在备受关注。地产财富会得知，对于今年在京拿地，招商蛇口可以说是不设上限。

对北京寄予厚望的招商蛇口，今年一季度开了个会，招商华北区域党委书记、总经理刘成表示：

公司全力支持发展拿地，对一季度参拍但未获取项目进行复盘，尽快实现新项目落地。

进京20多年，招商蛇口首次把在京拿地提高到前所未有的战略高度。

其中一个主要原因或许在于招商蛇口逐渐失去了上海拿地的优势，不得不进一步攻坚北京市场。

2020年，万科、华润、中海因“围标事件”被在上海土拍市场被禁足了2-3年不等，这让招商蛇口看到了机会，拿到了很多过去很难拿到的优质地块。

2020年到2022年三年里，招商蛇口疯狂在沪拿地16宗，拿地权益金额位列第二，带动销售额从2020年的第九位，一路狂飙至首位。

2022年，招商蛇口在上海全口径销售金额达741.25亿，甩开第二名仁恒置地近340亿。

据此估算，仅上海单城，去年就为招商蛇口贡献了四分之一的业绩。

但今年，“三巨头”回归，让招商蛇口在上海首轮供地中被“疯狂狙击”，结果是报名15宗仅成交2宗。

上海土地市场的一扇门关上了，只留了一道很小的缝。

失去“沪身符”的招商蛇口要做的是开辟一扇新门，而且开得越大越好，风险利润都更有保障的北京市场自然成为其不二之选。

但过去很多年来，与万科、中海这类常年占据北京业绩榜前列的头部相比，招商蛇口在北京的竞争中并没有展现出太大优势。

21年招商蛇口在京销售业绩还排在20名开外，另一边拿地端显得非常吃力，不仅没有多少新土地、新项目，而且仅有的两个项目流速还特别慢。

对于如此体量的央企而言，这样的处境在兵家必争之地的北京是很可怕的。

这种背景下，在上海上升行情抢地卖房业绩卓然的招商蛇口华东团队则被委以重任。同期华北的大批人马都被调整，据说是因为从华东过来了新领导接管北京。

今年3月，招商蛇口原北京公司副总经理孟睿，被调至招商蛇口兄弟公司深圳市新南山控股集团任副总。

要知道，孟睿是一枚老兵，在招商蛇口已工作10多年。

提及孟睿，不得不提起当年的招商公园1872项目。2011年，正值北京房地产市场低谷，孟睿主持操盘的招商公园却完成了开盘20亿元认购，最终位列北京年度千万级豪宅成交前三，一时间业界哗然。2014年，全国政策调控最为严厉、成交量下滑最为严重的一年，孟睿又带领臻园不仅提前完成年度50亿销售任务，更夺得五月、半年、三季度持续销冠的宝座。

坊间有人统计，“当年北京千万级豪宅平均每售出9套就有6套来自臻园。”这可能是属于招商蛇口在北京为数不多的高光时刻。

而今，孟睿调岗。同时，这里迎来了一位年轻的总经理，任职招商蛇口华北区域副总经理兼北京公司总经理，今年仅35岁。

2019 年，这位年轻的新总经理时任上海公司总经理助理之际，其所分管的事业部在当年实现百亿销售额。2022 年，其所服务的华东区域业绩突破千亿元，上海公司成为2022 年上海房企全口径金额及操盘面积“双冠”。同年，其所率领的南通公司也在本地市场上达成口碑和市占率第一的成绩。

经历人员架构大调整的招商蛇口北京公司一个最大的特点是更年轻化了。

比如这次随北京新总经理一同进京履职的营销负责人86年37岁。去年，正是他们华东团队合力在上海打造了741亿神话。

来到北京，招商蛇口希望解决两件事：

一是拿地。所以招商这次一口气拿了3块地（或者4块），本质上是一种报复性补仓，补去年两年的亏空。

二是增强品牌影响力，把品质和口碑打出去。过去受限于盘子小，影响力低，存在感不强，但现在招商蛇口很有可能直接把上海的标准或者是路径搬到北京来。

据说，二三月份招商蛇口在北京没有拿地和动作的时候，团队想招人都招不到。但现在，在北京接连拿下三块地，声势猛烈，就连招人也是不请自来，各个条线人都在往招商蛇口钻。

成功摘地，属实不易，招商蛇口北京公司领导层因此大喜，整体团队士气高昂，对未来的拿地和销售预期也更加看好。

玩家增多，马甲横行

增持北京越来越难

重仓北京已成为不少房企的一致选择，但操作起来并不容易，因为这不再是那个有钱就能砸地的北京了。

为了拿下海淀双新村003地块，董毅“玄学”助阵，最终越秀如愿以偿，突围30家房企斩获该地块。

事实上，早在2022年业绩发布会上，越秀地产董事长兼执行董事林昭远就曾表示：

在北京，有机会还会继续增持。

为了实现这一目标，越秀和招商蛇口一样，明显也摆出了在北京大干一场的态势，重视对架构的调整。

以高速投资拓展见长，是越秀地产增持北京的一个典型动作。

“我们今年北方招来了郭伟智（原金地商置华中区域总经理）和董毅，人才建设走在前面，马上就会开花结果。北京会是我们要重点发展的城市，其他北方城市像青岛、济南这些也会考虑拿地。”林昭远说。

从朱辛庄、到苹果园，再到这一批次的海淀四季青，今年越秀已一口气吞下北京三块地，共花掉138亿。

越秀也越来越重视项目的流速，比如朱辛庄项目越秀星樾开盘售罄，从拿地到开盘仅用了77天。

而对于苹果园项目越秀天玥，董毅继续推行他的“越秀速度”——苹果园项目拿地不到90天就开盘。

另一边，越秀在北京正降价处理位于怀柔的越秀天恒·怀山府项目，这是越秀进京的首个项目，但该楼盘自开盘以来处于“改善投资客群都绕着走”的尴尬境地，入市一年去化率不到2%。今年，越秀希望通过降价换回现金流，但目前看来并未起到预期效果。

频繁夺地、高速周转、重视现金流，显然，越秀也急于在北京干出成绩。越秀后续项目能否像越秀星樾一样维持热销和流速，也将成为市场关注的焦点。

这轮北京土拍，有招商蛇口和越秀这般的春风得意，也有中建智地、绿城等房企的失意沮丧。

比如痛失奶西地块的中建智地。在奶西落位中建宸园之后，中建智地对奶西地块有太多心得和储备，但即便是中建智地董事长亲临现场，也只能眼睁睁看着城建在眼皮子底下抢走了本该唾手可得的这块地。

绿城也同样与新地块也失之交臂，这次绿城一口气报名了海淀四季青双新村、亦庄X47等多个热门地块，甚至对新地块提出了很多设想，据说连做200平以上的产品都想好了，但最终也是没有任何斩获。

当前的北京市场，既有招商蛇口这类不设拿地上限，提前调兵遣将的房企，也有越秀这类相信“玄学”，用神秘力量打败对手的夺地铁腕；还有横行的马甲和无数充满赌性的新面孔，以及夺地失意随时准备再战的剑客们。

面对空前激烈的夺地竞争，房企们可谓使出浑身解数。各种现象背后，指向一个不争的事实——

北京土地是当前土拍市场为数不多的优质资产，数十家房企争抢一宗地块正成为北京土地拍卖市场的新常态，并很可能愈演愈烈，想要增持北京越来越难。

不止招商，万科、中海、越秀、保利、建发、城建、华润这些实力房企都相对不那么稳了。尤其是一些优质地块的争夺，即使是实力雄厚的头部央国企，也无法确保能揽入怀中。

其中一个重要原因在于，将“同一企业不得同时报名竞拍同一宗地”调整为“同一集团不得同时报名竞买同一宗地”等规则的变化，让不论是头部、腰部还是不知名的新房企，都有机会拿到不错的地块，一些小企业也想进京豪赌一场。

可以看到，这次北京土拍中，涌现了许多陌生房企。

除前文提及的中皋置业、福建雄旺、石家庄创世纪等，还有南通江海港、江苏师山、如皋市润皋、扬州华鹏、中皋置业、太原萃丰、海门海泰、武汉联发瑞盛、石家庄创世纪、陕西同致、芜湖康润、陕西保景汇等公司。

有人因此调侃说——

现在的北京土拍，看谁都像“马甲”。

上周，地产财富会与某品牌房企北京公司营销总电话，安慰他们没有在土拍中夺得心仪地块。

该营销总半开玩笑半认真地说：

哎，我已准备躺平了，我们公司准备不足，不像某房企，用了七个马甲来拿地，这谁抢得过呢？

因为太过陌生，人们很自然就将这些企业和“马甲”联系起来。

比如福建雄旺在拿下本次土拍最火热的顺义新城第19街区19-69地块后，也被质疑为是建发马甲，而参拍企业中的厦门岩垚盛也被指疑似为建发关联公司，该公司股东厦门岩垚联，去年3月摇号拿下南昌西湖区地块，项目案名为建发养云。去年5月，厦门岩垚盛同样以摇号拿下南昌西湖区另一宗地，项目案名为建发缦云。

各种玩家的入场，新面孔的“搅局”，确实让北京土拍难度直线攀升，进一步放大了房企的焦虑。

某中字头地产公司向地产财富会透露——

集团直接给了200个亿的储备金额来拿地，但到现在一块地都没拿着，北京总经理都换了两任了。

有人欢喜有人愁，毫无疑问，在“花钱要凭运气”的北京土拍市场，能凭运气摇中地，把钱花出去也是一种本事。

接下来的今年北京第二批次土拍，哪些企业会脱颖而出，哪些企业会铩羽而归，地产财富会也将继续关注。