香港传真 | 恒大中心梦醒录 沦落“银主盘”这两年

观点网 香港维多利亚湾，素有“世界三大夜景之首”的美称。

在维港一侧，临近香港会展中心、香港警察总署，“大刘”刘銮雄曾拥有两栋紧挨着的地标建筑，分别是夏悫大厦、美国万通大厦。

2015年11月，恒大地产以总价125亿港元从刘銮雄手中收购美国万通大厦，创下当时香港写字楼的交易纪录，并为恒大赚足关注度，令其成为第一家在维港拥有整栋商厦的内地民企。

香港作为国际级别金融城市，在此投资并拥有资产是被视为财富和地位的象征，写字楼则是一张高耸入云的企业名片。

2015年底恒大地产总资产突破7570亿元，高居内房企榜首；至2016年上半年，资产逼近万亿，企业由此更名“中国恒大”，上述写字楼也更名为“中国恒大中心”，可谓春风得意马蹄疾。

但随着债务危机爆发，恒大在香港这张名片的光芒亦消退。

2022年9月，中国恒大中心遭债权人中信银行接管，但持续挂售都未取得成果。

今年6月22日，港媒报道称，中国恒大中心已更名为“万通保险中心”；次日，万通保险主要股东云锋金融公告确认了此事。

万通保险由云锋金融收购美国万通亚洲股权后更名而来，它也是中国恒大中心的主要租户。观点新媒体了解到，此番项目更名或主要属于普通冠名交易。

八年时间，项目回到了起点，企业却已经历一轮兴衰。

更名循环

对于中国恒大中心更名为“万通保险中心”，香港资本市场人士向观点地产新媒体表示，目前交易未公布细节，不排除是恒大拖欠相关债权方的钱，因而将写字楼的冠名权进行交易。

上述人士续称，中国恒大中心出售的可能性较小，因此并不大可能是出售导致项目更名。据其估计，项目冠名一年的费用可能在2000万港元左右。

而香港文汇报亦援引中国恒大中心的接管人说法称，出售该商厦的事宜仍在推进中。

新更名的主体方万通保险，前身即是项目美国万通亚洲。

资料显示，2017年8月，马云及虞锋旗下云锋金融牵头以131亿港元收购了美国万通亚洲60%股权，并将后者更名为“万通保险”。

值得一提的是，马云与许家印有不错的交情。

典型案例即2014年，阿里巴巴斥资12亿元收购恒大足球50%股权，广州恒大队由此更名“广州恒大淘宝队”；2015年11月，恒大淘宝登陆新三板，同月广州恒大淘宝队再次登顶亚冠，同样将金元足球推至顶峰。

至此，经历八年时间，美国万通改头换面，以万通保险的面貌重新获得在维港命名写字楼的权利，恒大昔日想建立的品牌影响力也不再有效。

时间回溯至2015年11月12日，恒大地产公告宣布，全资附属公司盛誉（BVI）有限公司与华人置业旗下开程投资有限公司订立协议，据此盛誉按总代价125亿港元收购目标公司。

目标公司的主要物业即香港湾仔告士打道38号及谢斐特25号的美国万通大厦，该项目为甲级写字楼商业大厦，位于金钟、湾仔和会展中心之间的核心区域，占地2138.8平方米，总楼面面积3.21万平方米，另有地下车位55个，楼高94.85米，总计26层。

美国万通大厦并非项目的初始名，该项目前身为英国海军俱乐部旗下的“海军大厦”，于1980年代后期被华人置业购入并更名为“爱美高大厦”。此后经过翻新，于2000年才更名为“美国万通大厦”。

在恒大地产收购时，美国万通大厦出租率达100%，租户主要为大型国际汽车公司、保险公司、跨国企业等，其中美国万通保险总办事处、华人置业总部均位于此。

2017年7月，恒大地产更名为“中国恒大”，项目随之也更名为“中国恒大中心”。

据观点新媒体了解，中国恒大中心是幻彩泳香江参与大厦之一。

幻彩泳香江是香港推出的汇演活动，每晚透过港岛和九龙42栋建筑物及两个景点的互动灯光效果，展示维港充满动感和多姿多彩的一面。所涉及建筑物除了中国恒大中心，还包括中国建设银行大厦、渣打银行大厦、夏悫大厦、长江集团中心、国际金融中心、中银大厦、汇丰总行大厦等地标建筑。

收购中国恒大中心时正值恒大快速扩张期，比如2015年11月，恒大集团曾收购中新大东方人寿并更名为恒大人寿；2016年2月市场消息称，恒大已租用深圳卓越后海中心并将总部搬至深圳。

至2016年中期，中国恒大以总资产9999.2亿元领跑内房企。

因此即便耗资125亿港元收购已创下当时香港商厦交易纪录，中国恒大依然肯定了交易的正面意义。其曾于公告表示，物业未来具有巨大升值空间，且将极大提升集团在香港及国际市场的企业形象，“具有强大的品牌宣传影响力”。

交易泥潭

对于中国恒大以及相关债权人而言，中国恒大中心的冠名权重新交到万通保险手中，并不是一笔足以解决问题的交易。

在半年多前的2022年11月11日，恒大位于深圳的深圳湾超级总部项目地块被回炉拍卖，起拍价75.43亿元。半个月后结果出炉，地块被兴业信托、深圳安居建业组建的纾困平台以底价竞得，恒大因这笔交易录得亏损1.63亿元。

上述1.63亿元亏损乍看之下并不小，但相比于定位为香港总部的中国恒大中心，亏损程度却几乎可忽略不计。

即便如此，该项目出售将近三年至今，仍未觅得接盘方。

据观点新媒体过往报道，2021年8月，恒大曾与越秀地产洽谈以156亿港元出售中国恒大中心，此后定价降至105亿港元，最终交易因越秀地产“对恒大财务状况的担忧”被搁浅。

2022年7月底，中国恒大中心再传出售消息，彼时市场估值约90亿港元，已经低于2015年买入价格的三分之一。此次招标曾吸引包括数十名潜在买家兴趣，其中便包括长实集团。

但去年9月事情发生变化，由于恒大曾将中国恒大中心用作抵押，以换取中信银行牵头的银团贷款，项目已被中信银行接管，成为俗称的“银主盘”。

按照当时的市场消息，债权人任命接管人Alvarez & Marsal接管项目，按市值约12亿美元(约94亿港元)放售项目。

从已有事实观察，今年1月初，中国恒大中心在被中信银行接手后推出招标，但再次因接获出价未达要求而流标。

出售进度不理想的重要原因在于项目自身的债务关系，一方面是抵押融资，实际上去年3月中国恒大在投资者电话会议中提及，中国恒大中心早已被用作担保银团贷款。据香港土地注册处披露，恒大曾于2020年就中国恒大中心向中信银行融资76亿港元。

另一项或然负债来自与华人置业订立收购支付义务。按照2015年的交易方案，恒大收购物业只需要支付10%即12.5亿港元定金，完成日期支付30%即37.5亿港元，此后六年分别支付10%。

这也意味着，2021年决定出售项目时，恒大或许并未支付最后10%款项。

香港资本市场人士对观点新媒体表示，中国恒大中心项目融资额预估在108亿港元左右，另外还欠华人置业10余亿港元尾款，粗略计算项目售价低于120亿港元就属于倒贴钱。但现在恒大总体负债大于资产，项目即便按八九十亿港元定价，都未必有人接手。

该人士同时表达看法称，按目前湾仔一带写字楼供需看，中国恒大中心转手的可能性也不大。

根据今年3月中国恒大披露的重组方案，截至2022年底该公司境内有息负债逾期额约2084亿元，商业承兑汇票逾期3263亿元，或有债务逾期1573亿元；境外有息债务1403亿元，或有债务4.09亿元。

截至2021年底，恒大总负债约1.9万亿元，总资产则不足1.7万亿元，已处于负资产状态。恒大于公告中表达了对现金流的渴求，表示未来三年将努力保持复工复产维持有序运营，但预计需要额外2500-3000亿元融资。

这对于负债累累且信用破产的恒大而言，显然是巨大的挑战。

而抄底中国恒大中心未遂的买家，亦已将目光转移至其他潜在目标身上。近期资本市场消息称，长实希望接手汇丰银行所持合景泰富、龙光两家内房企合资开发的香港鸭脷洲“凯明”项目相应债权。

凯明项目因抵押融资102亿港元，于5月份传出被银行接管。

正如巴菲特所说，以一般的价格买入一家不同寻常的公司，比以不同寻常的价格买入一家一般的公司要好得多。

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