土地市场“表面繁华”，房企投资动力不足

一边是楼市热度消退，一边是土拍频频火出圈，最近的房地产行业有点“魔幻”。

6月20日，广州天河区一宗地经过30轮出价后，提前触顶进入摇号环节，封顶总价约21.86亿元，楼面价约5.73万元/平方米，刷新广州楼面价TOP10榜单，高居第二位。

近两个月，像上述地块一般，引发房企激烈争抢的土地频繁出现，从北京、广州，到成都、杭州，土拍市场好像“一夜回春”了。大型央国企现身热点城市拍地，一些名不见经传的小公司，也冲到北京参与摇号，土拍现场遍布房企人士穿红衣的身影。

热闹之下，房企恢复拿地了吗？现实可能有些“骨感”。实际上，当前房企投资力度仍然较弱，前五月百强房企拿地总金额同比降8.4%；除了部分地方性民营房企，绝大部分上市民企仍然停止拿地。当下土地市场的繁华能持续多久，依然是个疑问句。

黑马企业攻城略地

一向波澜不惊的北京土地市场，这个夏天有点“火爆”。

今年以来，北京历次土拍都有新看点，从最初对“中建系”同台竞技的关注，到各地杀出来的地方中小房企，以往静如湖水的北京土拍，如今站到了镁光灯最亮眼的位置。一块土地，动辄几十家房企摇号，能否抢到地不再只拼实力，还要有几分运气。

福建雄旺、石家庄创世纪、中皋置业，是最新被好运砸中的企业。六月初，福建雄旺幸运摇中了顺义新城第19街区地块；因低总价、高利润，这地块吸引了中海、首开、龙湖等老面孔，以及东方雨虹、阳明尚兴等建筑类民企参拍，最终被福建雄旺一举夺得。

类似场景屡屡上演。6月14日，石家庄创世纪以11.04亿元竞得顺义新城地块，击败了一同参拍的21家房企；6月16日，中皋置业斩获亦庄新城X47R1地块，同台竞争的有华润、中铁建、保利、中海等规模企业，以及太原萃丰、南通江海港等诸多新面孔。

以往，因地价成本较高，北京土拍几乎是规模房企的天下，很少见到如此多新面孔集体现身的场景。更引人关注的是，这些幸运摇中的企业，此前地产开发经验并不丰富。

公开信息显示，福建雄旺刚成立半年、此前没有公开市场拿地及项目开发经验；河北企业石家庄创世纪，成立时间较早，但此前很少独立开发地产项目，多与万科、龙湖等龙头房企合作；再如中皋置业，属于江苏地方国资企业，同样没有独立操盘经验。

这些此前不被关注的小房企，赴京拿地是为利润而“打新”，还是其他房企设置的“马甲”，一时间众说纷纭。如果追溯股权关系，福建雄旺有两家下属公司，股东可穿透至建发旗下的利百控股；中皋置业方面，也有市场消息称其正与经验丰富的开发商接洽。

更有甚者，在6月14日的北京土拍中，有家参拍房企成立仅两天，即太原萃丰。资料显示，太原萃丰成立时间为2023年6月12日，股权穿透后实控人为张亚平。张亚平为山西东辉集团董事长，被称为“山西隐形富豪”，东辉集团的产业则涉及煤碳、有色金属、新材料、新技术、文化旅游，总资产规模60亿元。

不过，这些并不能做实它们的“马甲”身份，目前仅是市场猜测。综合业内观点，一方面因北京部分地块利润高，“摇到”即可赚到，吸引了部分投机者；另一方面，当下房企投资策略高度趋同，为提高中签机会，不排除大房企请有资质的供应商协助参拍；此外，部分下游企业积极参与土拍摇号，或是为了拿地后在与甲方的合作中增添谈判筹码。

除了北京，在杭州、成都等土拍热点城市，也有变化在发生，即地方本土房企崛起。

比如6月9日，杭州第五批集中供地出让5宗地块，4宗封顶摇号，1宗底价成交。其中江湾新城一地块吸引了70家企业参与摇号，创下杭州卖地摇号以来的新高，被绿城摇中。江湾新城另一地块，则被民营房企宇诚集团摇中，该集团总部在浙江德清县。

中指研究院表示，前五月拿地的民营房企中，多是中小民企在当地拿地，主要集中在城市群的一二线热点城市及部分三四线城市，如长三角一二线城市上海、杭州、苏州、南京、合肥、宁波等，三四线城市台州、温州、绍兴等；粤港澳的广州、佛山等。

土拍市场冷热交织

“马甲”疑云隐现、几十家房企竞争......表面热闹的土拍市场，真的回暖了吗？

答案或许并不乐观。国家统计局最新发布数据显示，2023年1～5月全国房地产开发投资金额10187亿元，同比增速-10.5%；新开工面积8503万平方米，同比增速-27.3%。

中银证券称，5月房地产开发投资金额1.02万亿元，同比下降10.5%，降幅较上月扩大3.3个百分点，今年以来投资单月同比增速持续下行；从绝对量看，处于2018年以来同期最低值，尚未有止跌回稳的趋势，预计2023年投资和新开工面积同比增速分别为-2.3%、-5.1%。

从百强房企表现看，中指研究院数据显示，前五月百强房企拿地总额4290亿元，拿地规模同比下降8.4%；绝大部分上市民营房企基本停止拿地，前五月上市民营房企中拿地企业数量占比仅为8.2%，大部分企业拿地明显减弱，流动性压力仍较大。

华创证券也表示，从投资金额看，前五月华润拿地最为积极，拿地金额214亿元，2023年1-5月累计投资强度达42%。与此同时，民企拿地保持低位，碧桂园、金地、龙湖、新城1-5月累计投资强度分别仅为5%、12%、11%、11%。

究其根本，部分热点城市土拍高热，其实是房企投资策略趋同、扎堆竞争所导致。“房企投资普遍聚焦高能级城市确定性地块，主要原因是低能级城市流速较慢，拉长项目去化周期，拖累利润实现。”华创证券认为。

中指研究院市场研究总监陈文静告诉第一财经，近两年受房地产市场调整影响，拿地容错率明显下降，房企普遍采取“以销定投”、“聚焦核心城市及区域”的策略，确定性的销售去化成为拿地的首要标准之一，优势地区的优质地块成为企业投资重点。

受此影响，北上杭等核心城市受到更多关注，而当前多地竞拍至最后阶段多采取摇号方式，“新面孔”企业也有获取优质土地的机会；另一方面，在摇号中签率持续走低之下，房企为提高中签机会，会请有开发资质的供应商协助参拍，进一步推高土拍热度。

核心城市“僧多粥少”，但硬币的另一面，不少二线城市非核心区域则较为冷清。比如合肥、长沙、青岛、南京核心区地块企业参与度高，非核心区地块多底价成交，板块间分化明显；无锡、天津、武汉土拍情绪仍较低，成交地块均底价出让。

6月16日，东莞市常平镇一地块进行网上限时竞价，最终因无人竞价流拍。该地块位于常平还珠沥村，起拍价14.97亿元，最高限价约17.21亿元。即便是一线城市广州，市场内部也极为分化，在6月13日的土拍中，5宗挂牌地块流拍超过一半，2宗地块触顶摇号成交。

陈文静认为，2023年核心城市土拍明显回暖，部分城市民企拿地信心有所修复，而多数城市土地市场仍面临较大调整压力，全国层面土地市场低迷态势并未改变，未来土拍市场能否回温，有赖于地产销售端恢复程度。另外，随着越来越多的企业聚焦在核心城市拿地，这些城市的土拍竞争也将日益激烈，部分企业拿地或向核心城市近郊及优势三线城市适度下沉。