租了房子后发现实际面积小了四十多平，起诉房东构成违约

租了房子后，才发现原来合同里约定的210平米的房子，实际上只有170平米，租客和房东协商未果后，房东将租金退还，又出租给了别人。租客因此将房东告上了法院，法院审理后认定房东构成违约，应当对租客承担违约责任。

某公司是一家美容美发公司，最近因为租金上涨，准备再换新的地方。于是公司就与新房主刘某联系上了。后公司与刘某签署了房屋租赁合同，约定刘某将北京市某处房屋的一部分，共计使用面积210多平方米，出租给公司用于经营。合同同时还约定了租期、首年租金、付款方式等内容。合同签订当日，公司向刘某支付了押金和前两个月租金共计40多万元。第二天，公司派人去进行房屋交接，提出重新测量一下。这时候发现，租赁房屋使用面积只有170多平方米，与协议不一致，于是公司与刘某协商要求降低租金或者增加面积。　但刘某对此不认可，认为合同签署时公司已认可房屋使用面积为210多平方米，现在公司单方要求变更合同中的房屋使用面积，属于公司违约。

双方协商没有达成一致。之后，刘某将公司支付的全部款项退还。两天后，公司委托律师发送了律师函，要求继续履行合同，刘某称已将合同押金及租金全部返还，房屋没有实际交付，合同未实际履行，合同已于返还款后终止。后来，刘某把房屋出租给了其他人。公司认为，刘某存在违约，并且已将房屋另行租赁他人，于是向法院提起了诉讼，要求刘某承担违约责任，支付违约金20余万元，同时依据房屋租赁合同约定解除合同。经调查，合同签订前一个星期，公司与刘某曾共同进行了测量，测量时房屋墙壁上安装有展柜。当场画了草图，认定房屋面积210多平方米。　审理中，公司主张画草图的那天，房屋内有许多展柜无法挪动，测量不准确，房屋交接时，把展柜挪开后发现房屋宽度与草图宽度有出入，还有一处天井无法使用，因此面积远不足合同约定的面积。

刘某主张，房屋面积系双方协商一致的结果，公司对于房屋情况知情。法院经审理认为，根据在案证据，双方现场测量时，房屋内有许多展柜，公司客观上难以知晓房屋的真实情况。根据现场勘验的情况，房屋实际宽度确实短于草图记载的宽度，且房屋中确有一处天井无法使用，该情况在双方测量当日草图中未有体现，由此可知公司当时对案涉房屋的真实情况并不知晓。由于房屋租金系根据房屋面积计算，因此房屋面积系合同的重要条款，案涉房屋的实际面积明显少于合同约定的面积，刘某作为出租人不能交付符合合同约定的房屋，已属违约，后来刘某单方退还房屋租金及押金并将房屋另租他人，显然已经构成根本违约，应当按照合同约定承担违约责任。最终，法院支持了某公司的诉讼请求。

问题1：本案中的房屋租赁合同是否可以解除？

律师表示：《民法典》第563条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。本案中的房屋已经被租给了第三人，房屋租赁合同在客观上已经无法继续履行。在原告起诉解除房屋租赁合同的情况下，该合同依法可以被解除。

问题2：本案中刘某为何构成违约？

律师解释到：《民法典》第582条规定：履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。本案中，某公司和刘某在房屋租赁合同中约定的房屋面积为210多平米，但实际上只有170多平米，刘某交付的房屋不符合约定，亦没有采取措施予以整改和弥补，因此构成违约。

问题3：本案中的违约责任如何认定？

律师认为：本案中的违约责任在双方签订的房屋租赁合同中有约定，该约定为某公司和刘某之间的真实意思表示，对双方均具有法律拘束力，因此在刘某违约的情况，某公司有权按照合同的约定向刘某主张20万元的违约金。

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尤辰荣律师，拥有20年法律服务经验，毕业于华东政法大学，现为上海英恒律师事务所律师、律所高级合伙人。在从事律师职业的20年时间里，尤辰荣律师始终坚持工作在诉讼法律服务的第一线，亲力亲为地办理每一件委托人托付的案件。凭借着长期在诉讼法律服务领域的执业经验和经历，运用扎实的业务知识和娴熟的诉讼技巧，尤辰荣律师及其团队承办过数千起的各类诉讼案件，为大量的委托人完成了诉讼的目标。

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